带建筑物的国有土地出让后如何登记

带建筑物的国有土地出让后如何登记

某地有个案例，A公司竞得某地块的国有建设用地使用权，并签订了《国有建设用地使用权出让合同》。依据原市规划局出具的规划条件、《土地使用条件》、挂牌公告相关材料，该地块明确为保留现状建筑物建筑面积出让，原有4幢曾办理过产权登记（于挂牌出让前已注销登记）的不动产为保留建筑。A公司提供出让合同等材料申请办理了纯土地的不动产权证书。其后该公司持不动产权证书、有关情况说明及协调出让事宜的会议纪要等材料，申请办理保留建筑物的所有权首次登记。该案例之前讨论过，但未从登记原因的角度讨论登记类型，没有从权属来源角度确定建筑物的产权归属。笔者试从这两个方面补充分析，冀求有所裨益：

一、分清收回和征收的区别

登记原因是不动产物权得丧变更的原因法律关系，决定了登记类型。在现行法律制度下，国家取得国有土地有三种方式。这三种方式法律依据不同，使用情形不同，法律效果也不相同。

第一种就是通过征收集体土地及地上物取得所有权。《物权法》规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。因人民政府的征收决定导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自人民政府的征收决定生效时发生效力。目前制度层面尚缺乏征收集体土地及地上物的征收决定，《土地管理法》规定国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。市县政府完成签订征地补偿安置协议等前期工作后方可申请征收土地。国务院、省政府对市县政府的征地批复应该只能算是对市县申请征地请示的批复，属于内部文件，不能直接对外发生权利转移的效力。征地申请被批准时市县政府还未支付应缴税费款和征地补偿安置费用，认为此时发生权利转移无疑对被征地农民不公平。可以考虑在征地被批准后设立征收决定环节，明确权利转移的时点，也有利于减少省政府、国务院征地批复被行政诉讼的讼累。

第二种方式是按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，为公共利益需要，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。这种情况列举的公共利益大部分与新《土地管理法》重合，包括军事和外交、基础设施、公共事业、保障性安居工程等，少了扶贫搬迁和成片开发建设情形，多了特有的旧城区改建。房屋的所有权自作出房屋征收决定时起转移。要注意一点，房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。为什么国有土地使用权是收回而非征收，这就涉及到第三种方式。

第三种方式是通过提前收回建设用地使用权的方式收回土地。征收是国家把集体所有的土地和单位、个人的不动产变为国有的财产，是一种改变所有权的法律行为。我国城市土地属于国家所有，建设用地使用权人依法对国家所有的享有占有、使用和收益的权利。国家收回本来就属于自己的建设用地，不适用有关征收的规定。提前收回建设用地使用权的规定散见于《物权法》、《土地管理法》、《房地产管理法》等法律，主要有为实施城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益需要、闲置土地处置、期满未续期、停止使用划拨用地等情形。（2019）最高法行申11583号认为提前收回需要报有批准权的政府审批，但收回主体并非该审批机关，不是政府而是自然资源主管部门。因公共利益需要提前收回的，有关征收的规定是补偿的依据，但两者的主体和依据不可混淆。

对于提前收回的土地上的房屋权属，法律没有明确的规定。但原国土资源部国家工商行政管理总局发布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601）约定，在特殊情况下，根据社会公共利益需要提前收回国有建设用地使用权的，出让人应当依照法定程序报批，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的价值和剩余年期国有建设用地使用权的评估市场价格及经评估认定的直接损失给予土地使用者补偿。既然已经补偿，应认为已经归属于国家。

二、要厘清出让和转让的含义

《土地储备管理办法》规定了四种类型土地可以进行收储，征收、提前收回国有土地、收购都是改变房屋所有权的行为。另外从“房地一体”的原则看，也不应当允许人为造成土地和房屋权利主体不一致的情形。《闲置土地处置办法》要求土地出让必须是“净地”，并明确市、县政府供应的土地应当是土地权利清晰，安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发必需的基本条件。这也是土地储备入库的要求。因此对于已经保留建筑物出让的国有土地，其建筑物产权应是清晰明确的。本案例挂牌出让公告及出让合同已经明确该地块为保留现状建筑物出让，建筑物所有权已办理注销登记，则不存在有权属争议的其他产权人，可视为净地出让。该建筑物的产权归属何方，应从建筑物所有权得丧变更的原因来看。

1987年深圳史诗性的拍出第一块国有土地，第二年宪法修正案将1982年宪法 “任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”修改为：“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让。1988年《土地管理法》授权国务院制定土地使用权转让的具体办法。1990年国务院第55号令发布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，实行城镇国有土地使用权出让和转让制度，将国家以土地所有者的身份让与土地使用权的行为称为“出让”，将土地使用者再转移土地使用权的行为称为“转让”，区分了土地一级和二级市场，奠定了现行土地管理制度的基础。虽然1994年《城市房地产管理法》去掉了“以土地所有者的身份”，有意识的脱掉民事的色彩，但土地使用权出让合同的出让方还是市、县土地管理部门。可见出让仅指土地而言。

按照《宪法》规定，我国土地实行国家或集体所有。从物权归属上看，出让的国有土地来源可能是依法收回、收购的国有土地，或者是被征收为国有的集体土地。国家取得土地所有权后通过设立建设用地使用权出让给受让方，建设用地使用权自登记时设立。市、县自然资源主管部门按照《土地储备管理办法》要求，储备土地并统一组织土地供应。储备土地入库前，土地储备机构向不动产登记机构申请办理登记手续，储备土地登记的使用权类型统一确定为“其他（政府储备）”。供应已发证的储备土地之前，应收回并注销其不动产权证书及不动产登记证明，并在不动产登记簿中予以注销。

因此在本案中，对出让的建设用地使用权予以首次登记应无疑义。对于土地上保留的建筑物，原所有权消失，应办理注销登记，建筑物所有权应收归国有。目前《土地储备管理办法》未涉及建筑物收储，建筑物无需先进行国有登记再注销登记，受让人可以原始取得该建筑物所有权并进行处分。建筑物可视为土地的附属物随所附着的土地一并出让，依照出让合同的约定办理首次登记。也可依所有者权益部门的嘱托一并办理土地及建筑物首次登记。建筑物既已取得不动产权证，应视为符合规划及已经竣工，满足不动产登记条件，不应因后续权利变动、规划变更等事项成为违法建筑。规划条件是依据宗地设定，建筑物的建筑面积等应计入宗地的规划指标计算。

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