讲法说理丨民法典之合同解除

“讲法说理”直播室

本期节目旨在让听众树立契约精神，

日常生活中应诚信履约，

意识到一纸合同不是随意就能解除的，

了解合同的解除是有各种限制条件的，

而且解除合同可能会付出相应的代价。

案 例

购房人付某某与房产公司签订了一份房屋买卖合同，选择按揭贷款方式支付余款。购房人支付了首付款，接了房，但按揭申请未获批准。购房人要求解除合同，拿回首付款，起诉至法院。

一审法院未支持购房人的诉请，理由是，房产公司已与另一家银行签订合作协议，可以为购房人提供按揭贷款服务，该合同能够继续履行，不影响合同目的的实现。

二审法院撤销了一审法院的判决，认为房产公司改变了合同上约定的按揭银行，属于实质性变更了合同主要条款，由于未得到购房人的同意，合同无法继续履行，应当予以解除。

再审法院撤销了二审法院的判决，维持了一审法院的判决。

裁判观点如下：

本院再审认为，本案争议焦点问题是双方签订的房屋买卖合同是否能够解除。本院认为，在商品房买卖合同中，支付房款属于买受人的主要义务，交付合格的商品房属于出卖人的主要义务。因此，在按揭贷款不成功的情况下，买受人的主要义务应是积极支付剩余房款以履行合同。本案中，双方在签订合同时约定按揭贷款购买房屋，属于双方真实意思表示，而向某个银行按揭贷款,系出卖人主动寻找银行并追求合同完全履行的方式,属于有利于买受方的约定和意向。在双方签订的商品房买卖合同(预售)中，没有约定如贷款不成买受人应限期交纳余款并承担违约责任,显然也对买受人有利。在向银行按揭贷款未遂后，双方并未对余款支付问题如何处理进一步商议，也均未对合同提出解除,证明双方仍在继续履行合同。出卖人告知买受人另行办理按揭贷款以后，合同仍具有继续履行的条件,买受人应当配合继续履行合同。但是付某某并未积极履行合同，且也未提供证据证明如在另一家商业银行办理贷款则有可能损害付某某利益。

因此，付某某要求解除合同的请求不符合法律规定。对付某某认为变更贷款机构是对合同实质性条款变更的理由，本院不予支持。二审认为该贷款银行的变更将会对贷款利率等当事人的主要权利义务产生一定的影响，即该变更系对合同主要条款的实质性变更，应当经过付某某的同意不当，本案予以纠正。对于双方约定因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同的内容，因房产公司已经找到了相应办理贷款的银行，时间虽然在付某某起诉以后,但不存在不能继续履行合同的情形，合同约定的解除合同的前提条件并不成立。因此,对付某某要求解除合同的请求，本院不予支持。

来源：襄阳广播电视台、襄阳市律师协会

审核：襄阳市律师协会  胡青松