房子烂尾女子停交房贷上黑名单，买房人断供占理？

文|庄志明律师

这是一个很伤心的新闻，看到这样的新闻给人欲哭无泪的感觉。

房子没能按期交房，买房人却上了信用黑名单。

“王琦发现，房屋的贷款没有划入《南宁市商品房买卖合同》中约定的预售资金监管账户，取而代之的是开发商的另一个账户。她认为，农业银行南宁分行违规放贷，也没有履行对开发商挪用账户资金的监管义务，应该为工程项目烂尾、房子延期交付承担责任。于是，在2022年7月18日向法院提起诉讼，要求在交房之前，银行停贷停息，不增加任何额外费用。

农业银行南宁分行的代理律师在庭上回应称，银行将贷款支付至非监管账户，与房屋能否按期交付，不具有直接因果关系。房屋不能如期交付责任也并不在银行。”

这事怎么解读？烂尾楼情形，买房人该不该还贷款的问题上，通常的逻辑是买房人必须还款。

道理是这样的：你贷款买房子，实际上是签了两个合同，一是跟开发商签的《购房合同》，你交钱买房，开发商收钱卖房；二是跟银行签的《贷款合同》，银行借给你钱，你得给银行还钱。

根据合同相对性，买房是买房，贷款是贷款，两码事。

如果买房人因为烂尾楼，拒绝还银行贷款，那么这属于贷款违约行为，银行可以把你纳入银行黑名单，或者在个人征信记录中给你记上一笔黑账；也可以直接起诉你，请求法院判决你偿还本息。

简单粗暴地理解，可以认为是这样的情况，但问题是果真是两码事吗？我看未必。

就说本案吧，“同年5月23日，与开发商四川蓝光发展股份有限公司旗下南宁灿琮置业有限公司、中国农业银行南宁分行共同签订了《个人购房担保借款合同》”，实操中按揭合同通常都是开发商和银行共同参与的，甚至哪家银行是本楼盘的放贷方都是指定的，说狼狈为奸有点过，说共同协作，资源共享肯定没问题的。共享啥资源呢？共享的是买房人身上的血汗钱。

所以笔者认为，买房和贷款虽说是两个合同，具有合同相对性的属性，但这种相对性并无独立性，两者是血肉联系（沆瀣一气）的，撇不清的。

若银行存在资金监管责任时，银行应当承担失职责任。银行辩解认为即使监管到位，开发商仍然可以搞虚假材料将资金挪作它用，烂尾和资金监管没关系，故银行不应为烂尾负责。这辩解并无实质意义，因为首先要管好自己，你自己做错事，就得承担责任，这种责任是相应的责任，而非全部责任。所以我认为买房人根据实际情况要求停贷停息是合乎情理法理的。

最高法关于商品房买卖的司法解释第二十一条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”参照该规定，若隐若现得出一个基本逻辑，在住房贷款合同被解除的情况下，买房人连贷款都不需要还了。

本案中的买房人并未提出解除贷款合同，并未拒绝还贷款，仅仅提出“要求在交房之前，停贷停息，不增加任何额外费用。”此项请求当在可控和合理的范围，应当得到支持。

支持停贷停息的请求，看起来让银行当了一回冤大头，但这个冤大头是必须要当的，利润和风险共存，你放贷款的时候就应当测算和预料此类风险，风险出现了，又怪谁呢？停贷停息请求得到支持，那也会让银行有时不我待的紧迫感、舍我其谁的主人翁意识，促成烂尾楼问题的及时解决。

借步说话，如果烂尾楼停贷停息主张可以实现的话，对于买房人来说买期房贷款买其实比全款买风险低多了。

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