这是澳洲房产大全
第 1334 篇原创文章
第 83 篇 创富实战 专栏
我所做的房产投资教育，其本质是财商教育，只不过我们选择了房产这条具体的赛道去创造财富而已。如果你只是一味地打工或者完全靠自己劳动力支撑的小生意来赚钱，赚了钱之后就消费掉，那么你是很难变得富裕的，更不可能实现财务自由的。
生意必须是一个系统，里面有他人的协作，共同帮助你实现生意运营和获利的目标。不要沦为真正意义上的“自雇人士”，不是这个生意雇佣了你去干活儿，而是你的生意整合这个社会上的其他资源，例如独立的供应商和和让你聘用成为员工的个人，从而完成你布局和安排的任务。投资必须是投资到一份资产里去，这份资产必须是赚钱的，至少能在投资前通过可行性分析判断出它的盈利潜力。例如这份资产实际上是一个赚钱的生意系统，比如投资到稳定盈利的企业的股票里，又例如投资到真正赚钱的房产生意里，而不是花钱买一堆赚不赚钱都很难说的你得诚惶诚恐地期盼接盘侠比你出更高价格买的“东西”。这个财商理念很多人都懂，但是不知道根据自己的实际情况去落实到具体行动。
这些年来，我创设的澳房俱乐部™帮助了很多人找到了适合自己的切入点，从普通打工一族或者劳累的小生意者，过渡到房产生意企业家和投资家，也就是我常说的“高级房产投资者”。我称这个群体为高级房产投资者，是因为我们这个群体对于房产投资的认识跟很多其他房产买家不一样。
我们认为房产只是个工具、媒介、原料或者产品，房产本身不会让你赚钱获利，而它背后的运营所创造出来的新价值，才真正能转化为真金白银的利润。也因为我们这个群体对房产投资的认识跟很多其他人不一样，我们的房产投资操作也跟很多其他人不一样，我们更注重看得见摸得着享用得了的生意利润。
我们一定要学会观察普通人的行为。如果业外人士和普通人都在抢某样东西，不惜出疯狂的高价，那么我们要问自己，自己是否有货可以出，从而趁着大家的疯抢而变现？储藏充足子弹等待合适机会再次进场，或者在成品市场出货，再回到原料市场里采购。如果自己手上没货，那就要反思过去一、两年内，自己干嘛去了，业外人士和普通人都在疫情刚刚爆发的时候诚惶诚恐的同时，自己为什么没有果断进场？我在去年的文章里多次提醒大家，当别人都不敢入手的时候，甚至不敢冒着生命危险出门去看房的时候，我们应该果断进场，特别是采购有人为增值潜力的物业。
有三种物业我认为是可以长期持有的，并且在每一波市场大涨行情中都让银行重新估值，从而获得增贷或者转贷批准，实现在不出售物业的情况下让原始投入的资本甚至加上一定的利润变现回流，以便另起新的投资项目。“正现金流”也许能给你一点“安慰”。一般来说，我听到有人仅仅说他们的投资是“正现金流”，往往那意味着这份投资才刚刚好够还利息和支付持有物业所产生的各种开支，仅此而已。甚至，有些人需要把负扣税算进去，把自己房产投资的亏损算到自己的工资收入去，导致自己少交税了，硬生生地把省下来的税也看成是房产投资的收入。我们要的不是这种状态，我们要的是能真正养活你的高现金流。一项投资，减去利息和其他所有开支后，每年能给你几万澳元真金白银，并且它还能继续有自然增值，这就是我所说的高现金流。你只需要持有几套这种物业，你在澳洲的基本日常生活开支就让这些投资收益给全包了。我们在市场好的情况下，对物业重新估值申请增贷或者转贷，套取现金让资本回流，这项投资就成了“回报率无限大”了，因为原始投资已经全部撤出，剩下来的就是纯赚了。
自住房的选择，除了要看自己喜不喜欢之外，还要重点看你所选择的物业是否具有稀缺性，所在地区是否有足够的长期历史交易数据证明它的自然增值率比其他地区高。优越的地理位置，新物业开发难度大，人口不断膨胀，加上某些自然景观的独特性，还有当地人文环境和教育资源的优越性，可以让某些区域的自然增值率远高于其他区域。如果我们仅仅坐享高增值的自住房，我们其实没有真正享受到增值给自己带来的红利，因为那仅仅是账面上的增值，而你日常生活还得努力赚钱养活自己还要还贷供房。我们高级房产投资者对待自住房则不一样，在火热市场里，我们往往可以获得一个很高的估值，从而向银行申请增贷或者转贷，把增值部分中相当大的比例转化为现金，然后把这笔额外的借款投资到回报率远高于银行利率的项目中去，这些项目的收益用于支付额外的贷款利息，甚至还能有更多盈余用于自住房本身的还贷。
正现金流或者高现金流不只是我们长期持有物业的唯一标准，有一种情况，我们是可以允许所持有的物业出现负现金流的，那就是我们看到它的人为增值潜力，具体地说，就是我们看到它有被进一步开发成更高密度的、总体价值更高的物业。哪怕你不参与到最终的开发，但是你为最终的开发者提前拿下并且妥善保管这么宝贵的开发用地，这就是你创造的价值。随着终端产品销售价格的提升，原始的开发用地作为开发商的原材料，也会水涨船高，其涨幅往往远高于终端产品的自然涨幅。当开发用地作为原料而出售的价格上涨的时候，你所持有的开发用地当然也可以获得更高的估值，从而让你通过增贷或者转贷变现增值，获得现金用于其他投资。我们通过出售终端产品（即装修好的房子、分割出来的小地块、新建成的房子等），获得了大量的现金，弹药充足的情况下，会回归到原材料市场（即具有装修潜力的房子和进一步开发的地块的买卖市场）。如果你的主动赚钱能力不高，也许再等等，让市场推动你的利润继续往上抬，对于你来说更好。但是，如果你掌握了人为增值策略、人为现金流策略的话，你会发现，与其再等等，继续让原始投入的资本押在投资项目上，等待更多的自然增值，不如趁着买家仍然处于疯狂的状态下，果断变现利润，撤回原始资本，重新投入到新一轮的原材料采购和加工流程去。
因为，高级房产投资者的眼睛看到的不仅仅是自然增值，而且还看到这段时间变现后能做的事情所带来的潜在收益。我们对不同的操作有不同的预期，如果发现后者让我们更稳妥地获取更高收益，我们是一定会选择后者的。正如现在火热市场上有这么多人从其他行业那里转入房产销售领域，房产销售人员跟潜在买家介绍说他们手上的楼盘多好多好。
接到这样的信息的买家们有没有想过，如果房产销售人员说得那么好，为什么开发商还要卖房，为什么开发商不自己留着出租长期持有就好了？那是因为你有所不知，我们作为开发商对于市场的判断和思维，跟普通买家不一样，我们会把资本押在潜力更大的地方去，对于现金流不够好、稀缺性没有、自然增值率不高的终端产品，我们当然选择出售，而不是长期持有。开发商出售，普通投资者购买，各取所需，各自都认为自己的操作对于自己的实际情况来说是最合适的。
当然，对于某些开发项目来说，我们在2020年购入，不意味着2021年就能马上卖出。从购入到最终的建成出售，还是需要一段时间的。
2021年，我们作为开发商面临着很多挑战，例如，由于疫情封锁政策的限制，很多工人无法开工，很多工程被延误了；建筑材料成本的上升，让许多建筑商措手不及，大批建筑商无法向开发商客户兑现他们前段时间签好的建筑合同，因为报价太低了，但材料成本上涨了。
2021年，我们作为开发商也享受到终端产品价格上涨的红利，当我们的开发项目还在设计和审批流程中，在市场上的同类产品已经有许多超出我们预期的交易价格，这个也自然让我们的潜在利润空间变大，从而也便于我们用钱来解决开发过程中遇到的种种挑战。
我们要做好的事情，就是在项目尚未变现和有现金收入之前，把现金流控制好，保持充足的现金流动性，支持着项目从开始到结束的各种开支。
2021年即将结束了，我们非常期待今年启动和布局的项目，在2022年和2023年里充分展现它们的光彩，为买家和租客客户带来价值，为我们的股东投资者们创造收益。你也想加入澳房俱乐部™，成为我们这个高级房产投资者的圈子的成员之一吗？不妨趁着这个圣诞新年假期，参加我们的录播课程，充电升级，为自己在2022年房产领域里大干一场做好充分的知识上的准备。
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