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岐江新城强势崛起!中山不再是个“散装城市”

孙不熟团队 城市战争 2023-03-23


如果从空间形态来给城市做一个分类。


那么我认为广州是集装的,深圳是整装的,佛山是组装的,东莞中山则是散装的。


为什么这么讲?


这些城市中,广州在空间上的集约化程度最高,大开大合、大疏大密、大雅大俗,空间的变化感强烈,是一个典型的强中心城市:越秀+天河构筑的政治经济文化中心,在全城具备绝对的统治力。


深圳呢,集约化程度没有广州那么高,多中心的意味要明显一些,但各个中心配合密切,所以整体感是很好的,并没有因为多中心而变得割裂,所以用“整装”来形容,它比集装要松散,比散装要紧凑。


佛山呢,原本就是由顺德、南海、禅城、高明、三水五个城市组装起来的,至今还没有完全消化成一个整体,所以用“组装”来形容,它比“整装”要松垮,比“散装”要紧致。


东莞和中山呢,是全国少见的“直筒子市”,虽是地级市,但市以下不设区县,直接管辖几十个镇街,呈现出“去中心化”的格局,呈现出一定的“散装”意味。


广深佛莞大家谈论得比较多,今天这篇想和大家说说中山。


01

佛莞之后

中山开启强心战略


说到中山,很多人的感觉就是“散装”,它的镇域经济很强,但就是不知道它的市中心在哪里,空间上缺乏凝聚力。

 这是什么原因造成的呢?
 
其实跟广深佛莞一比较的话,就会发现,中山的问题在于缺少一个强有力的中心区,没有一个统揽全城的CBD。

纵观全球,一座城市要增强凝聚力,通行的做法就是搞CBD。因为CBD不仅是一个汇聚高端产业的物理空间,更是一个汇聚城市文明的精神空间,可以把全城的精气神聚起来,形成一个有机整体。

换句话说,一个城市如果缺少一个强有力的CBD区域,似乎就少了一个发挥凝聚效应的“魂”。

同为制造业名城的佛山和东莞,曾经和中山的情况很像,民营经济发达,但其产业不像广深那样高度聚集在市中心,而是下沉在各种村镇工业园,这也导致二者的城市形态比较分散,缺少凝聚力。

带着调侃的意味,媒体把这类城市称之为“散装城市”。

大概2010年左右佛山就开启了强心战略,陆续打造了千灯湖、佛山新城两大CBD。东莞也打造出了自己的南城CBD,目前南城在东莞的认可度很高,其房价水平甚至超过临深区域。

这两个制造业名城,也终于在空间秩序上有了自己的“魂”。

2022年1月召开的中山市第十五次党代会也明确提出,要实施“强中心”工程,城市中心是引领城市集聚增长和高质量发展的主引擎,中山城市强心势在必行。


02
中山的“魂”在哪里?

那么,中山的“强中心”,或者说中山的“魂”,应该在哪里?

回顾中山建城史可以发现,中山的城市起点位于岐江河畔。南宋绍兴二十二年(1152年),香山县成立,翌年傍水而建的县城“铁城”翻开了中山城市中心建设发展的新篇。

岐江河畔,这是一个在中山历史上熠熠生辉的地方,它曾是城市的发源地。但改革开放之后,中山迅速发展为一个工业名城,专业镇、村镇工业园成为中山经济的主要承载区,岐江河畔在中山人的印象中不够鲜明。

以下是中山老城区的岐江河畔,虽然流光溢彩,但缺少现代化CBD的蓬勃气象👇


然而,世界在变,今天的中山正在处在转型升级的关键节点,一方面是向着先进制造业升级,另一方面是向着现代服务业转型。参考广深佛莞的经验,这两类产业对人才的依赖度很高,这就需要高度集约化、高品质内涵的CBD区域作为载体。

这两年珠三角很多企业主都在反映,现在的年轻人和以前的外来工完全不一样,他们要喝咖啡、看电影、逛商场,而传统的村镇工业园,提供不了这样的生活方式。

于是,很多对人才依赖度比较高的企业,纷纷把企业的行政总部、营销中心、研发部门搬到城市中心的写字楼,业界把这个现象称之为“工业上楼”。

所以,中山的“强心战略”,绝不仅仅是城市形象建设的需要,更是适应经济转型与年轻一代生活方式的需要。

在此背景下,将“强心战略”落脚在历久弥新的岐江河畔,已成为全市上下的一种共识。

正如中山市第十五次党代会提出的,回归岐江河畔,建设岐江新城,提升中心城区首位度。


03
为什么是岐江新城?

中山把“强中心”的重任交给岐江新城,不仅仅是因为它有着历史上的传承优势,还因为它独一无二的地理经济学优势。

纵观全球所有大城市,强势CBD的选址都存在这样一些共性:
 
首先,位于城市中心的滨水区域,既能快速承接老城区资源,也能满足人们对生态环境的向往。

其次,位于城市新老板块的交界处,这类地方往往拆迁难度低,也更容易找到可以连片开发、统一规划的大片用地。

上海陆家嘴、广州珠江新城、佛山新城,都符合这些“共性“。
 
岐江新城也完美地符合这些条件!

打开地图可以看到,岐江新城位于中山主城区东北部,距离市政府仅约4公里,东部是火炬区和翠亨新区,属于新旧城区的交界处,同时也是中山的几何中心,享受众星捧月的待遇👇

这类区域,可以快速虹吸全城核心资源,招商成本低,企业和人才很愿意来。

而且整个新城位于岐江河畔,生态本底良好,可以像珠江新城、陆家嘴那样打造优美的滨水天际线。

更重要的是,这里的储备用地较多,可以大展拳脚,被视为中心城区岐江边上最后一块大规模连片空白区域

以下是岐江新城的效果图,的确是滨水而居、连片开发、整体建设👇


如上图所示,古老的岐江河,从岐江新城穿越而过,为岐江新城留下了广袤的腹地。

中山依托这条母亲河,规划了岐江道(东岸)工程,作为串联岐江新城、火炬开发区、翠亨新区“三核”的大动脉,这条水道的重要性不言而喻。

这个操作,几乎与广州如出一辙。在广州,无论是珠江新城,还是金融城、琶洲、鱼珠,每一个城市新中心都沿珠江分布,去年广州更是直接提出了“沿珠江生长”的发展战略。

放眼全球各大都市,“强中心”区域,往往也是交通枢纽区域。这方面,岐江新城,不敢说打100分,但打个90分是没问题的。

要知道,岐江新城拥有两大高铁/城轨站场——左拥中山北站,右抱中山站,可快速到达全国各大主要城市。

值得一提的是,过去很多城市把高铁站建在了郊区,如今却纷纷“搬”回城市,在“高铁进城”的新潮流下,拥有两大高铁/城轨站的岐江新城,已然赢在了起点。

在此基础上,岐江新城还规划构建更快捷高效的内外交通路网,未来可实现60分钟内快速到达周边城市的机场。待深中通道开通后,从这里出发,40分钟便可抵达深圳机场。

未来,随着广中珠澳高铁、地跌18号线、33号线的引入,岐江新城与周边城市的联系将更加紧密,可更好地融入大湾区一体化发展。



04
岐江新城给普通人
带来什么机遇?

写这么多,是想说明什么呢?

一方面,岐江新城的崛起,对中山来说,将是一次脱胎换骨的变化。它意味着中山将从一个传统的制造业名城,转型为一个拥有现代服务业与先进制造业的新锐城市。

这个是产业的机遇。

另一方面,对楼市来说,也是一个巨大的机遇。

观察广深佛莞的发展历程就可以发现,“强心战略”会彻底改变一个城市的买房逻辑,整个城市的地段逻辑会出现一种“聚焦效应”,市场的注意力高度集中到CBD区域。

换句话说,“散装”时代的中山,各板块的房价,差别是不大的。但强心时代的中山,其楼市一定会出现分化,CBD区域的房价会迅速拉升,在整个城市“鹤立鸡群”。

举个例子,在2010年之前,广州珠江新城的房价和越秀、海珠、荔湾没有很大区别,甚至还不如越秀区的房子抢手,但如今,珠江新城的房价已经是后者的两三倍。

所以,CBD对楼市的赋能效应,是非常显著的。

以下是建设中的岐江新城,已初步呈现出一种通江达海、滨水新城的灵秀之气👇


以下是岐江新城的建设效果图,一副现代化CBD的图景扑面而来👇


值得一说的是,岐江新城并非PPT造城,它的很多产业和配套已经肉眼可见。

目前,岐江新城已成为中山总部经济最密集的区域,引进了中山农商银行总部大厦、富元中山108国际总部经贸中心、宝龙城等多个总部经济项目。全市现有的77家总部企业,有11家位于岐江新城范围内。

以下是岐江新城部分地标项目的建设效果图👇


必须承认,城市之间是有“时差效应“的。现在的中山,其实就像十多年前的广深,整个城市正处在从”散状“到”集装“转型的关键节点。在这个过程中,存在着巨大的机遇,既有产业的机遇,也有楼市的机遇。

写到这里,懂的人自然懂,如果十年前你错过了珠江新城、深圳湾、千灯湖,那么现在,你还有一次拥抱岐江新城的机会。

这就是大湾区的魅力,机会风口是一浪接一浪的。

就在刚刚,编辑还看到一则新闻,中山正式放宽限购,主要内容如下👇


可见,中心城区仍然限购,但CBD岐江新城例外,这非比寻常,显示中山集全市之力优先发展岐江新城的决心。

20年前,广州为了加快珠江新城的建设,一度暂停全城商业用地的出让,唯独珠江新城可以,导致想在广州买商地、买写字楼的都得去珠城。

这种特殊待遇,往往只有CBD区域可以享受。

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