注意：上海没那么松！
The following article is from 子木聊房 Author 子木
文丨子木
8月6日下午，楼市爆出一则消息：上海，松了！
据“中国经营报”微博刚刚报道，上海市副市长陈寅透露：上海自由贸易试验区临港新片区将放开房产限购政策。由以家庭为单位的限购，转为以个人名下房产数量限购。购房资格由5年社保要求转为3年社保要求。
随后立刻引来大批媒体解读，与此同时，上海中介们彻底沸腾了，准确来说是长三角的中介们彻底沸腾了，在朋友圈传播着：“今天不买后悔三生”，“政策放松初现苗头，要做一个赶在前面做吃肉的人“，诸如此类。
的确，作为全国楼市的风向标之一的上海，即使是区域性的放松调控，在这个节骨眼上，调控放松，足以引发老百姓对楼市的忧虑：房价大涨正在倒计时？
下面子木帮大家还原楼市真相。
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真相
首先这条调控政策是配合着“上海自贸新片区”规划文件一起出台的。
在规划文件中，涉及到楼市居住政策的总共12条，但是都归于“人才政策”之下！
在打造更具吸引力的人才发展环境上，主要是聚焦吸引国内和国际各方面的人才，我们一共提出了12条政策，包括人才“居转户”(居住证转户籍)年限从原来的7年缩短到5年，核心人才进一步缩短到3年。
另外，我们为外国人来新片区工作创造便利条件等，对于非本市户籍人才购房资格，由居民家庭调整为个人。而且，原来的政策是购房需要缴纳个税或者社保年限要有5年，新片区缩短到3年。
另外，在资金方面，上海将设立新片区专项发展资金，5年出资总规模不少于1000亿，重点是要支持新片区内的高端人才、基础设施建设等各方面。
要注意，如果你想享受安居政策在此地买房，首先必须满足“特定人才“的基础，是有一定门槛的。而这个门槛，不是随随便便来个人就能买房，也不是像一些城市把人才定性为50岁的专科生。
虽然“特定人才”目前没有设定门槛，但是自贸区未来承接的是上海高端制造业，比如特斯拉、大飞机、高端装备、高校等，这些产业需要的人才，其门槛素质可想而知。
而且即使是不放松，作为临港经济开发区，也会对新引进的人才给予充分居住政策补贴。特定人群放松，对于大部分炒房客依然是禁忌之地，怎么说能是调控放松呢？
而且上海市副市长陈寅全程演讲，没有一句话是放松调控的，都是立足长远发展，为了上海自贸区引进人才，敞开大门。
所以因此沸腾的中介们，可以静一静了。
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市场
我们再来了解一下什么是上海自贸新片区。
上海自贸新片区位于上海东南部，是中国对外开放的升级版“特区”，今天（8月6日）下午，国务院新闻办举行的新闻发布会，正是给出了自贸新片区详细规划方案。
中央给自贸新片区的定位非常之高，是对标国际上公认竞争力最强的自由贸易园区打造的长三角连接“枢纽”。最重要的是，增设新片区是全方位、深层次、根本性的「制度创新变革」。
有中央的首肯、政策红利、再加上上海财力的支撑（5年内出资总规模不少于1000亿），所以自贸新片区，可谓含着金钥匙出身，势必会延续浦东新区当年崛起的成绩。
说实话，这三年上海的市场并不太好，属于中度偏凉，在今年三月份虽然迎来一波小高潮，但马上又凉了下去，而作为距离上海市区的临港板块更显安静。
据数据显示，上海临港板块（自贸新片区所在地），新房总库存达到61万平方米，新房去化周期为25个月，供过于求。
此番调控政策出台，某种意义上也是为了当地去库存，否则当地开发商下半年的日子不好过，整体缺乏开发动力，形成逆向循环。
当然此区域的“定向”放松，对于上海其他地区并没有参考意义。上海主要城区还会继续担负“楼市风向标”的责任，响应国家「房住不炒」的大基调，继续稳字当头。
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投资？
那么这个板块值不值得投资呢？
我们先来看距离。临港板块旁边的滴水湖距离上海市中心人民广场大约74公里，驱车约1.5个小时，地铁只有16号线。所以在距离层面上，临港板块目前没有优势而言，不敌环沪的嘉善和昆山。
而且由于距离较远，生活配套一直滞后，也成了上海人看不起的“荒凉之地”。
但房价可不便宜，目前，临港房价较高的滴水湖周边的房价被炒到每平方米3万元，二手房的价格在每平方米2.5万元左右。而临港其他地区尤其是偏离地铁沿线的地区房价更为便宜，单价每平方米低于1万元的房子也比较常见。
在当年限购之后，临港板块成交一度下滑跌至谷底，投资客失足，当地人口仅30多万，需求不足以撑起这个楼市。
所以根据上海各区域的价值来看，临港房价目前大概处于合理值的130%～150%之间，价值被高估。但是随着政策落地，大企业入驻吸引人才落地，未来价值会逐步夯实。
而这需要的时间会很长很长。
再者，临港片区虽然被定义为自贸区，但偏向于产业类公司，特别是超大型产业企业。
大企业拿地通常会配套住房开发，会消化掉一大部分高新人才住房需求，同时临港区域并非霍尔果斯或者宁波保税区这种税收套利洼地，民营性小企业到地发展的可能性受到制约。
而且在教育层面和医疗层面上，由于距离原因，很难引进上海高级资源，这导致非产业类高净值人群并不会流入到此区域。这在某种意义上，限定了临港板块的天花板。
所以，去临港工作赚钱还行，房产投资，就没必要了。
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