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高利率搞垮银行和房产投资者，只剩这3种策略让您低风险赚大钱！丨创富实战

Richard He 澳洲房产大全 2023-04-27



这是澳洲房产大全

第 1518 篇原创文章

第 106 篇 创富实战 专栏

 


赶紧收藏这篇文章，接下来一两年的房产投资操作就靠它了，现在已经到了改变房产投资策略的关键时刻了！


Q：美国大银行之一的硅谷银行倒闭的最核心原因是什么？


A：一边要给存款客户支付越来越高的利息，一边拿着存款无法通过再次出借和投资获得更高收益。


高利息成本并没有带来更高的收益。


高利率开支不仅仅是房贷客户的痛，也是银行资产管理经理的烦恼。


澳洲近期第10次连续加息，贷款买房的利息开支将会持续攀升，造成的结果是，如果房价继续涨，那么对于需要贷款买房的人来说，它的涨幅将会被利息开支吃掉。



比如说，一套价值100万澳元的房产，您20万澳元作为首付，4万澳元左右作为购房相关开支（如架构设立费、印花税、律师费、房屋检查费等），80万澳元从银行借来，利率6.5%。


100万澳元的房产中，在高利率的环境下，哪怕房产每年自然增值6.5%，但是利息开支却又是6.5%，两者相抵为零。

如果您仅仅靠自然增值而获利，那么在买房后头3年内真正发挥作用的很可能仅仅是您首付的那部分投资，而贷款部分80万澳元和购房相关开支4万澳元则没有发挥作用。


这就正如您开车的时候，一边踩油门加油前行，而同时又狠狠地踩刹车，车能走得快吗？


虽然最近租金有上涨但是减去各种开销后，包括高昂的地税，最后租金收入所剩无几，大多数的普通房产投资者人都要持续往房产里面贴钱，而且越贴越多……


那么，高利率的环境下，我们还剩下什么方法可以通过房产运营操作而获得高额利润呢？


今天我来举例说明。


长期关注我的朋友早就在去年开始布局高利率环境下的新操作，我去年也在以下视频里说到两种策略：

在2022年利率上涨周期开始的时候应用了这两个策略的房产投资者现在已经坐享丰厚的投资收益，而仍然还没醒悟过来的其他普通投资者这受尽利率攀升和房价下跌的双重打击。


举个例子，NSW水边退休小镇之一Tea Gardens在过去1年里，大城市的很多区域的独立房中位价都在下跌1-15%，但是它仍然录到7.7%年增值。



又例如，去年澳房俱乐部®组织会员去考察具有旅游资源和增长潜力的小镇Dubbo，这个地区我早已经带领着澳房俱乐部®的高级会员几年前就开始陆续布局。

在利率节节上升的时候，这个区域的独立房中位销售价仍然录到10.3%的年增长。



（2022年澳房俱乐部®澳洲小镇房产投资游学团）


如果您投资的房产一边在下跌，而另一边您还没投资的房产却在上涨，那么可想而知，房产投资者人与人之间的差距就是这样逐年拉开的。


那么，今天的文章里，我向大家介绍3个在高利率环境下的房产投资对策。


01

投资老龄化退休天堂小镇

150万澳元以下的平层房屋

高利率环境房产投资对策


首府城市大涨潮过后，一大批退休人士出售了没有贷款或者很少贷款的自住房后，有一大笔资金可以全款买房。


买什么房？那是他们度过余生的房子。


什么房子适合他们度过余生？我们要考虑几点。


第一

 房价


既要住得舒服，又不能太贵，更不能贷款，那么价格最好在150万澳元以内，甚至100澳元万以内。

你想想，在悉尼、墨尔本、布里斯本大城市卖掉没有贷款或者很低贷款的自住房后，手上还剩多少钱？可能是100万到300万澳元现金。

减去一大笔钱存款用于补助自己的日常消费或者以备不时之需，剩下来能用于全款买度过余生的房子还有多少钱？

第二

设施


当地医院、诊所、老年康乐设施、咖啡厅、餐馆、超市，这些设施是否健全？

第三

环境


奋斗了一大辈子，总想有个环境好的地方过上退休生活。附近有公园吗？附近有沙滩吗？附近有山林吗？空气好吗？气候舒适吗？房子所在区域安静吗？风景秀丽吗？

第四

维护


如果自己越来越老了，打理院子和上下楼梯一定会成为障碍。所以，退休人士也会考虑房子是否易于打理？是否平层无楼梯或者少楼梯？

第五

客房


退休人士当然不希望孤独度过余生，所以他们也会在预算范围内考虑所购买的房子有没有多余的房间，一方面希望房子易于打理，而另一方面又希望房子有多余卧室可供后代们节假日期间来看望自己，有个落脚点。

在自己没有访客的时候，如果房子内部户型许可的话，甚至还想把空余客房隔出来作为短租房出租出去。

一方面有租金收入，另一方面有些事情可以做，丰富自己的退休生活。


举个例子，目前在市场上位于海边小镇Ulladulla的一套4卧室2浴室独立房：


19 Nurrawallee Street, Ulladulla, NSW 2539
https://www.domain.com.au/19-nurrawallee-street-ulladulla-nsw-2539-2017715175



户型方面，这房子的右边有一个空间带有浴室、厨房和卧室，并且距离左边部分有一定距离，中介由一个露台连接起来。



退休人士住在这样的房子的左边，可以考虑把以上红色圈内的右边部分作为短租房，租给外来游客和暂住人士，获得一点收入。


唯一的缺点是，虽然这房子平层，但是正门有一些楼梯。


再举一个例子，维多利亚州大洋路区域也是风景秀丽受退休人士欢迎的区域。


Lorne VIC有医院，生活设施便利，当地独立房中位价已经被推高到接近200万澳元，但仍然有些物业值得投资，例如，3卧室2浴室平层独立房：


36 George Street, Lorne, VIC 3232
https://www.domain.com.au/36-george-street-lorne-vic-3232-2018324323


它目前在市场上的要价仅仅是120万澳元，并且有装修人为增值的潜力。




沿着大洋路南下，达到Apollo Bay区域，其中4卧室2浴室平层独立房：


29 Montrose Avenue, Apollo Bay VIC 3233
https://www.domain.com.au/29-montrose-avenue-apollo-bay-vic-3233-2018101314


目前在市场上要价89到92万澳元，仍然低于当地独立房中位价大于100万澳元。




退休人士一定很关注的一点是，良好的医疗设施在哪里？还能配以海边沙滩的优美环境？


那么很自然地会想到，大洋路区域的医院在哪里？



当我们登录大洋路医院的网站后，马上可以看大维多利亚州这么大一片风景秀丽的海滨区域，具体的医院地点在哪里，就在Lorne和Apollo Bay两个地方。


好了，也许你会问，为什么我们就要买退休人士向往的地方？毕竟咱们读者群体里不一定每个人都是退休人士。


我说的是作为房产投资人，抢先在未来的退休人士期待购买的区域里，购入他们未来期待购买的房子，提前帮他们把符合他们标准的房源先囤积保管起来，当一回“黄牛党”。


未来的退休人士买房的时候，他们不受利率攀升影响，他们手持现金全款，是我们作为房产“黄牛党”在高利率时代里的优质客户。


02

投资高现金流住宅和商业物业

高利率环境房产投资对策


正如我去年利率开始上升的时候所讲的，高利率环境下一定要重视现金流。


如果利率是6.5%，而您的租金回报率能达到7%以上的话，那么您是能够很好地抵御节节攀升的利率对您的投资物的打击的。


2022年里，我作为投资经理在澳房控股有限公司负责投资的物业，以及我作为房产投资教练辅导澳房俱乐部®高级会员所新购入的物业中，包含了以下几个有代表性的高现金流物业：



如果您希望降低自己在房产投资中的风险，特别是利率攀升所带来的现金流风险，那么您一定要把目光投放到一线大城市以为的其他区域，不要跟大城市里其他普通投资者扎堆。


要知道，澳洲是一个发达国家，人们的收入和生活水平并没有巨大的地域差异。

在悉尼当一名清洁工可能是20到30澳元/小时，您猜猜在二三线城市当一名清洁工的薪酬是多少？甚至更高，25到40澳元/小时。


而二线城市技术含量高一些的职位，例如建筑行业的客户经理，底薪12万澳元；政府部门风险管理经理，底薪11.6-12.6万澳元。这些类似的职位在一线城市也是差不多的。





在二三线城市您仍然有购物中心、咖啡厅、学校、医院等设施。


如果您仍然带着中国的那套思维来澳洲进行房产投资，您注定只能得到非常一般的结果。

中国和澳洲一个很大的区别就是地域差异。同样的职位，在中国的不同地域的收入差别非常大，可以差别一倍以上，但澳洲则没有这个现象。



那么，高现金流的物业，有哪些例子呢？


高现金流物业例子——12租客寄宿公寓（商业物业属性）：


320 David Street South Albury NSW 2640
https://www.commercialrealestate.com.au/property/320-david-street-south-albury-nsw-2640-2018194380


运营中的正规持牌寄宿公寓不像酒店那样面向短租客人，大多数多住户寄宿公寓面向长租租客。

虽然是二手物业，但由于寄宿公寓具有商业物业属性，海外人士购买没有限制，也不需要交印花税附加税和地税附加税。


此外，符合条件的寄宿公寓在NSW的地税是可以豁免的，这个物业就是其中之一。


这处物业占地885平米，建筑面积高达317平米，拥有14个单独出租的卧室、3个公共浴室、2个公共客厅。





根据销售中介的介绍，该物业每个房间可以单独合规地出租230-350澳元/周，12个房间的租金可以高到3000澳元/周，全年租金收入减去运营开支（不含利息）后可以达到12.9万澳元，预计售价在130-140万澳元。

新业主可以选择继续沿用卖家使用的当地租房中介管理公司管理该物业。


该物业位于临近当地市中心区域，生活便利，适合中低收入单身人士和外来劳工居住。


据了解，目前该物业的大部分房间由当地的劳务公司包下来分配给员工居住。


Albury地区位于新南威尔士州和维多利亚州交接，是墨尔本和悉尼陆路通行的必经之地，有自己的机场，乘飞机通往墨尔本、悉尼和堪培拉大约60-80分钟。




高现金流物业例子2——3租户商业物业（展厅、仓库、健身房）


37 Gladstone Benaraby Road, Toolooa, QLD 4680
https://www.commercialrealestate.com.au/property/37-gladstone-benaraby-rd-toolooa-qld-4680-2018357382


这商业物业占地8807平米，有大型停车场和两栋建筑物，可租赁面积3230平米。


目前有3组租客，行业分别是宴会策划、健身房和饮料分销。





新租约从2022年起，3组租客租期分别是2年、5年和8年，扣除开销（不含利息）后，净租金收入共计每年30.6万澳元。


根据销售中介的介绍，预计销售价格在300-380万澳元。


高现金流物业例子3——7套单层联排别墅打包


93 Parry Street, Charleville QLD 4470

https://www.domain.com.au/93-parry-street-charleville-qld-4470-2018403514


这处住宅物业占地4047平米，一共有7套单层联排别墅，其中，3套别墅每户有2卧室，4套别墅每户有3卧室。




目前，每户租金由120澳元/周到170澳元/周不等，当前7户整体毛租金1055澳元/周，但是物业有进一步提升租金的空间。业主要价为35万澳元。


03

“空手套白狼”策略

高利率环境房产投资对策


当我们作为高级房产投资人看到很好的投资机会，例如合适的价格购入合适的物业，之后做一些合适的事情，能产出合适的新增现金流和增值，这时候我们应该看看有没有办法可以把做成这个项目的多方资源整合起来，从而操作眼前的机会。


要知道，真正能让您获利的，不是一处物业本身，而是发现机会和运营机会的能力。


随着利息成本的上涨，如果我们继续单枪匹马地闯进房产投资圈里，按照传统的思维，自己出首付，自己向银行贷款，自己去运营项目，那么我们将面临越来越高的风险。


能否巧妙地规避这个风险？这成为普通投资者和高级房产投资操盘者的重要区别。



当普通投资者还在埋怨持续上升的利息开支，高级房产投资操盘者早就不用传统贷款，而是用独特的方式在自己没有利息开支的情况下仍然能通过房产投资的运营而获利。


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Richard He

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