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5个月内涨价15%变现！房产投资变现的绝密艺术与致胜策略丨创富实战

Richard He 澳洲房产大全 2024-02-14



这是澳洲房产大全

第 1576 篇原创文章

第 111 篇 创富实战 专栏

 


房产投资与股票、基金、存款和贵金属等其他投资类别最大的不同在于其流动性。现金变为房产需要一定的过程，而将房产变回现金也需要时间。

然而，在房产投资领域，许多人明知道这一缺点，但未提前做好准备，也未主动控制这个弊端对自己的影响，导致许多房产投资者在房产投资生涯中花费了大半辈子的时间和金钱，却没有感受到房产投资对生活品质的提升。


最终，某一天个人情况发生变化，例如需要离婚、需要救济亲友、需要退休、需要治疗疾病、失去工作能力、房产以外的其他生意失败等等，不得不在承受巨大压力的状态下，不论当时房产市场是好是坏，匆忙出售房产，变现多年来房产帮助他们积累的财富净值。

然而，澳房俱乐部®并不主张让投资者陷入这种悲催结局的房产投资生涯，而是在房产投资过程的每个阶段都高度关注房产投资的变现能力。

这不仅仅是指转贷套现所获得的额外贷款现金，更重要的是通过现金流或大额利润、资本利得来变现。

实现每年的利润和现金流，改善家庭生活，让我们享受房产投资的乐趣，并获得房产投资带来的幸福感。

例如，每年获得20万澳元的税前利润与10年后一次性获得200万澳元的税前利润相比，哪种盈利方案更能改善生活，使房产投资事业得到家人更多支持呢？答案显而易见。

抓住市场机遇：适时变现


澳洲的房产投资市场是分散的，一个城市房价上涨的同时，另一个城市的房价可能下跌，甚至呈横盘整理的态势。

多年来，在澳房俱乐部®的课程中，我始终强调一点——在正确的市场条件下，买入特定区域的房产，并在合适的市场条件下出售另一个区域的房产。

当我们发现某个区域的在售物业数量远远超过过去12个月类似物业的成交数量时，这就是一个买家市场。

此时，不要害怕看到某个物业在市场上停留时间很长就认为它不好，相反，这可能是以超低价格购入潜力资产的机会。

然而，当我们看到一个区域每次房产开放参观和拍卖时都有众多买家争抢，就不要害怕错失机会，而应果断出售自己在该区域的房产。如果在该区域本来就没有房产，就要问自己，早干嘛去了呢？

举个例子，我在操盘的项目中，澳房控股有限公司在5个月前在澳洲众多城镇中选择了一个价值洼地。

尽管卖家要价42.9万澳元，但我最终成功以41.5万澳元的价格购得一套独立房产，按每周475澳元出租。

这套独立房产还有不错的后院空间，可以用于建造额外的3间卧室和1间浴室房子，最大限度地发挥土地价值，创造更高的现金流。

后来，我发现该地区的买卖市场关系在短时间内发生了变化，即使房产数据供应商RP Data也给出了高可靠度的自动估价，为该房产估值为45.5万澳元。

周边同类物业变得更为抢手，有更多买家竞相争购数量有限的在售物业。


(RP Data数据自动估值)

突然，有人在我们刚刚购买不久的物业上询价，而该物业并未通过市场推广。

根据市场判断，我认为这是一个锁定利润的绝佳机会。经过商议，最终以47.8万澳元成交。

也就是说，在签订购买合同到签订出售合同的5个月内，该资产以涨价15%的成绩成功变现。


（房产交易记录）

明确操盘角色：

成为房产投资创富的老板


也许有些读者会问，我是否不再看好那个地区的前景，认为该区域将来会走下坡路。实际上，我认为该地区未来几年仍有上涨空间，但这并不意味着我不会适时变现。

我们必须明确自己在房产投资创富过程中的角色。我们是老板，我们是操盘者，我们要为出资人和股东们创造现金收益。

参与这个生意的人都有家庭和个人的生活开支，只有年年都有现金利润，才能真正享受房产投资带来的收益。

每个投资项目就像是一项生意的产品，你可能是倒卖产品、加工产品，或者是创造新产品。无论如何，你都必须思考如何让这些产品变现。

即使你一人承担了出资人、贷款人和操盘人等多重角色，你也需要将这些角色区分开来。

如果将其视为一家企业，而你是为出资人专门雇佣的专业经理人，你就是这家企业的老板，每年都需要接受考核并获得一张成绩单。那么，你对变现的思路会更加清晰。

在房产投资领域，没有任何一个专业人士（包括房产销售中介、买家代理、贷款经纪、物业经理等）能够替代你作为老板的角色。


你必须认清自己需要关注市场动态，做出明智的操盘决策，并对自己的决策负责。


只有这样，才有可能创造出大多数普通房产投资者无法获得的成绩、收益、幸福感和成就感。



如何进行有效的变现


房产投资的有效变现不是在房产价值上升到高于总体成本的水平时随便放到市场上出售，听从房产销售中介的定价建议，而是要根据自己对市场状态的认知，合理定价。

首先，你需要了解自己投资的真实总成本。

有些人以100万澳元购买一套房产，持有10年后以200万澳元出售，你认为他们赚了100万澳元吗？

告诉你一个秘密，由于房产运营不当，现金流不足，这10年间的额外成本可能高达70万澳元。

因此，在出售房产时，其累计成本可能已达到170万澳元。因此，澳房俱乐部®一直主张会员们使用独立架构持有房产，以清晰了解每年累计成本的上升和下降。


其次，你需要重点关注特定区域房产市场的供求关系。

许多房产销售中介会告诉你，类似的物业以前以多少价格成交，因此你的物业就应该值多少钱。虽然听起来有一定道理，但这种逻辑最大的缺点是忽视了在售物业的竞争情况。

举个例子，我在今年初指导的一个澳房俱乐部®高级会员想要出售她在墨尔本市中心的一套公寓。

在加入澳房俱乐部®学习课程和接受个人辅导之前，她曾购买了多套全新公寓，但经过10年的持有，价格下跌而不是上涨。

在学习了课程后，她意识到自己的机会成本大大增加，希望逐步出售表现不佳的资产，以回流资金，并进行更高收益的其他投资操作。

销售中介告诉她，类似的物业大约值33万澳元，因此希望她接受这个价格并与潜在买家谈判。

然而，在分析墨尔本市中心公寓市场现状后，我们发现这个市场可以进一步细分。

即使是同样的“2个卧室”，也有许多因素导致同类公寓的价值差异，例如朝向、室内外面积、卧室是否带窗户、客厅是否带阳台、窗外是否有景观、隐私性等。


最后，综合分析周边在售同类物业的定价和这些物业的特征，我们认为38万澳元是更合理的定价。

在销售中介和业主的共同努力下，他们成功让一位潜在买家意识到该公寓的独特之处，并答应以高于买家预期的价格出售。

另一个例子是我亲自参与的一处独立房产+装修+新建+分割的投资项目。销售中介建议价格定在60万澳元左右，因为过去1年内确实有类似物业以这个价格成交。

然而，我发现过去12个月当地同类物业的成交数量远远超过目前在售物业的数量。

因此，我大胆地判断当前是卖家市场，无需束缚在过去的成交记录上，而是应该大胆地创造该类物业在市场上的新纪录。


最终，一位买家出价54万澳元，在销售中介和我作为卖家共同努力下，成功解决买家的各种顾虑，让买家担心错过机会，最终以70万澳元的价格达成交易。

因此，精明的房产投资者在变现房产时，不仅仅要关注过去的销售记录，也不应过度依赖房产销售中介的话语，而应有自己独立的判断。

加入澳房俱乐部®，开启你的房产投资之旅！

作为房产投资的专业团队，澳房俱乐部®致力于帮助投资者成为高级房产投资人，实现财务自由和富裕的生活。我们深知房产投资领域的挑战和机遇，并拥有丰富的经验和专业知识，可以为你提供全面的房产投资培训和个性化的指导。

加入澳房俱乐部®，你将享受以下优势：

· 系统化的房产投资教育：我们提供全面的房产投资教育课程，涵盖从基础知识到高级战略的全方位培训。


无论你是初学者还是有经验的投资者，我们都会根据你的需求和目标，为你量身定制适合的培训计划。


· 专业的指导和辅导：具有丰富实战经验的房产投资教练将亲自指导你，帮助你制定个性化的房产投资计划和策略。他们将分享他们的经验和见解，帮助你在市场中抓住机遇，避免风险，并最大化投资回报。


· 独特的投资机会：作为澳房俱乐部®的高级会员，你将获得独家的投资机会和项目，可以为你提供高潜力的房产投资线索，大大提升你的筛选房产投资机会的效率。


· 实用工具和资源：我们为会员提供一系列实用工具和资源的教学课程，帮助你进行房产市场分析、风险评估和财务管理。


无论是市场研究报告、财务计算器还是投资分析模型，我们都会提供给你，让你在投资决策中更加明智和有信心。


· 社群支持和网络机会：加入澳房俱乐部®，你将成为一个庞大的房产投资社群的一员。


在这个社群中，你可以与其他投资者交流经验、分享成功故事，还可以与合作伙伴建立有益的业务联系。


此外，我们定期举办研讨会、网络活动和会员聚会，为你提供更多学习和拓展人脉的机会。

澳房俱乐部®的目标是帮助你在房产投资领域取得成功，并实现你的财务自由。无论你是想增加被动收入、实现财富增长，还是为退休生活做准备，我们都将为你提供专业的支持和指导。

现在就扫描二维码联系我们的客服，获取免费的7天房商训练营回放，并了解更多关于澳房俱乐部®的信息。

让我们一起开启房产投资的精彩之旅吧！



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