行业透视 | 长春、肇庆和珠海相继财税托市，但不改政策基调及市场趋势

继续坚持“房住不炒”的政策主基调，房地产金融政策将全面趋紧，房企融资、居民信贷政策也将持续发力。

◎  作者 / 杨科伟、柏品慧

肇庆、珠海二手住宅个税由2%调降至1%
与长春同样通过财税刺激托底楼市

继长春打响房地产救市第一枪之后，随后肇庆、珠海相继加入救市城市行列。

而从政策内容来看，长春从供需两端为市场减压，供应端年内第3次集中供地原则上不再供应住宅用地，以期缓解市场供求压力；需求端为人才、农民提供购房补贴，首次购买90平方米以下商品住房的各类人才、进城农民，分别给予50元/平方米和80元/平方米的购房补贴。此外，允许使用公积金组合贷款，在降低月供还贷压力的同时，也在一定程度上刺激居民购房消费。

肇庆、珠海则调降二手房交易的个人所得税，转让二手住宅的个税由2%调整为1%，达到全国标准税率1%-3%的下限，二手非住宅的个税调整为1.5%。

类比于长春出台购房补贴，肇庆、珠海调降二手房交易个税同样能起到托底楼市的效果。新政加持下，很大程度上将刺激二手房交易，其对二手房市场的拉动力或将更为直接、有效。与此同时，随着二手房市场筑底企稳，新房市场同样也将有所受益。

 长春、肇庆和珠海成交同比跌幅扩至30%以上
源于供求失衡、购房需求增长乏力

2020年四季度，长春房地产市场明显降温，成交同比转降。2021年以来，长春市场依旧低迷，成交持续低位运行。即使如6月，供应显著放量，成交也未见实质性好转，同比仍降12%。8月，成交面积跌至60万平方米，同比跌幅进一步扩至33%。1-8月，长春累计成交494万平方米，同比下降5%，较2019年同期下降24%。

2021年上半年，肇庆房地产市场整体运行平稳，月均成交面积基本保持在40万平方米以上。但下半年以来肇庆市场显著遇冷，成交逐月走低，同比跌幅大幅扩容。8月，成交面积跌至12万平方米，创近18个月以来新低，同比跌幅进一步扩至66%。1-8月，肇庆累计成交287万平方米，同比仍增长20%，但较2019年同期下降2%。

深入分析长春、肇庆和珠海房地产市场持续转冷的实际动因，不难发现存在以下三方面的因素：

其一，受房地产行业大环境影响，下半年以来全国房地产市场持续转冷，百城成交同比跌幅扩至19%，房价预期转降。据CRIC数据显示，8月100个重点监测城市商品住宅成交面积环比再降9%，同比跌幅进一步扩至19%。热点城市广州、重庆、武汉等成交同样遇冷，同比跌幅皆超30%。与此同时，全国房价开始步入下降通道，8月全国商品房销售均价10057元/平方米，同、环比分别下跌4%和3%。

其二，市场供求关系明显失衡，房地产库存日渐高企。截至2021年8月，长春库存面积仍处1394万平方米高位，去化周期长达20个月。肇庆库存面积同样升至638万平方米高位，去化周期更是高达26个月。

其三，长春、肇庆购房需求均以本地居民自住以及改善性需求为主，随着上半年市场需求集中释放，下半年潜在购房需求增长乏力。而在买涨不买跌的心理预期下，市场观望情绪愈加浓重。

沈阳、昆明等有强烈的托市内在冲动
局部放松不足以改变政策主基调及市场趋势

在稳地价、稳房价、稳预期的政策大环境下，压力城市仍需为市场减压，防止城市房价出现大幅下滑。类比于长春、肇庆和珠海，预计以下两大类城市有着强烈的托底楼市内在冲动：

其一，成交持续低迷、房地产库存高企的二三线城市。例如二线城市中的大连、兰州、昆明等，受限于成交持续低迷，房地产库存升至高位，去化周期皆超18个月。又如三、四线城市中的烟台、衡阳、北海等，去库存压力不断加剧，去化周期更是突破30个月。

其二，落地“限跌令”的压力城市。沈阳、昆明、岳阳、唐山、江阴和株洲6城已然出现大范围的降价潮。例如岳阳，多个楼盘价格“跳水”，降价幅度多达3000元/平方米，奥园誉湖湾更由6300元/平方米降至3378元/平方米。又如株洲，多家房企轮番降价，阳光城·新城·樾府售价由7000元/平方米降至4000元/平方米。受此影响，地方政府紧急采取约谈房企、落地限跌令等维稳措施。为了减缓市场下行压力，扭转房价看跌预期，这类落地“限跌令”的压力城市更有必要托底楼市，且救市政策力度或将更为强劲。

而在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，部分城市局部放松并不足以改变政策主基调，更难以扭转全国房地产市场持续降温的大趋势。预计房地产行业仍将转向去杠杆，居民信贷政策、房企融资环境将持续偏紧，倒逼居民降杠杆、房企降负债，避免房地产成为金融风险的“灰犀牛”。受此影响，全国房地产市场或将持续降温，成交或将逐步回归稳态，但并不会明显失速。

综上所述，长达20年房价只涨不跌，造就房地产“吸金黑洞”，反噬实体产业、抑制居民消费。与此同时，居民杠杆率、房企负债率大幅攀升，于金融风险“灰犀牛”已迫在眉睫。联系到中国经济正迎来由高速增长到高质量增长的转型窗口期，房地产调控引致的短期阵痛在所难免，绝不会囿于部分城市、部分房企出现了一些问题，便重走原先刺激房地产拉动经济增长的老路。预计房地产政策层面将继续坚持“房住不炒”的政策主基调，房地产金融政策将全面趋紧，房企融资、居民信贷政策也将持续发力。当然，各城市可以根据市场实际变化情况，针对性地局部放松或者加码调控政策措施，更好地将稳地价、稳房价、稳预期落到实处。

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