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醒醒，炒房的时代过去了！

理财巴士 2023-06-07

The following article is from 有理有才 Author 有才君


昨天有才君的北漂小伙伴跟有才君说，她想在广州买个房子，问我有没有推荐的楼盘，要小户型，因为手头资金不多。
                          
这让有才君感到困惑，一个北漂的福建人为啥要在广州买房？


有才君就问她是不是要到广州来发展，我的小伙伴说，她只是觉得广州的房价在一线城市中算很便宜，想买套房子收租。


说实话，这位朋友的闲置资金并不多，光是首付都未必拿得出来，买完房之后，每个月的大部分收入都得拿去还房贷。


虽说会有租金收入，但是以广州目前的租金水平，根本覆盖不了每月的房贷还款。她在北京还是需要租房，买完房子之后，日子必然紧巴巴。


这位小伙伴的想法，有才君觉得可以理解。


我国的楼市从1998年开始市场化改革之后，进入了辉煌的20年，创造了无数个财富神话。在过去的20年里，最为常见的能跑赢通胀的办法，就是买房。


因此，在很多人的眼里仍然是干啥都不如买房。但是，只看到过去的辉煌，没有看到楼市如今的变化，是十分危险的。


1

房价快速增长时代的终结


1997年，国内出现严重的产能过剩问题，内需也不足，此时又遇上东南亚金融危机，很多内陆省份的财政都困难重重。


于是1998年，国内开始了大刀阔斧的改革，房地产市场化也由此开启，房地产成为国民经济支柱产业，各省走上了土地财政之路，第一轮房地产牛市拉开帷幕。


2008年，美国的次贷危机发酵成席卷全球的金融危机，我们也推出了宽货币、宽信用的政策，房地产再次迎来发展机遇。


在2008年-2018年的十年间，房价的上涨十分魔性。不管政府是想给企业减负，还是想支持一下股市，最后钱都流到了房地产里。



利好消息出来，房价要涨，房地产调控政策出来，房价也涨，而且是越调越涨。直到去年下半年，房地产才真正跳出这个怪圈。


去年7月的政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”，被称为“政策市”的楼市在去年下半年迅速降温。


就连金九银十的9、10月份，房地产市场都没有掀起什么波澜。2018年9月商品房销售面积是16839万平方米，销售额14736亿元。


到了10月，销售面积更是回落到了13804万平方米，销售额也降到了11781亿元。


这两个本该大卖的月份，销售数据还远不如“坚决遏制房价上涨”提出前的6月，2018年6月份商品房销售面积达20734万平方米，销售额18167亿元，可见2018年的房地产调控十分有效。


今年的房地产调控也延续了去年的风格，今年上半年，全国房地产调控政策在2019年上半年高达251次。


根据社科院最近发布的《中国房地产大数据报告（2019）》，2019年10月，核心城市房价同比微涨0.3%，环比微涨0.028%。



根据纬房核心指数，近一年核心城市住房增值率，要远低于同期物价上涨率和存贷款利率。


二手房成交量的持续下降，也表明短期房价上涨动能减退。


房价疯涨，靠无脑买房就可以跑赢通胀的时代，已经过去。


2

房价继续疯涨缺乏动力


房价难以继续疯涨，并不完全因为调控，而是因为泡沫。我国目前的居民杠杆率、人口结构和居民收入都难以支撑房价继续疯涨。


调控的目的是为了防止泡沫越吹越大，直至破裂。


居民杠杆率


根据央行近期发布的《中国金融稳定报告（2019）》，2018年末，我国住户部门杠杆率为60.4%。也就是说，去年，我国居民整体的负债总额已经占到当年社会总财富的60%以上。



在居民的负债中，房贷的占比是最高的。2018年末，个人住房贷款余额为25.8万亿元，占住户部门债务余额的比例为53.9%。


这些都只是银行的贷款，不包括民间借贷，而国人经常会在亲友之间进行借贷，因此，我国的居民杠杆率比统计数据显示的更高。


国际货币基金组织认为，居民杠杆率超过30%时，该国中期经济增长会受到影响，而超过65%会影响到金融稳定。


国人如果继续疯狂加杠杆买房，对于整个经济来说，都是很危险的事情。


人口结构


一般来说，人口结构越年轻，对于房子的需求就越高。相反，如果人口老龄化加速，人口出生率持续降低，整个社会对于的需求就会减少。


当老人们陆续去世，他们的住房就空出来了，如果社会上没有那么多的年轻人来买房，就会导致很多房屋空置。


下面两个图是我国近几年的等级结婚人数和人口出生率，总人口增加的情况下，登记结婚的人数逐渐减少，出生率逐年降低。


照这个趋势发展，我们以后的年轻人会越来越少。


 


房子，说到底也是商品，价格受供需影响，市面上可供出售的房子增多，但买的人却在减少，这对于房价上涨来说，绝对是不利因素。


居民收入


有才君之前算过2018年的房价收入比。2018年，全国商品房销售均价为8737元/平，同年的居民人均可支配收入为28228元。


2018年，国内人均居住面积是39平米，一个三口之家的居住面积应为117平方米。


所以，一个三口之家的住房总价为8737×117=1022229元，差不多一百万。三口之家的年收入是28228×2=56456元。


房价收入比=住房总价÷家庭年收入=1022229÷56456=18，小两口要不吃不喝18年才能买下一家三口的房子，而国际的平均水平是3-6年。



由此可见，我国的房价没有内在条件支撑它继续疯涨，按照市场规律，很多地区的房价都有很大下跌空间。


但是由于房价是国民最主要，最重要的资产，所以它不能发生暴跌，否则影响非常恶劣，所以当房价有暴跌苗头的时候，会有调控政策来防止房价大规模下跌。


我们现行的房价调控政策就是要房价整体稳住，不会有大幅上涨，也不会有大幅下跌。


如果房价保持在一个稳定的价格区间里，通过温和通胀，是可以实现去泡沫的。


3

不跌就能买？


看到房价不会大规模下跌，很多人可能又开始觉得，房子还是可以投资的嘛，不跌还有租金拿。其实，这是一种非常常见的误区。


如果是刚需的自住房，那当然有钱买就买。但是作为投资的话，我们需要考虑的因素就更多了。


投资就是为了赚钱，投资房产如何赚钱呢？渠道有两个，一个是租金收入，另一个就是买卖房子的差价。


就目前的形式来看，买卖差价的获利空间并不高，就算每年能保持小幅上涨，但考虑到折旧，以后买卖房屋，未必能获得很多差价。


我们先不考虑买卖差价的问题，来看看，如果房价不上涨，我们持有房屋的成本和收益。


持有房屋的成本除了购置房屋的资金成本之外，还有购置过程中的交易成本（比如契税、印花税、中介费等）、装修费用等。


收益就是租金，上海易居研究院发布，2019年二季度50城租金收益率报告，数据显示，50城租金收益率为2.3%。



减去成本之后，租金收益率可能还不到2%，这意味着一套100万的房子，一年带来的收益不到2万，就连买国债的收益都没有这么低。


一线城市的很多楼盘，还达不到这么“高”的租金收益率。可以说，买房收租这种事，并没有我们想象中那么美好。


很多人觉得，房子租给别人，每月能拿租金，最后房子还是自己的，非常划算。但是大家想想，哪怕你很不会理财，把钱放银行存定存，银行也会给你利息，本金还是你的，你的钱还不会被折旧。


除非大家很有自信，自己买的地段每年的房价都能持续上涨，并且算上房屋折旧之后，房子还能有3%以上的涨幅，否则，投资房产每年的回报率（涨幅+租金净收入）都达不到5%，甚至比不上很多人的房贷利率。

而且届时我们面临的不仅是投资回报率低的问题，房产在总资产里的比例过高，而流动资金占比很少，是很不健康，或者说是很危险的财务结构。

一旦家庭急需资金或者有发生其他风险，我们无法马上将这些房产变现，会造成流动性紧张。

哪怕是非要投资房产，也别让房产变成你唯一拿得出手的资产。


4

写在最后


世界一直都在发生改变，我们也应该根据现状来调整自己的投资观念。


十几年前，煤老板还是中国最富有的那批人，现在曾经的山西首富都破产了。哪有什么能够一直赚大钱的行当呀。


除此之外，很多投资者都存在一个误区，只看获得的资金，不看收益率。看到房子每个月能给我们带来几千块的收益，就觉得这是一个很好的投资，却忘了自己为了这几千块，投入了多少资金。


这也是为什么大家对于投资房产如此执着。


可是无脑投资房产就能赚钱的时代已经过去，未来或许有些需求旺盛的地区还能保持上涨，但买房已经不是一件绝对划算的投资。


若是购房带来的收入还没有房贷的利息支出多，它甚至会从为我们带来收益的资产，变成让我们资金净流出的负债。

买房没有绝对的能买或者不能买，刚需住房当然可以买。

如果觉得自己购买区域的房产前景还是很不错，或是对房产实在有执念，也可以考虑购入。

但前提是你是不是有预留足够的流动资金，足以覆盖你家庭半年的生活开支，尤其是没有买保险的朋友，当风险来临的时候，是否有足够的资金来应对？

比起投资住房，大家还是应该把最基础的事情做好。比如，留足家庭生活所需的资金，买好保险。

毕竟一分钱难倒英雄汉，在急需钱的时候，房产的变现并没有那么快。

而当房子失去“金融”属性，想要靠房价大幅上涨以实现个人/家庭财富增长，便不符合实际了，通过风险投资，做科学、有效的资产配置，才会是当下最合理的选择。



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