这是澳洲房产大全
第 1536 篇原创文章
第 107 篇 创富实战 专栏
有人说，“下元九运”即将到来，意味着2024-2043年以“火运”为主导的时代即将来临，而我们目前正处在“下元八运”的末端，即以房地产为代表长达20年的“土运”暴利时代的终点将至。
“下元九运”时代里，新能源产业、人工智能产业、美丽产业、航天产业、消防产业、精神产业、军火产业都被预测将有巨大的发展。
那么，作为一名专业的投资者，我绝对不会固步自封而不去思考这些大趋势的预测。我在过去10多年里靠房地产投资而发家，没有卖房，纯粹扎实地做人为增值和人为现金流策略，并且无论是地理位置还是物业类别，都有广泛的布局、运营和变现。而现在，当有人跟我说，房地产行业有可能走下坡路，我不会抵触，而是以开放的态度去思考——那么，下一步，我该怎样做我的投资操作呢？我的思考如下：
· 房地产投资如何与新能源、人工智能、美丽、军火等产业结合？
· “火运”产业对房地产的需求是什么？
· 我没有“火运”产业的相关背景，但是不是可以通过澳房俱乐部®结识有这些行业背景的会员？
· 如果我无法直接创业和运营“火运”相关产业，那么我可以如何投资到这些产业里？
我过去几年一直在思考这几个问题，同时也做出了相应的行动。比如，我会想，澳大利亚在哪些地区大力发展太阳能、风能等新能源？他们在哪里的基建投入最大？在哪里需要大量工人进驻建设？他们需要租用什么类型的物业？澳洲哪些城市和小镇会因为新能源产业而得到快速的发展？澳大利亚矿产业大亨Andrew Forrest，以$35.21 Billion的身价位居2023年澳洲财富榜第2位，其财富主要来源是矿产业巨头Fortescue Metals Group的股份。在“下元九运”的大趋势下，他及时调整战略，大力发展新能源产业。例如，他成功将Fortescue Metals Group从一个传统的矿产公司转型为新能源产业的领军企业，涉足风能、绿色氢气等领域，并取得了显著的市场份额和收益增长。
Fortescue Metals Group从一个传统的矿产公司，转型进入新能源产业领域，他们成立了Fortescue Future Industries，一家全球绿色能源公司，致力于通过100％可再生能源生产含零碳的绿色氢气。
绿色氢气是一种零碳燃料，使用时主要产生水。它是一个实际可行的解决方案，可以帮助彻底改变我们为地球提供能源的方式，减少重工业的碳排放并在全球创造就业机会。他们在转型期内，还陆续收购新能源产业领域里的其他公司，进入风能领域，以新能源的开发，优化他们以往的矿产开采行业。说了那么多，我和澳房俱乐部®的会员们，都做了什么操作呢？我们根据新能源产业发展的思路，低价购入空置的商业物业和住宅物业，然后人为地通过一系列措施提升它们的价值和现金流。今天这篇文章里，我重点挑选其中一个案例跟大家分享一下。我们发现了一个价值洼地，以150万澳元的价格，买入一处建筑面积2000多平米的空置几年的养老院，之后经过近半年的谈判，寻找新能源产业头部企业作为租客。
要知道，根据建筑测量师的正式评估，该大型建筑物如果按照今天的建造成本来重建的话，起码1000万澳元才能完成。该建筑拥有大型的平面布局，包括多间办公室、员工区域、储藏室、商用洗衣设施、商用厨房、经理住宅以及公共休息室/餐厅。随着新能源产业的蓬勃发展，该建筑为新能源基建公司提供了住宿员工和承包商的节省成本的机会。该建筑的特征包括：
· 37间客房（包括15间双人套房、18间单人套房、4间共享卫生间的双人房）
· 9级医疗级别设施
· 喷水灭火系统
· 整个建筑的循环空调
· 无障碍入口和卫生间
· 宽大的门道和走廊
· 安全摄像头系统
· 充足的露天停车位
· 商用洗衣和厨房设施
· 休息室和餐厅
· 大堂和接待区
· 员工办公室、储藏室、会诊和治疗室
· 无障碍公共厕所
· 安全庭院
· 约259块太阳能板系统
我们在众多潜在租客中，最终选择了一个风力新能源开发公司，他们即将在这个地区有长达10年的开发建设工程，需要引进人员进驻该地区工作。最终，我们同意以每年16万澳元的租金把该建筑租给他们作为员工宿舍。长达几个月的谈判中，我们还要求他们作为租客支付房东的各类开支，包括保险费、市政厅费、防火设施合规费用等。租金每年固定涨3%，租约为5年固定期，加5年租客续签期。据了解，该租客进驻后，计划投入50万澳元对物业进行升级改造。此外，在谈判中，我们还要求租约排除该建筑物北面4000多平米的住宅开发空地。也意思是，房东仅仅把建筑物租给了租客，但是保留了4000多平米的土地做进一步的开发用途。
机缘巧合，这个租客在跟我们谈判租约的过程中，被Fortescue Metals Group以40亿澳元的金额整体收购下来，正式成为Fortescue Metals Group旗下公司。1. 通过签高质量的租客，商议出一份高质量的租约，提升商业物业的价值。
2. 通过新租客计划对物业的投入和改造提升物业价值。将来租客退租了，房东可以把物业租给什么类型的新租客？能跨行业吗？例如，可以租给旅馆运营商吗？
3. 租金收入高于包括利息开支在内的所有开支，产生现金流。
4. 保留有开发潜力的空地，做进一步的住宅和土地开发
在本文中，我们探讨了如何在“下元九运”时代，将房地产投资与新能源、人工智能等产业相结合，以提前布局并抢占市场先机。希望这些投资策略和案例能对广大投资者在未来的投资决策中提供有益的启示。
在接下来的文章里，我会继续与大家分享更多关于房产投资新策略和成功案例，敬请期待！