韩国首都，越来越贵

绝望的年轻人

韩国的国土面积10万平方千米，其中只有2成土地为平原，建设用地更是仅占用5%。而在这片并不广大的国土之上，却生活了5000多万人，这也让韩国成为了全球人口密度最大的国家之一。

人多地少的同时，人口更是集中在首尔及其周边地区。

首尔的面积相当于北京五环以内，人口超过1000万，加上仁川、京畿道、牙山市、天安市和春川市组成的韩国首都圈，集中了2571万人，占韩国总人口的49.8%。面积大于首尔的第二大城市釜山，则仅有360万人。

一城独大的样貌源于韩国独立后过于侧重发展首尔的结果，也就是产业聚集带动人口聚集的结果。

如今，首尔贡献了全国七成的GDP，集中了掌握国家经济命脉的大企业总部。虽然韩国已经废除了户口制度，但是不同城市之间的医疗、教育、养老等服务依旧存在赤裸裸的差距，韩国最好的学校几乎都集中在首尔，考入首尔大学的学生中七成是首尔当地人。首尔几乎成为年轻人离开家乡奋斗的唯一目的地。

虽然早在朴正熙时代，政府就试图用开辟新区，用分散人口和产业的方式缓解大城市病，然而，在城市化加速的年代，首尔的房价没有因为城市扩张而停止上涨，当年的新区江南区已经成为了首尔房价最高的富人区。

因为产业和人口过于集中，首尔的房产供给量明显不足。一个简单粗暴的办法是增加用地指标，但韩国的土地是私有产权，政府想要开发土地必须从私人手中购买。特别是随着保护产权与尊重人权意识的逐步提高，成本越来越高，拆迁越来越难。

首尔前市长朴元淳自2011年上任后，出台的相关政策也影响了新房的供给，他的班子共计取消了近400个涉及拆迁与重建的项目，约25万套计划中的公寓落空。从2018年韩国47.7%的住房房龄20年以上，且呈上升趋势的数据看，首尔新房供应的矛盾只会更突出。

房价上涨当然不是仅仅源于紧俏的刚需，，买涨不买跌的投机行为也是催高房价的重要原因。2008年经济危机危机后，韩国出现了房价下跌的情况，到2013年时经济已经恢复，但是首尔首都区的房价却下跌了一到两成，挤掉的显然是投机带来的需求。

韩国人热衷投资首尔房产背后，是长期低利率、投资选择少、创业风险大、教育不公平的社会现实，以及“有房的男人什么缺点都可以被原谅”的婚姻市场现状。此外韩国也不算高福利国家，但凡有点能力的老人都会考虑买房养老。

综合以上因素，韩国的炒房者主流并不是想象中老谋深算的资本家，而是富裕的普通人，他们的投机行为会表现出明显的从众、盲目特点。

作为施政重点的房价管控

今日的高房价主要源于16年至今的上涨。

这一期间，韩国货币政策相对宽松，在上述社会现实的影响下，刺激经济的钱纷纷进入楼市。房价上涨进一步引发跟风的投机行为，从而形成正反馈。首尔公寓的均价从2017年5月的每3.3平方米1731万韩元，上涨到了2020年7月的2678万韩元，增幅高达54.7％。对民生影响尤其严重的是，首尔廉价公寓的涨幅比高级公寓更大。

如今，首尔的房价收入比为25.1，位列全球第18位，已经与杭州基本相当，接近香港的一半。

尴尬之处在于，出身普通的年轻人面对高房价，会有强烈的被剥夺感，而他们恰恰是共同民主党的基本盘。所以自上台以来，文在寅政府一直把管控房价视作自己执政的重要任务，但是从事实看，房价的抑制工作并不算成功。

韩国政府其他方面的改革甚至可能反而推高了房价。

2019年末期，为了促进教育公平，现政府宣布在2025年之前废除私立高中、外语高中和国际高中，预计将有79所“精英高中”受到波及。消息一出便引发楼市震荡，本来就与普通人无关的江南区、瑞草区学区房应声大涨。

除了国内的需求，外国人在韩国购房的情况越来越普遍。从2017年5月至今，共有7.5万亿韩元的外资流入韩国房地产市场，买走了23000套住房，90%位于首尔都市圈，且呈逐年上升趋势——不出意料，其中半数是被中国人买走的。

这些中国买家既可能是数量庞大的旅韩华侨，也可能是个案里，学习国内先进内卷经验，购买多套住宅改造群租房获利的留学生。

与房价一起飞涨的还有租金。即使对于首尔出生的年轻人来说，只要在首尔工作，租房也几乎是必须要经历的人生阶阶段。年轻人薪水相对微薄，对于房租价格的敏感程度更高。为此韩国国会通过了《住宅租赁保护法》修正案，根据该修正案，租户可以要求房东延长两年合同期，房东上调房租不得高于5%。

结果法律出台的后一周，敏感的房东们纷纷行动，首尔的房租整体上调了0.2%。更大的问题则在于，法律可能导致房东改变策略，由低押金、高折扣的年租，改为高押金、无折扣的月租，让年轻人们在首都的起步更加困难。

市面上的房产套数也变少了。八月上旬，首尔的年租房供求指数高达180，即每100套住房对应180个租房需求，平民集中的江北地区这一指数高达188，这是2015年以来首次。初衷是保护年轻租房客的政策，最后却让租房客的生活变得更艰难了。

新的政策与新的需求

韩国政治本就有较为严重的两极化传统，如今共同民主党政府暴露出调控房价不力的问题，自然也难逃政敌的攻击。不论在议会或是媒体，房价与房租都成了热门讨论话题。

但是，不同立场的双方连涨价幅度都没有达成一致。保守立场的经济正义实践市民联合会认为自文在寅上台以来，房价涨幅高达52%，而韩国国土交通部长官则坚持认为涨价幅度仅有11%。

当房价压力转化为政治压力，韩国政府在今年七月密集出台政策，提高供给和抑制炒房的两方面都有所涉及，提高供给的政策包括：计划将51万平方米的旧军事设施开发为新的商业中心，并提供20000户住宅；提议放宽对汝矣岛、狎鸥亭、蚕室等地区住宅的重建限制，加大住宅供给量。

打击炒房的政策则体现在：多套房持有者进行房产交易时最高转让税率提高至72%；对持有更多房产的家庭多收税，两套房家庭纳税标准为基准税率的20%，三套房家庭纳税标准为基准税率的30%；甚至一度希望将容积率提高一倍至800%；对买房后6个月没有居住的外国人征收20%的购置税。

在今年7月20日，共同民主党再次提交了推动迁都到世宗的提案，试图从根本解决首尔一城独大的问题。但这显然是一个“百年大计”，远水解不了近渴。更讽刺的是，这个重大利好，让世宗的地产交易量同比暴增404%，长此以往，只怕世宗成为名副其实的新都时已经被炒成了另一个江南区。

在野党一直极力试图证明这些举措并未取得效果。在高度政治对立的氛围之下，舆论场变成了罗生门，韩国政府的调控举措究竟是否成功，还需要等到政策落地后，从长计议。

不过短期内，调控确实造成了市场波动。重点管控地区房价明显低于周边，投机客便纷纷认购新房，造成了75比1 的彩票级中房概率。二手房交易税率最高提升至72%的政策，严重抑制了二手房市场，加之目前新规划土地尚未开发完毕，供给严重萎缩，又进一步导致刚需狠下心来恐慌性购房。

首尔的房价涨势有所缓解，却外溢给了其他城市，让当地居民怨声载道。

到这时，反对派们终于找到了足够的口实，指责共同民主党的政策违背市场原则，被市场反噬。共同民主党好心办了坏事，结果落得支持率下跌的下场。只要首尔还是那座占据全国半数人口与七成GDP的城市，那么劳动人口继续向首尔集中的过程也就不会改变，首尔住宅的供需失衡恐怕也会一直持续下去。

作为回击，“文在寅新政”给出了一个新的计划——到2025年40%的公司将采用居家办公的方式工作。也许，这是一劳永逸解决首尔房价问题的曙光。然而，需要把居者有其屋的希望寄托于如此虚无缥缈的曙光，暴露出的恰恰是如今东亚房价问题的残酷。

参考文献：

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