房地产市场交易正呈现活跃性上升？别太乐观了
The following article is from 谭浩俊 Author 谭浩俊
中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜潘功胜近日表示，当前，疫情形势正在逐步好转，经济社会秩序加快恢复，房地产市场交易活跃性上升。近两周，多地房地产市场高频数据已经显现出这一趋势。
不排除在一些地方出现了交易活动增多、交易数据改善的现象，特别是市场供需矛盾相对突出的城市，确实在政策松绑后，出现了一些交易增多、交易活跃现象，也似乎表现出了交易活跃性增强和上升的状态。但是，就房地产市场的整体情况而言，应当说，并没有出现这样的现象，也似乎很难出现这样的现象。
是的，放松对房地产市场的信贷调控，对于缓和房地产市场紧张气氛，推动房地产市场活跃，是最为有力的手段之一。只是，不知道有关方面是否清楚，目前的房地产市场，真的还是一个供不应求的状态吗？市场需求真的仍处于高度扩张的格局吗？存量房产和闲置房产真的远低于市场需求吗？如果这些问题不弄清，而盲目预测房地产市场形势，盲目认为房地产市场会出现交易活跃现象，可能会付出代价的。
实际上，目前房地产市场的存量房产和闲置房产，已经不像有关人士所说的那样，不会给市场有效需求构成威胁。房地产市场到底有多少存量房产、闲置房产，恐怕没有一个机构能够说清。因为，只要开着汽车在城市转转，白天看起来很雄伟、很壮观的城市高楼，特别是城郊结合部的城市高楼，到了晚上，大多一片沉寂，即便有些灯光，也是零零星星的，根本没有白天看到的那么“繁荣”。也就是说，这些伴随着城市建设和扩张快速建造起来的房屋，并没有进入到居民手中，仍在开发商手中。而在城市中心区域，看起来灯火通明，实际上，仍有相当一部分房产成年没有灯光，原因就在于，这些都是投资房、炒作房，并没有形成有效住房需求，没有转化成居住属性。
也就是说，如果把这些存量房、闲置房全部释放到市场，恐怕会淹没大部分的住房需求，会使得房地产市场需求出现断崖式下跌现象。如果不正视现实，仍然从政策上鼓励建造新的住房，盲目认为刚性需求、改善性需求能够支撑市场供给，能够维护房地产市场的供需平衡，那就大错特错了。中国的房地产市场，实际已经进入微妙状态。而微妙的最不确定性因素，就是出现了大量存量住房、闲置住房。这些住房，就像上世纪八、九十年代的居民存款一样，是关在笼中的老虎，一旦从笼中跑出来，是会伤人的。只是，存量和闲置住房这只老虎，比起居民存款来，伤害力和危害性要大得多。因为，居民存款可以通过政策调整来解决，存量房和闲置房，都掌握在少数人手中，无法控制他们的行为。
也正因为如此，如果不经过深入调查和仔细分析，只盲目看到房地产市场还有很大的消费需求可以挖掘，而看不到供应市场的供给量很大，会对市场需求形成冲击性伤害，那么，过度放松对房地产市场的调控，甚至出现刺激住房消费的政策，一旦导致房价继续上涨，其带来的不利影响将非常大，产生的危害也会非常大。所谓的交易活跃性正在上升，其正面作用会远小于负面影响。凡是现在购房的居民，会用后悔去影响未来市场的住房交易行为，对其他购房者产生严重的心理影响和伤害。
对房地产市场来说，要想真正进入交易活跃性上升轨道，只有两条路可走。一是降价售房，二是去除存量。降价售房，是刺激居民消费最有效的手段，也是目前状态下居民购房的真正动力。今天的居民，不再抱有“买涨不买跌”心理，他们只要能够品尝到实实在在的降价利益，就会选择购房。而对开发商来说，也只有降价售房，才能避免资金链断裂风险的发生。更重要的，降价售房，不仅能够帮助开发商将手中的存量房销售出去，形成现金流，也能倒逼炒房者抛售房产，去除闲置房，降低闲置房规模。因为，房价下降，就意味着囤房会出现利益受损，当然会选择售房了。如此一来，存量房和闲置房数量会大大减少，从而使市场的住房供需关系真正建立良好平衡，让政府能够真正弄清楚到底是否缺房、缺多少房，避免盲目决策，造成资源的巨大浪费和损失。
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