【招商宏观张一平】稳增长大年，房地产市场何去何从

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2022年经济增长目标定为5.5%左右，前两月经济数据明显好于预期，但房地产投资、销售数据在各项总量数据中敬陪末座，可能对完成5.5%目标构成负面影响。再者，房地产市场直接涉及建筑业、房地产业以及金融业的就业形势，房地产市场继续恶化对稳就业也是不利因素。因此，在基建投资已经明显反弹的背景下，如何稳定房地产投资和销售形势是当前稳增长发力的重要看点。

目前，各地因城施策，灵活调整商品房销售政策。郑州是本轮房地产销售政策调整力度最大的城市之一，认贷不认房以及重启棚改货币化等放松措施领先于全国其他城市。若未来有更多的城市向郑州“抄作业”，那么至少有三个方面的影响：一定程度上改善开发商现金流，稳定房地产相关服务业就业形势，以及刺激耐用品消费。

通过统计各省两会披露数据，我们预计2022年我国将供应240万套保障性租赁住房，实现建安投资2604亿元，土地投资266亿元，合计2870亿元，拉动房地产投资1.94个百分点。那么全年房地产投资增速落在3-5%的增速区间可能性大幅上升，这意味着房地产投资对全年经济增长目标的拖累将小于悲观预期。

风险提示：房地产政策调控超预期，保障性租赁住房政策不及预期，疫情形势超预期

以下为正文内容：

2022年经济增长目标定为5.5%左右，前两月经济数据明显好于预期，但房地产投资、销售数据在各项总量数据中敬陪末座。并且，累计同比数据往往具有前高后低的特征。前两月房地产投资增速仅为3.7%，房地产销售数据大幅度负增长，这些信息意味着房地产将成为年内经济的拖累项，对完成5.5%目标构成负面影响。再者，房地产市场直接涉及建筑业、房地产业以及金融业的就业形势，房地产市场继续恶化对稳就业也是不利因素。因此，在基建投资已经明显反弹的背景下，如何稳定房地产投资和房地产销售不再继续恶化是当前稳增长发力的关键点。

一、销售端：各地“因城施策”灵活调整限购限贷措施

实际上，去年4季度以来，房地产融资政策就已经开始纠偏，首套房贷款利率、按揭贷发放周期及规模等就已经出现松动，人民银行一度按月披露个人住房贷款情况以向市场传递明确的政策信号。去年4季度个人住房贷款新增9500亿，较3季度多增1600亿，也比2020年同期多增1000亿元，结束了连续半年个人住房贷款的回落趋势。不过，与2019年以来每季度动辄上万亿的个人新增住房贷款相比，9500亿的规模也并非显著的改善。

去年末的中央经济工作会议定调2022年房地产市场在坚持“房住不炒”的要求下，要“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。因此，我们注意到近期各地主要通过三种方式来满足合理住房需求。

其一，下调首付比例。这类城市包括佛山、温州等经济发达地区城市，也包括南宁、昆明等省会城市，还包括重庆这类的强二线或新一线城市。重庆对满足1年社保要求的购房者，首套房首付比例可以降低至20%，二套房首付比例可以降至40%。

其二，下调房贷利率。这类城市主要包括一线和强二线城市。如北上广深、合肥、杭州、苏州、郑州等。目前深圳首套房按揭利率下调至4.9%，二套房按揭利率下调至5.2%。

其三，公积金贷款限制放松，主要体现为贷款额度的增加和公积金首付比例的下调。在公积金贷款上放松的城市以二线或更低线城市为主。如马鞍山、玉林、北海、绍兴、东莞、中山等。

在以上城市中，最值得关注的，也是其后更多城市可能跟进的郑州在限购限贷方面的调整措施。

郑州是这一轮“因城施策”中第一个以认贷不认房代替认贷又认房的城市。3月1日,河南郑州市政府办公厅发布《促进房地产业良性循环和健康发展的通知》明确，“对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策”。3月8日郑州市人民政府办公厅又发布《郑州市人民政府办公厅关于积极推进大棚户区改造项目货币化安置工作的实施意见》。这是2019年棚改货币化逐步淡出后，再度有城市提出棚改货币化。

郑州是全国九大中心城市之一，除去一线城市外，天津、西安、武汉、重庆、成都与之并列。从近年发展情况来看，郑州、西安、武汉、成都常住人口稳定增长，另外苏州、合肥、杭州以及南京也属于人口持续流入的城市。那么郑州推出如此大力度的刺激商品房交易措施，未来可以观察其他类似郑州的城市是否会跟进。从历史经验看，以按揭贷利率为标志的房地产放松政策出台后，最快1个季度，最慢不超过2个季度，商品房销售有望触底回稳。

商品房销售企稳对完成全年经济工作的目标至少有三个方面的积极影响：

首先，降低房地产企业债务问题爆发的风险水平，减缓房地产投资增速回落的斜率。房地产企业资金来源中，个人按揭按贷款和定金及预付款占比最高，尤其是信用环境收紧后，这两部分的占比会加速提升，2021年占比已达到52.9%。与之相对的是，国内贷款和自筹资金部分占比大幅下降。其中国内贷款占比降至11.6%，自筹部分降至32.5%，而在2016年房住不炒提出之前，房地产企业自筹资金占比接近40%。商品房销售结束持续下滑的趋势，有助于稳定房地产企业的现金流，降低债务问题进一步发酵的风险。

其次，商品房交易离不开中介和金融服务的支持。数据显示，2021年房地产从业人员已经达到525.35万人，金融业从业人员为858.98万人，二者合计占城镇就业人员比重为3.0%。商品房交易的复苏有助于稳定相关服务业就业形势的改善。网络大数据显示，2月以来房地产新增招聘贴数大幅反弹，招聘贴数已经连续5周超过去年下半年的平均水平。

最后，商品房销售改善可能在 一定程度上改善耐用品消费需求。这可能主要体现在两个方面，一是精装修新房拉动耐用品消费，二是二手房交易对耐用品消费的拉动能力。虽然商品房销售面积增速波动幅度较大，但其与耐用品销售增速的趋势较为一致。历史数据显示，房地产销售政策放松后，约3-5个月房地产销售增速有望触底，这意味着下半年耐用品消费改善的可能性上升，从而有助于拉动社零增速的回升。

二、投资端：保障性住房建设拉动全年房地产投资增速1.94%

我国现阶段的保障性住房体系包括保障性租赁住房、公共租赁住房以及共有产权房，其中保障性租赁住房建设是我国“十四五”期间的工作重点。公租房的保障对象是城镇居住条件差、收入困难的家庭，保障性租赁住房主要解决人口净流入的重点城市、保障对象是大中城市的新市民和青年人，而共有产权房则主要面向城镇户籍无房且有一定经济能力却买不起商品住房的个人或家庭。在现有的体系中，保障性租赁住房是最大短板。发展保障性租赁住房，一是缓解新市民、青年人住房困难问题；二是调整房地产市场供应结构，促进建立租购并举的住房制度，40个保障性租赁住房重点城市在“十四五”期间新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例约为30%，超大城市如北上广深更是达到40%以上；三是为城市吸引人才和产业发展提供支撑，上海、杭州等城市将新开工建设的保障性租赁住房主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近和城市建设重点片区等区域，引导产城人融合、人地房联动；四是在短期内稳定房地产市场投资，保障性租赁住房投资包括建安投资和土地投资两部分，在房住不炒的政策背景下，保障性租赁住房筹建规模的扩大能够在一定程度上托底房地产投资，根据各地两会数据，我们预计2022年保障性租赁住房投资将达到2870亿元，拉动房地产投资上行1.94个百分点左右。

2022年全国保障性租赁住房建设的范围和总量明显扩大。根据住房和城乡建设部消息，“十四五”期间40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套。2021年40个城市已新筹集保障性租赁住房94.2万套，占“十四五”期间计划的14.5%。2022年将新筹建240万套，约占“十四五”期间37%，两年合计超过“十四五”期间规划的50%。各省在今年1月份的两会上也相继披露了保障性租赁住房建设目标，从范围上看，黑龙江、内蒙古、陕西等人口净流出省份并非全国重点发展保障性租赁住房的40城，但今年也明确提出大力发展保障性租赁住房；从筹集总量上看，多个省份今年筹建规模明显扩大，浙江和广东扩增1倍，北京、上海、辽宁扩增约2.4倍，安徽、河南、福建扩增3倍，广西扩增4倍。

预计2022年全国保障性租赁住房新开发240万套。目前已有27个省份披露了2022年保障性租赁住房的建设情况，对于未披露数据的省份，我们用其“十四五”期间新建数量乘以37%来预计其2022年的新建数量，最终我们预计2022年全国将新建240万套保障性租赁住房，这也与全国保障性租赁住房重点试点40座城市2022年的建设目标相近，40城2022年的新开工目标大概率就是全国的整体建设总量。

保障性租赁住房投资包括建安投资和土地投资两部分，预计2022年全国保障性租赁住房建安投资和土地投资合计 2870亿元，将拉动房地产投资上行1.94个百分点左右。根据各地的保障性租赁住房实施意见，保障性租赁住房以70平方米以下小户型为主。因此我们假设套均面积70平方米，240万套保障性住房租赁建面积为 1.68亿平方米。保障性租赁住房主要集中在人口净流入的大中城市，建设规模多集中于超大、特大城市，地价偏高，但考虑到保障性租赁住房用地优惠政策，新建部分按照3500元/平的建安成本、施工周期2年计算，预估拉动2022年建安投资为1470亿元；改建建安成本按1500元/平、施工周期1年计算，预估拉动2022年建安投资为882亿元；配建建安成本按2000 元/平、施工周期2年计算，预估拉动2022年建安投资为252亿元；合计共拉动建安投资2604亿元。

土地投资方面，只有新建部分中利用国有建设用地建设才会拉动土地投资，预计实现266.18亿元投资。济南的规划中披露显示，利用国有建设用地建设约占新增保障性租赁住房32%左右，因此我们假定全国其他城市平均为30%左右。参考全国22座城市第三批集中供地数据，北上广深的商品房楼面均价约为20000元/平，其他城市楼面均价约为6000元/平，从厦门的实践来看，租赁住房用地基准地价约为同区域商品住宅基准地价的23%，因此我们可以合理预估北上广深土地成本约为4600元/平，其他城市土地成本约为1380元/平。北上广深2022年预计新建54.6万套，预估拉动土地投资131.86亿元，其他城市预估拉动土地投资 134.32亿元。

因此，我们预估2022年全国保障性租赁住房建安投资和土地投资合计约 2870亿元。2021年全国房地产开发投资额约为14.76万亿元，那么2022年保障性租赁住房投资将拉动房地产投资上行约1.94个百分点，有望托底房地产投资，起到一定的稳增长效果。

加快保障性住房建设也有助于稳定全年就业市场形势，数据显示，2013年以来，建筑业就业人员占比随着基建投资和房地产投资增速的下滑而回落。高峰时，建筑业就业热元占比可以达到7.6%，就业人员规模接近3000万人。但供给侧改革以来，投资增速加速回落，建筑业就业人员占比与规模也明显回落。2020年，建筑业就业人员占比跌至4.7%，就业人员仅2153.25万人。2022年，基建投资将较2021年明显回升，保障房建设有望减缓房地产投资增速回落的幅度。根据我们的测算，2022年房地产和基建投资的增速有望较2021年提升接近3个百分点，这对稳定全年就业形势有一定的贡献。