上海世纪盛荟广场的16年，李嘉诚弹指一挥间——21亿
文|庄志明律师
昨天无意中看到网络大V“倚听萧雨”发的一个微博：“ 套现21亿！李嘉诚家族又卖内地资产，拿地16年仍处空置状态”。
我立马问了下：房子建了没有？凭我的直觉“拿地16年仍处空置状态”这不太现实。好在“倚听萧雨”下面有贴图（“人民资讯”的报道），贴图内容大概反映了李嘉诚的套路，可以看看贴图，没耐心看贴图的直接省略，反正笔者要说道说道的。
近日，号称“铜锣湾地王”的希慎兴业发布公告称，公司（透过买方，即本公司间接全资附属公司希慎（上海））已同意向卖方（均为长江实业的间接全资附属公司）收购目标公司Scorecity Investments Limited的全部股权。
据公告介绍，目标公司现时为项目公司(该物业的注册拥有人)60%股权的间接持有人。收购事项将在该等卖方通过中介控股公司收购项目公司余下40%股权(即少数股权收购)后方可作实。完成收购事项后，买方将直接拥有目标公司全部已发行股份，而目标公司透过目标公司对中介控股公司全部已发行股份的所有权，间接拥有项目公司全部股权。
而项目公司的主要资产为位于中国上海市新闸路的“世纪盛荟广场”的已竣工写字楼／商铺混合用途发展项目，建筑面积约为8.65万平方米。该物业包括一座24层高的大楼及一个3层地库（拥有约320个停车位）。
公开资料显示，上海世纪盛荟广场项目以前是紧邻静安区“东八块”的西斯文里地块，2005年被李嘉诚购得，但是此后长时间并没有启用。根据李嘉诚家族持有资产的比例，出手“世纪盛荟广场”将套现21亿元。
近日网上热议的李嘉诚套现21亿的新闻就是这么个意思。上述倒腾过程很复杂，一般人是看不懂的，我简单粗暴说明下，希慎兴业买了李嘉诚公司的股权，而李嘉诚公司拥有上海“世纪盛荟广场”的地产，此操作实际的效果是希慎兴业买了李嘉诚的地产。为什么要通过买卖股权获得地产，而不是直接买卖地产，这个说起来就麻烦了，您可以咨询律师和会计师，本文不展述。
在“倚听萧雨”的微博下，很多网友提出“为什么允许空置？”的问题。这个问题也是我开始问的“房子建了没有？”的原因。
“人民资讯”的文章里说李嘉诚的套路是：低价拿地、缓慢开发、坐等升值、出售获利。李嘉诚是不是采取这些套路？
《城市房地产管理法》第二十六条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”
根据有关解释，闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。
由此可见，“闲置土地”是房地产开发中的大忌，也是房地产商很容易触碰的“罪名”。房地产商为了避开“闲置土地”的“罪名”，必须绞尽脑汁动点子。
我在网上看到一则旧闻：2019年，大连市位于西岗区黑嘴子码头的商住地块，以40亿元人民币的价格易主。卖方是李嘉诚担任前主席的长实集团。
该地块原计划分三期建设，工期为4年。然而8年过去，仍然是空空的一块地皮。长实集团表示，该项目开发期长是因为政府延迟交地所致，这锅甩给政府了。这一甩，土地价格从当初入手的19亿，转眼就变成了出手时的40亿。8年时间长实集团啥事没做，21亿到手了。非常巧的是此次上海这个项目，李嘉诚也是豪赚21亿，看样子李老板信奉的是“不管三七二十一”，赚到21亿，就该出手了。
后来大连政府有米有回应李嘉诚的甩锅，我就不知道了。
如果以上旧闻属实，李老头找个借口闲置土地，坐地起价是个办法，但关键是这个借口得有人配合。实际生活中单纯靠闲置土地，坐地起价是很少很少的，因为这太招惹眼睛了，何况甩锅也不容易，不是每次甩锅都能甩成功的。笔者认为李老头采取这套路基本上不可能，即使可能也是非典型投机。
大多投机是这样的套路：低价拿一块地，象征性地修几栋房子，剩余地皮就是通过磨洋工坐等升值（但必须绕开上述“闲置土地”认定的标准），这个比造房子赚钱轻松多了。李嘉诚集团大抵也是这样的套路，或许他更巧妙，更隐蔽，更高明。
所以我对这个新闻提出了“房子建了没有？”
后查阅资料，世纪盛荟广场项目是李嘉诚于2005年购得的，但在拿地后长达16年的时间里，该项目并未投入使用。世纪盛荟广场建筑面积约8.65万平方米，包括一座24层的大楼及一个3层地库，拥有约320个停车位。目前该项目的状态为“已经竣工”，但当前并未启用而是被空置。
可见，世纪盛荟广场项目的“空置”是房空置，而非地空置，“拿地16年仍处空置状态”说法非常不准确。
在寸土寸金的上海，一块地16年不交付使用，对于国家来说，这是何等的资源浪费？房子“已经竣工”，李嘉诚耐着性子不交房究竟是为什么，想必最傻的傻瓜也看得出来。投机的套路千变万化，但万变不离其宗，大体的套路就那几个。
《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10 号）规定：“住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。”
国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知（国办发〔2013〕17号）要求：“对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，有关部门要建立联动机制，加大查处力度。”
对捂盘惜售，国家向来是重拳出击的，上海对世纪盛荟广场项目有没有做到这一点？
世纪盛荟广场的土地，2005年取得，开工建设究竟在哪一年，有没有按期开工？如果是按期开工的，为什么建设周期这么长，中途存在不存在“中止开发建设满一年”的情况？房屋“已经竣工”后，为什么不及时销售房屋，是否存在捂盘惜售、囤积房源的情形？对这些疑问，笔者充满了好奇。
李嘉诚家族的长实集团公开信息显示，长实集团于过去10年在内地物业销售收入平均每年约298亿港元。目前在内地仍拥有50多个房地产项目，分布于20多个城市。
李氏集团系列的房地产开发链上，有关部门究竟有没有监管到位？此次爆料的上海的房地产项目土地取得后，16年不交付使用，无论怎么说，这都是一桩非常不正常的情况，我希望上海方面对这个匪夷所思的情况来一个及时的说法。。。
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