某地有个案例，银行向甲公司贷款1200万人民币，约定以甲公司在建工程为抵押，并办理抵押权登记。借款到期后，甲公司无力偿还，嗣后宣告破产。银行将债权转让给资产管理公司。资产管理公司向法院起诉，2003年法院裁定认为，破产企业为该笔债权设定的抵押物已被其非法变卖，本破产案件的财产中已无被申请人的抵押物，因此该债权性质应认定为无财产担保债权。资产管理公司对甲公司的债权为无财产担保债权。后在建工程买受人申请房屋首次登记，登记机构要求必须取得抵押权人同意。2017年买受人不服向法院起诉，法院依据2003年裁定认定原告的涉案房屋已被该《民事裁定书》从上述破产案件的抵押物中剥离出来，已与在建工程的抵押权无关。登记机构以原告应获得在建工程抵押权人同意的书面材料为由拒绝受理原告申请的做法没有事实和法律依据，判决履行不动产转移登记的法定职责。此案涉及抵押权的效力，具文分析。

大陆法系抵押权制度由罗马法和日耳曼法所有权质演变而来。所有权质须以物的所有权转给债权人来达到担保债权实现的目的，不利于发挥物的使用效益，造成债权人管理上的不便。市场经济的发展可以便捷的货币化担保物的交换价值，代替占有的物权公示方法即登记制度和法院强制执行制度逐步完善和建立，对不清偿债务的债务人可扣押其抵押物以实现债权，现代意义上的抵押制度建立起来。

抵押权设立目的是不转移物的占有而担保债权的实现，从而既能发挥物的交换价值，又不妨害物的使用价值，有助于充分发挥物的效用，促进社会资金融通。抵押权本质上是对抵押物交换价值的优先支配权，只要抵押物存在，抵押权的效力就及于抵押物，不存在抵押物转移导致抵押权转移的情形。抵押物转移是所有权的转移，按照物权法原理，作为定限物权的抵押权是优先于所有权，因所有权人设置定限物权的时候已经将该部分的权能让渡给定限物权人以实现抵押物的价值。抵押权依附于主债权而存在，依抵押权的性质，抵押权转移只发生在被担保的主债权转移的情况。

抵押权是通过优先支配抵押物的交换价值，籍以实现担保债权实现的目的。因此传统民法认为抵押权具有物上追及力，无论抵押物被转让多少手，抵押权人都可以追及物的所在行使抵押权。追及力属于物权作为支配权性质衍生的效力，不只是抵押权才有，是物权效力优先于债权的原因。德国、瑞士等大陆法系民法典普遍承认抵押权的追及力。我国台湾地区民法典第867条规定，不动产所有人设定抵押权后，得将不动产让与他人。但其抵押权不因此而受影响。依解释，不受影响是指抵押权人仍可追及抵押物的所在行使抵押权。

在承认抵押权追及力的国家和地区，一般都不禁止抵押物转让，这被认为是所有权人的处分权的体现。依法理，受让人应继受原所有权上的负担。在不动产登记公示制度完善和法院强制执行制度实行有力的地方，承认抵押权的追及力无损于抵押权人的权利，对受让人也不存在不公平。

国土资源部《不动产登记资料查询暂行办法》第21条规定，有买卖、租赁、抵押不动产意向等利害关系人可以查询不动产登记簿是否存在抵押等权利限制信息，起到物权公开维护交易安全的作用。不动产一般价值不菲，受让人一生中购买次数有限，在购买时自当承担必要的注意义务，对标的物是否存在如查封、抵押等物上负担应先行调查。受让人不能以不知物上有抵押权来抗辩，这与文盲不能声称自己不懂法而免于法律制裁同理。

我国对抵押权追及力的态度经过多次变化。1995年《担保法》第49条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。2000年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第67条规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭，明确承认已登记不动产的抵押权具有物上追及力。2007年的《物权法》第191条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外，此处的不得转让在全国人大常委会法工委主编的《中华人民共和国物权法释义》（以下简称《物权法释义》）中被认为是效力禁止性规定，转让抵押物的合同不被抵押权人同意的，归于无效，否定了抵押权的追及力。本案发生在1995年，应适用担保法的规定，该破产财产即使已经被非法变卖，也不应裁定认定原告的涉案房屋已被该《民事裁定书》从上述破产案件的抵押物中剥离出来，与在建工程的抵押权无关。《不动产登记操作规范（试行）》未就转移已设定抵押权的不动产要求申请人提交抵押权人同意的材料，应予补充。

《物权法释义》在阐述第191条规定起草理由时认为，抵押权具有追及力的理论和做法使抵押权人和抵押财产买受人承担了一定的风险。本条的制度设计目的是抵押财产转让时必须消除该财产上的抵押权。既然买受人取得的是没有物上负担的财产，也就不再有物上追及的问题。主要理由是：第一，财产抵押实际是以物的交换价值为担保，抵押物转让，交换价值已经实现。以交换价值所得的价款偿还债务，消灭抵押权，可以减少抵押物流转中的风险，更好保护抵押权人和买受人的合法利益。第二，按照担保法规定，转让抵押财产的只要通知了抵押权人并告知受让人，抵押权人就无法阻止抵押人的转让行为，而只能在转让抵押物的价款明显低于债权的价值时，要求抵押人提供相应担保。但抵押财产的价值波动，导致抵押权的实现存在不确定性。第三，现实中往往是在实现抵押权时才发现未通知抵押权人或者未告知受让人已转让抵押财产的情况，此时即使宣告转让合同无效，转让的财产可能也无法追回。

《物权法》第191条的规定迁就了当时的经济生活状况，着重考虑了银行等抵押权人和买受人的利益，对权利人的利益保护不周，也不利于发挥抵押制度的优势，充分实现抵押物的价值。当前不动产统一登记制度及动产抵押登记制度已经全面建立，买受人可以很方便的查询抵押物的状态，承认抵押权的追及力，不仅维护了权利人的利益，便利了社会资金的融通，也有利于抵押权人实现抵押的优先受偿权。社会信用体系的建立不是一朝一夕的事情，一味以父爱形态关爱不知风险的买受人，并不是长久之计。买受人在购买时应尽必要的注意义务，查询是否存在抵押等权利限制状态，是市场经济的应有之义。全国人大民法典物权编（草案二次审议稿）第197条已修改为：抵押财产转让的，抵押权不受影响。本文观点已为立法采纳。