楼市突然减税，释放了什么信号？
楼市：两个大消息！
1、全国人大表示，集中力量落实好中央确立的重大立法事项，包括审议民法典，制定房地产税法等”立法调研、起草，加紧工作，确保如期完成。意味着2019年全国人大将落实制定房地产税法。
2、根据多家媒体报道，近日北上广深四大一线城市分别下调住房交易税费，增值税附加及印花税税率减半。
第一条消息使市场预期今年房地产税立法进程将加快，对股市里的房地产股形成利空，3月8日，香港内房股集体大跌，融创跌12%，碧桂园跌5%，恒大跌2.7%。
第二条消息则对楼市形成利好，据悉，北上广深增值税附加税率几乎下降了一半，上海从11%降到6%，北广深从12%降到6%。
怎么看待上面两个大消息呢？
第一，两则消息一个是征税一个是减税，实际上却是相辅相成，目前房地产相关税收当中，种类繁多，但主要是两大块，一是交易环节税收，二是持有环节税收。交易环节主要是买房要缴的税，比如增值税、所得税、契税、土地增值税、城建及教育附加、印花税等。持有环节主要是买房后要缴的税，目前保有环节的税种主要是房产税和城镇土地使用税。
现在房地产相关税收有一个特征，那就是交易环节税收比重很大，而保有环节税收占比很低，根据2017年的数据，保有环节税收仅占税收收入的 3.4%，远低于交易环节。
房地产税不同于当前在上海和重庆试点的房产税，房产税只对土地上面的房屋征税，而房地产税不仅要对房屋征税，还要对房屋下面的土地征税，这是一个新的税种，到目前为止全国还没有哪一个地区征收过这个税。
房地产税属于持有环节税种，开征房地产税的意义在于增加地方财政收入，同时提高持有环节税收占比。但是现在我们必须重视一个问题，目前与房地产相关的税费在地方财政收入当中占比是比较高的，如果把土地出让金也划入那就更加高了。根据财政部公布的数据，2018年地方一般公共预算本级收入97905亿元，地方政府性基金预算本级收入71372亿元，政府性基金主要是土地出让金，这意味着地方卖地收入接近于当年整个地方财政收入。
在这种情况下，如果要开征房地产税且保持房地产相关税费不变或者下降，最好的办法就是在开征房地产税过程中适当降低交易环节税收，不仅有助于优化税收结构，也有顺应现在国内减税的大趋势。
第二，目前房地产减税主要是增值税附加及印花税税率，但是这两个税在房地产交易当中并不是主要的税，所需缴纳的税费也不算太高，增值税附加税是附加税的一种，一般包括城建税、教育费附加、地方教育附加等。以广州为例，对小规模纳税人（也适用于个人）出售住房同样享受增值税附加减半政策（12%下调为6%），有媒体做过一个测算，出售一套网签价为400万、不满两年的二手房，按照12%的增值税附加，需缴纳21.33万元，如果是按6%征收，需缴纳20.19万元，节约了1万元左右。可见，本次减税对楼市构成利好，但影响有限。
本次楼市减税最大的意义在于释放出未来楼市可能继续减税的信号，主要是增值税、契税和个税等几个关键税种，如果也能降税那么影响更大。
第三，2018年和2019年是减税的重要两年，2018年重点是在个税方面，2019年则是在企业减税方面，据悉，2018年全年为企业和个人减税降费约1.3万亿元。2019年减轻企业税收和社保缴费负担近2万亿元。在全国减税的风潮下，房地产相关税费的下降也情有可原，但是这不等于幅度很大，这主要取决于房地产税的进程以及楼市的温度，从现在的情况来看，2020年之前房地产税应该很难出台，不必过于担心。
第四，对于2019年的楼市没必要担心它大涨，也没必须担心它大跌，整体房价应该还是比较平稳为主，住建部不是说了吗？2019年要“稳房价、稳地价、稳预期”，那怎么做到三稳，当然是房价有显著下跌压力的时候有一些利好释放，比如本次楼市的微幅减税；当房价有显著上涨压力的时候，调控政策则进一步收紧。
特价房销售被叫停，三四线楼市释放了什么信号
最近几天，一纸来自三线城市江西赣州赣县区的“停止特价房”销售通知引起了许多关注。许多业内人士认为，虽然这只是一张地方通知，可是却能从中窥视到三四线楼市所释放的某些重要信号。
3月4日，江西省赣州市赣县区住建局，发布了一份“停止特价房”销售的通知，要求房企停止低于申报价格的“特价房”销售，且价格不得低于2月。
同时文件中还指出，为维护房地产市场健康稳定发展，对近期赣县区所有企业的特价房销售情况进行整顿。
其中整顿主要分三方面：
1、所有开发企业立即停止特价房销售，所有特价房销售前必上报住建局和物价局审批；
2、自3月3日开始，同类型住宅成交单价低于该项目2月份同类型成交均价的商品房合同暂缓备案；
3、所有开发企业于3月5日前制定降价引起的应急预案措施上报住建局综合股进行备案。
赣县住建局内部人士透露，停止特价房销售是因为其售价低于了此前申报的预售价格，这是不允许的；而暂停销售特价房与此前有楼盘降价引发的业主维权有关。
安居客数据显示，赣州3月二手房均价8569元/m²，自2018年10月来连续5个月下跌；赣县3月二手房均价7681元/㎡，自2018年6月8274元/m²的高点回落，至今年3月份下跌幅度约7.17%。赣州楼市下行的压力很大。
所以我们可以看到，取消特价房销售，是为了减少下行压力，更重要的是保证房地产市场的繁荣发展。
赣州是江西省的三线城市，房价在江西省内排在前几名。全国范围来看，赣州也属于房价收入比偏高的城市。根据恒大研究院发布的数据显示，2018年赣州房价收入比为10.6，与能级均值偏离度为34%。
通过这些数据可以看出，赣州这个城市对土地财政的依赖程度很高。
不过，赣州的房地产市场近期表现并不好，除了上面提到的房价走低之外，今年春节返乡置业，情况也不好，房屋去化困难，《中国证券报》的数据显示，赣州2018年底，商品房库存量同比增长达到50%。
房价从高位开始回落，库存又这么大，赣州相关部门的压力可想而知。
其实，进入2019年以来，开发商这种“降价未遂”事件，已经不是第一次了。
2019年2月，江苏邳州某楼盘降价2000元/平米销售，就被当地房地产商会通报批评，称其严重，扰乱市场秩序。
2019年1月，安徽芜湖某楼盘降价5000元/平米销售，引发老业主不满，前去售楼部进行维权。这也引起了相关部门的重视，随后当地住建委要求房企停止降价销售，并且纠正低于备案价5%的销售行为。
“降价未遂”事件频频发生，也让众多网友感慨“降房价比涨房价难多了。”
我们仔细看一下上面列举的案例会发现，“降价维权”这样的事件主要集中发生在三四线城市。可见在三四线城市，楼市面临的下行压力还是比较大的。
说下行之前，有必要先来简单回顾一下这一轮三四线城市的房价上涨。
2018年棚改新开工616万套，超额完成580万套计划，而棚改货币化安置直接释放出天量货币。与此同时，一二线城市密集出台各种调控措施，这就使得货币之水，直接流入了三四线城市直接带来房价上涨。
不过进入2019年以来，事情似乎发生了变化。
在今年两会开幕式上，总理的政府报告中关于“棚改”的提法发生了改变，在2016，2017，2018年连续三年提出棚改具体目标之后，今年两会只是提到了“继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造。”
而根据前段时间各地出台的新一年的棚改工作计划来看，不少地方开始取消棚改货币化安置，棚改任务有大幅缩减的迹象。
与此同时，从2019年初开始，全国一二线城市调控松绑，相关数据统计，包括限售、限贷政策松动，落寞户、社保政策放宽等，全国至少已有21城调控松绑。
一方面棚改生变，另一方面一二线城市开始政策松动，返乡置业开始回流，这种种迹象表明，三四线城市降价拐点已经出现。
当然还有重要的一点，随着国家都市圈的规划，城镇化的思路也发生了变化，以后重点围绕中心城市发展，而不再是摊大饼似的平衡发展。
当一二线城市开始恋战，还会有三四线城市的战场吗？
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