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房贷利率要变天？且慢

小巴 理财巴士 2023-06-07
收录于合集 #房之事 66个



上周，央行发了个公告——


「自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR），为定价基准加点形成。」



一看上去，不明觉厉。


咱们在之前的文章《房贷利率降降降，我的月供要变少了？》当中和大家聊过，银行公布的商业住房贷款利率，无论是上浮还是打折，都是以央行的“贷款基准利率”为基础来定的。


但是，从今年的10月8日起，要申请商业住房贷款，房贷利率不再是参考贷款基准利率，而是参考另外一个利率——LPR机制。


要理解这个事情
会对房贷利率有什么影响
大家得先搞清楚
LPR是什么


（注意，前方高能硬货！）



其实在前不久，央行就已经发了个公告，决定改革完善LPR机制。


这个LPR，全称叫“贷款基础利率”（Loan Prime Rate）。


注意，这里的词是“基础”，和之前的“基准”利率仅一字之差。


但它们之间的区别可大了：


贷款基准利率，是央行说了算；
贷款基础利率LPR，是市场说了算。


所以央行推出LPR机制，目的很明确——


「深化利率市场化改革，提高利率传导效率，推动降低实体经济融资成本。」


这里的过程，大家可以这样去理解。


我们从银行那里贷款的钱，都是银行从央行那边取了钱之后，再给到我们的。


这有点类似于，工厂生产商品，然后有很多不同的商店，会从工厂进货，咱们再去商店那里买商品。


在这里面，央行相当于工厂，银行就是商店。


那在这个过程中，会有3种价格——


商店从工厂进货的批发价；
商店缺货时，没有去工厂，而是从其他门店调货的调货价；
商店卖给顾客的零售价。


那类比过来，央行、银行和借款人之间，也有3个利率——


银行从央行那里取钱的利率；
银行缺钱时，向同行借钱的利率；
银行借钱给政府、企业和普通人的利率。


也就是说，商业银行从央行那里进货的利率，相当于是批发价，银行之间借钱周转的利率是调货价，银行把钱借给客户就是零售价。


那我们前面说到的“贷款基准利率”和“贷款基础利率”LPR，就相当于是这里“零售”的利率了。



咱们刚刚也说了，贷款基准利率，是央行说了算。


而贷款基础利率LPR，是由18家银行每个交易日报价后，通过去掉最高值和最低值后，算术平均，得出的1年期和5年期贷款利率。


所以，我们说，它是一个市场化的利率。


在之前，银行贷款给客户的零售价，比如咱们的房贷利率，一直是参考央行说了算的贷款基准利率，所以处于非市场化的状态。


但是，银行和同行之间的调货价，已经实现市场化了，所以就存在一个问题——


利率的传导机制不通畅，银行出现资金空转的现象。


一个良好的利率体系的传导，应该是由市场从批发价传导到同行调货价，再由同行调货价传导零售价。


可是这中间，由于零售价还是由基准利率来控制，央行说多少就是多少，不够灵活，所以调货价并没有很好地传导到零售价。


打个比方，央行放水，这个水进入银行系统之后，却并没有流向企业，停留银行系统内部空转。


也就是说，银行吃掉了这中间的“息差”。


所以，央行推出LPR机制，就是要打破这个局面，推进利率的市场化，降低实体经济融资成本。


理解了LPR之后
说回大家最关心的话题
这一系列的事情
对于已经背上房贷
或者想申请房贷的人来说
有什么影响呢？


根据公告的最后两条规定，在今年10月8日之前，“已发放的”和“已签订合同但未发放的”商业性个人住房贷款，还是按照原合同的约定执行。


然后，公积金个人住房贷款利率，暂时也不作调整。


（来源：中国人民银行公告2019第16号）


所以，这个政策主要是针对个人“新发放的”商业住房贷款，以LPR来替代基准利率。


那么，推行这个LPR之后，是不是意味着之后申请的房贷利率会下降呢？


目前的贷款基准利率，1年期，4.35%；5年期以上，4.90%。


而改革后的第一期LPR，数据是——


1年期LPR，4.25%；5年期以上LPR，4.85%。



所以，改革后按最新公布的LPR来定价，确实是比之前低的。

那之后要申请房贷看的就是，5年期以上LPR，4.85%。


但是要注意了，这个LPR只是一个下限，相当于最低价。


央行规定了——


首套商业个人住房贷款利率，不得低于相应期限LPR；
如果是二套的话，不得低于相应期限LPR + 60个基点。


那具体的定价，就是由各个城市和银行看情况来定。


（来源：中国人民银行公告2019第16号）


所以暂时来看，LPR机制对房贷的影响，其实和基准利率没有很大的差别。


只是对于银行来说，在这个新的标准之上定价，房贷利率只能上浮，不能打折了。


另外，LPR每个月会根据市场情况，调整1次。


所以结论就是——


如果你在10月8号之前已经买房了，那这个事情对你没影响；


如果你在10月8号之后买房，那在不同月份贷款，房贷利率可能就会有所变化。


举个例子，假设小巴准备买一套房子，是首套商业贷款。


如果小巴在10月10号，签房贷合同，那么房贷利率参考的基准就是9月20号公布的LPR。


假如小巴延后，推到11月9号才签合同，参考的基准就是10月20号公布的LPR。


另外，在申请房贷的时候，你还可以和银行协商约定，房贷利率的调整。


（来源：中国人民银行公告2019第16号）


比如，约定调整周期为1年，那么每年就会重新调整一次利率，以最近一个月的LPR为基准。


当然，你也可以定下来，一直保持不变。


其实短期来看
改革前后的买房成本不会差很多
花费到底能不能少
还要看具体城市和银行的调控力度~



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理财巴士发布时间 20190830


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