住房大变化！居住权登记开始

自从去年《民法典》颁布以来，新设立的居住权备受关注。这项权利规定居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权。

简单来讲，相当于在房屋所有权之外，由房屋所有人设立“居住权”,当特定对象取得居住权后，便可在该房屋内居住和使用。

比如说小巴有套房子，如果给你设立一个居住权，你就可以在这个房子里居住。小巴仍然有房屋的所有权，但房屋的居住权是你的了。

目前居住权主要有三种设立方式：

1、合同方式

2、遗嘱方式

3、生效法律文书

但无论通过以上哪种方式设立了居住权，都需要登记。

根据《民法典》规定，居住权并非设立就能生效，也不是一套房“长期居住”就能享有，而是需要采用书面合同设立，并且还需要向登记机构进行登记。

也就是说，书面形式登记是设立居住权必经的程序。这也是最近多个城市开展居住权登记的原因。

有了居住权不动产登记证明，即使房主之后把房子卖了或者抵押，居住权人也能受到法律保护，不必担心自己被赶出去。

在居住权登记时，也要明确居住条件及要求、居住期限、争议解决方案等等。

比如说居住期限。可长可短，由设立居住权的所有权人确定，可以1年，也可以10年，当然也能“终生有效”，即居住权人活多久住多久。

再比如要不要付租金问题。有些人可能会跟房主签订超过20年的居住权协议，付给房主20年的居住权费用；或者是通过遗嘱享有，不需要付房租等，这些最好都得在登记时说清楚，避免以后产生不必要的麻烦。

广州去年开始已经可以登记了，目前重庆、合肥、武汉、济南、成都、长沙等多座城市，也陆续启动当地居住权登记工作并公布了一些流程。

比如济南市办理只需要双方携带身份证、房产证书，来了之后填写《居住权合同》，一般一到两个工作日就可以完成。

不过根据设立方式的不同，需要的材料证明也不同，比如以遗嘱方式设立的，就要准备好生效的遗嘱、遗嘱人死亡证明等材料。

一般情况下，居住权登记都是在不动产登记中心办理，需要办理的小伙伴可以去当地的不动产中心咨询一下。（大家也可以微信搜索“城市+不动产登记中心”,在相关微信公众号上查到办理的流程。）

根据居住权设立的3种方式可以发现，居住权不仅可以在亲属间设立，也可以在没有亲缘关系的个体间进行。

这就代表着居住权可以有多个应用场景，比如说失独老人先为自己设立居住权，再把名下房屋出售，自己就可以在晚年获得一笔收入，实现以房养老。

再比如有多套房子自己住不了，就可以将居住权卖给有住房需求，但没条件买房和不想租房的人，大家各取所需。

居住权的确立，可以让没有房产的人也能获得长期稳定的居住权益，对于无房者和租房者来说算是福音。

但也要注意，居住权登记在我国算比较新颖的保障住房需求方式，居住权交易也还没有明确的条款规定。所以无论是通过购买还是受赠获得居住权的，都需要注意以下几个风险。

01 享有居住权前要留意房子是否被房主抵押

市场上有不少房子处于抵押贷款或是按揭贷款的状态，若将来所有权人断供，还不上银行贷款了，银行就会收回房屋进行拍卖。

小巴刚也说过居住权设立登记后生效，享有法律保障。但如果是房子先被抵押，而后才设立居住权的，居住权不一定能优先被保障，这对花钱购买居住权的人来说是一笔不小的损失。

所以在获得居住权前，要查明交易的房产是否存在抵押或担保借款的情况，最好是在无抵押无担保状态下才交易。

02 市场上出现个别居住权交易平台，注意交易资质风险

咱们刚刚也说了，居住权可以买卖，市面上也有个别居住权交易的渠道，比如央视财经报道的“0元置业平台”。

“0元置业平台”是由多个粉丝微信群组成的集合，各个群的负责人会充当中间撮合人的角色，给群里的人进行需求配对。

不过据小巴了解，群的运营并不正规，此前群中推出的“帮助买房人0首付0月供炒房”项目就因游走在灰色地带而受到监管明令禁止。

目前群上也有居住权匹配的需求，房子市价的半价就可以买到居住权。

小巴也不敢妄断其真假，不过还是给想买卖居住权的朋友提个醒：

如果能去找靠谱的中介公司来买卖居住权就最好不过，不过目前小巴也还没看到什么公开正式的交易平台。如果自主交易的话，相关资质材料一定要验明真假，尽量做到追本溯源。

03 房屋附属权责归属尚不明确

一套房子，它上面附带的价值不止居住和钱财，还有其他的一系列价值，比如：学位、户口、税收优惠等等。

在居住权和所有权分离前，这些价值都统一归属房屋所有权人。那在分离后，这些价值还不能很明晰的规定为应属于哪一方，有待监管定调。

所以有计划购买居住权来获取这些附加价值的，要留意清楚这一点。如果实在有这方面的需求，比如小孩上学的，看看能否跟房主商量。

04 居住权不得转让和继承

根据民法典的规定，获得的居住权不得转让和继承，当居住权期限届满或居住人确认死亡的，居住权消灭。

意思就是，房屋的居住权一旦设立直到居住权人离世，都是当初登记的居住权人所有，其他人无权继承和接受居住权人的转让，到期即归还。

就像是退休工资，人活着就可以享受，人去世了，权利自动消失。

所以想要买居住权的，还要注意万一以后住房需求发生变化，居住权是没法转让或者让子女继承的。

总之，居住权登记保障了“即使房子不归我，我也可以安心住”的诉求，所以不管是居住权交易的哪一方，都要明白这项规定都是为了保障住房需求的，还是少点在上面动一些花花肠子与民生大计作对了，根据家庭实际需求去办理就好~

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