建行董事长的最新演讲，道出了中国房地产的四个真相
◆中国经济有多复杂，中国的房地产就有多复杂。
正解局出品
最近，建设银行董事长田国立在第二十届北大光华新年论坛上的演讲，引发热议。
四大行中，建行与房地产联系最为密切，掌握着海量、真实的行业数据。因此，田国立的观点比经济学家更有依据、更富权威。
从流传的文字看，田国立的演讲字数虽不多，却句句有料：印证了某些无从佐证的猜测，点破了某些云山雾绕的事实，也道出了中国房地产的真相。
1. 真相一：住房空置率偏高
田国立：中国还存在住房空置率高的问题。美国次贷危机时，住房空置率不超过10%，日本住房空置率约在13%左右。目前中国住房空置率数据还未公开，但中国现在住房空置率比他们都要大很多。
中国住房空置率，是一个未解之谜。
早在今年6月，原中财办副主任杨伟民在 “2018陆家嘴论坛”演讲时就表示：
我在中央财办时，曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况摸底调查，显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高。比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高，日本是13%。
杨伟民和田国立，都没有给出确切的数据。可以肯定的是，中国目前的空置率显然是要高于13%的。
就在本月21日，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心(CHFS)发布的《2017中国城镇住房空置分析》报告显示，2017年中国城镇地区有6500万套空置住房，住房空置率达21.4%，二三线城市空置情况更为严峻。
这个数据，与中央党校教授周天勇的测算是一致的。2015年，腾讯曾发起一次住宅市场调查，得出的数据，也在22%至26%之间。
（腾讯住宅市场调查）
可见，中国住房空置率高于日本的13%已经成为各方的共识。具体的数字，大概率在20%左右。
按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区；空置率在10%---20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为商品房严重积压区。
先看美国，即便是楼市最差的2007-2008年，自有住房空置率最高只有2.9%。再看欧洲，空置率也很低，荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%，法国为6%左右，德国约为8%。
无论是参照国际惯例，还是对比发达国家，中国的住房空置率确实偏高，部分城市甚至已经到了商品房严重积压区。
空置的房子这么多，都去哪儿了？
2. 真相二：警惕房贷金融风险
田国立：目前中国房地产信贷总量38万亿，占据信贷规模的28%，而且新增率还在不断升高。虽然中国有制度优势，但这是有天花板的，我们不能碰及那个底线，日本房地产泡沫，美国次贷危机的教训已经足够了。
房贷有没有危险？目前看，问题不大。
根据央行最新公布的数据显示，2018 年三季度末，我国房地产贷款余额为37.45 万亿元，即田国立所说的“38万亿”。
其中，个人住房贷款余额为 24.88 万亿元。简单估算下，个人住房贷款占GDP总额的比重在30%左右。同期，美国的数字是45%，比中国高得多。
（中美日对比）
以其他参照值来看，中国房贷存量占居民总储蓄（29%）、总金融资产（15%），以及总房产价值的比率（10%）与日本相当，但均大幅低于美国的数字。
也就是说，中国的房贷仍然在安全范围内。
值得警惕的是，中国房贷的增长速度：今年的规模，有望突破40万亿，而3年前，这个数字只有14.18万亿。
中国房贷的增长速度，远超GDP。只需3到5年，个人住房贷款占GDP总额的比重，就会濒临危险边缘。这也是央行要控制房贷增速的原因。
更为重要的是，房贷的风险，隐匿于房价上涨的预期。
一旦房价下跌，人们对买房获利的预期降低，累积的风险就容易在瞬间释放出来。
中国东方资产管理公司（中国四大资产管理公司之一）发布的《中国金融不良资产市场调查报告（2018）》就分析：如果房价下降20-30%，银行将会面临着显著的压力。
房贷风险，不可不察。
3. 真相三：租房率低
田国立：美国是发达国家，城镇三分之一的人是租房，德国40%甚至更多的人是租房，这些市场房地产很难炒起来，但在中国最多只有10%的人租房。
2017年，社科院曾发布一份调查：中国家庭住房自有率为93.5%，世界第一。
此项调查结果一经公布，就引来无数网友吐槽，声称自己又被平均了。
冷静分析，固然有样本、标准的因素，但是，中国人爱买房子、住房自有率高也是不争的事实。
有意思的是，住房自有率高未必是一件好事。相关数据研究表明，住房自有率与经济水平呈负相关关系：如欧美等较发达国家自有住宅率普遍在60%-70%，其中最低的瑞士在1990年仅达31%；而保加利亚、立陶宛等国都在90%以上，甚至一度高达97%。
（中外对比）
类似的规律，也体现在城市之间。大城市的租房率必然高于小城市。这是因为，大城市吸引着大量的流动人口，新增住宅有限，无法满足需求，部分人口只能租房。
很多人老家有房子，却要在大城市工作，这样的住房自有率没有意义。住房自有率高不重要，重要的是要匹配。住房的基本属性是无法移动，这就决定了无法100%匹配。
大城市的住房很大一部分需要靠租房解决，这是我们今天讨论租房率的意义。
中国的租赁房租占比、租赁人口占比与发达国家都存在较大的差距。除了爱买房子的消费心理，还与租房的弱势处境有关。
如何让租房享受到与买房相同的权益，让人们更愿意租房，这是我们今天讨论租房率低的意义。
4. 真相四：资产配置中房产占比太高
田国立：房地产具有强大的虹吸效应，现在居民基本资产配置基本60%-70%都在房地产，当大量货币都进入房地产盖房子后，是没钱干别的，无论是科研也好，市场消费也好。
再次印证了一个段子：中国人，穷的只剩下房子了。
根据中国家庭金融调查（CHFS）数据显示，中国总体家庭资产的 73.6%为房产。
（中国家庭资产配置）
这与田国立的数据，是一致的。
中国人买房子，也实属无奈。股市有风险、基金看不懂，没有比房子更好的投资产品了。
高回报，往往伴随着高风险。房子值多少钱，就相当于背负了多少的贷款。
2018 年三季度末，中国的消费性贷款余额 为36.24万亿元，个人住房贷款余额为 24.88 万亿元。也就说，个人房贷占比高达70%。
资产配置，讲究“不要把鸡蛋放在同一个篮子里”。中国人的大部分资产，却是房子，流动性差，无疑增加了风险。
当前，房产占比过高的最大副作用，是透支了国民的消费力。
这个一个关乎中国经济持续发展的大问题。
5. 生活需要真相，更需要真实
生活的吊诡之处在于：懂得了很多道理，却依然过不好这一生。
资产配置中，房产过高当然是不安全的。但是，如果你有首付，且是刚需，会不会买房子？
中国的住房空置率偏高，是事实。但是，2017年的一二线乃至三四线城市，房价依然暴涨。
中国经济有多复杂，中国的房地产就有多复杂。这决定了，放之四海而皆准的经济学原理或外国经验，未必完全能够解释、指导中国房地产。
生活需要真相，更需要真实。
与其死盯冰冷的数据，不如关怀当下的生活体验。
正解局始终认为，住是刚需，但买房子不是刚需。
买得起房子也好，租得起房子也罢，只要是让人们住的好就行。
商务合作 QQ：331234769
▼