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#Richard He丨创富实战
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第 1327 篇原创文章
第 82 篇 创富实战 专栏
你也许不知道，在普通的独立房、双拼别墅、联排别墅和普通公寓等住宅物业类别以外，还有许多只有少数高级房产投资者才知道，才去投资的多元化物业类别，这些多元化物业类别往往给高级投资者者带来丰厚的人为现金流和人为增值。然而，就在2021年11月26日，新州规划部部长Rob Stokes正式签署颁布了新政《住房州环境规划政策Housing State Environmental Planning Policy (Housing SEPP)》。这将大大改变多元化住房的整体格局，导致新政前能开发出来的高现金流房屋产品在新政后就很难再被开发出来。作为高级房产投资人，我们要思考如何在新政策下调整和优化我们的投资策略。新州政府原有六份关于经济适用房、老年人住房、残疾人住房等政策合并到一个新的统一政策，简称Housing SEPP。
这个新政对以下物业类别的设计、开发和运营做了详细的规定：● 共居房Co-living housing
● 独居房Independent living units● 寄宿公寓Boarding houses● 只租不卖住房Build-to-rent housing● 现有廉租房保留Retention of existing affordable rental housing● 第二住房（祖母房）Secondary dwellings (sometimes known as granny flats)● 老年人住房Seniors housing● 公益住房Social housing● 短租房Short-term rental accommodation目前，新州居民的住房需求正在改变，州政府希望通过Housing SEPP指导房地产开发的方向，为社区提供更多的可负担住房、多元化住房和新型住房类型以满足人们的住房需求。
我在以往的文章里以及我所开设的培训课程里，教大家如何在更短时间内获得更够收益。
要做到这样的效果，我们自然要做大多数普通投资者不做的、甚至不知道的事情。
祖母房、短租房和寄宿公寓是许多高级房产投资者所投资、开发和运营的三类特殊物业类别。
这些领域对于平民百姓房产投资者来说，门槛仍然相对不高，是完全可以进入的，从而获得其他许多投资者无法获得的人为现金流。
其中，寄宿公寓甚至还兼具人为现金流和人为增值两种效果。
澳房俱乐部™的许多会员都涉足寄宿公寓Boarding House领域，在这个领域里，你可以对现有独立房进行改造，从而提供可以合法单独出租的卧室，你也可以购买空地或者推倒老房，建造全新的寄宿公寓，向众多的单身人士租客提供可负担的五脏俱全的小单间。这类物业的租金少则每年几万澳元，多则每年几十万澳元，取决于房间的数量和地理位置。注意，我们这里不是指那些非法分租的房子。毕竟，非法的状态是不受市场认可的，自然也无法产生人为增值的效果。高级房产投资者往往通过高租金回报的方式开发合法分租的寄宿公寓，再以相对低一些的租金回报率出售，获取短期大块利润，如下图所示的这个项目：在这个领域里，甚至你仅仅是拿到寄宿公寓的批文，还不一定要去实施建造，都能够带设计图纸、批文和效果图转手，获得大块利润：当然，大量的寄宿公寓开发出来后，被开发商牢牢地守住，他们长年享受着高现金流，而没有让这类物业流入到市场上。也正因为这样，这类高现金流物业并没有进入到普通投资者的视野里。你知道吗？虽然寄宿公寓是住宅物业，但兼具商业物业属性，因此海外投资者居然被允许购买二手寄宿公寓，甚至还不用交高昂的印花税附加税和地税！寄宿公寓在新州将成为稀缺品，一方面大量高现金流寄宿公寓被业主牢牢持有不放进买卖市场，而另一方面，这类物业的开发将越来越难，甚至在新的Housing SEPP政策环境下，私人投资者和私人开发商几乎无法涉足这个领域。
为什么这么说？我们先说说为什么Housing SEPP从它的公共咨询和草案状态到正式颁布这历程里，它都备受争议。一方面，这部新政策的目标是提供可负担的住房，既然要让这些特殊住房变得可负担，让普通人甚至是低收入人士仍然能租得起这些房子，那么应该出台政策鼓励这类开发。州政府财政部确实是有相应政策鼓励寄宿公寓的开发，例如，如果你收的租金低于他们每年公布的标准，他们就免掉你的地税。而另一方面，新州规划部和许多地方市政厅也面临着来自寄宿公寓周边普通独立房业主的压力。因为这些独立房业主不希望寄宿公寓在他们附近，认为这是过度开发，人员杂乱，这样导致许多寄宿公寓开发申请引来许多邻居的反对，市政厅要花大量的时间和人力物力去处理这些反对声音，让开发商调整设计以便尽可能降低寄宿公寓对社区其他居民的负面影响。最后，House SEPP新政大大提升了寄宿公寓开发的标准，许多地方本来可以开发寄宿公寓的，在新政策下就不可以开发了；本来寄宿公寓是可以私人运营的，在新政下就必须交给公益住房慈善机构运营。这当然引起许多高级房产投资者，特别是专业的寄宿公寓开发商的不满。最大的争议点，就是新政策对寄宿公寓的限制与政策的目标相违背，如果这类物业的开发速度下降，甚至没有新的开发，那么这样只会导致现有寄宿公寓的租赁市场继续火热，进一步推高租金。既然新的寄宿公寓难以被开发，那么现有的寄宿公寓瞬间成为了稀缺品。你不妨使用“boarding house”这个关键词在主流的房产销售网站上搜素，市场上挂牌出售的寄宿公寓主要分为两类：寄宿公寓的开发成本比普通住宅要高，并且这类特殊物业的建筑贷款并不容易获得，因此有很多投资者选择出售已经获得批文的开发用地。他们解决了更大的开发商或者建筑商不希望操心的过程，那就是非常艰巨的设计申请流程，这个流程里充满着各种反对声音，解决市政厅提出的各种各样的顾虑。例如，下图所示的这个寄宿公寓开发用地，市政厅批了32个房间，预计每年租金收入达到47万澳元，业主选择出售地块，而没有继续完成建筑和运营：而正在运营中的，特别是运营得好的有稳定收入的寄宿公寓，则非常罕见。例如，以下这个正在市场上挂牌出售的34房间寄宿公寓，每年稳定租金收入高达52万澳元：也有一些小一点规模的寄宿公寓，以下这个是带有10个房间的寄宿公寓，每年租金收入也有21万澳元：在澳房俱乐部™内，我们有会员持有一个正在运营中的寄宿公寓，即将放到市场上出售，目前是未上市状态。共有14个房间，其中2个房间空置：△ 现有房客12人
△ 其中11个房间每周200澳元，1个房间每周220澳元
△ 有专业中介管理和清洁工定期打扫卫生
△ 视频监控
△ 太阳能发电
△ 密码门锁
△ 全部房间带家具、空调和独立电表
△ 毛租金收入大约每年12.5万澳元
有的，Housing SEPP新政策虽然把寄宿公寓这个渠道关掉了，但是我们仍然有其他办法可以获得更高的租金回报，具体的方法我将在未来的专栏文章和房产投资课程内分享，敬请大家关注。
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