2023年上海市第三轮土拍（上半场）即将于10月11日举行竞拍活动，一共涉及了7宗地块。

总出让面积50.14万方，总建筑面积99.96万方，总起价184.6亿元。7宗地块分布于：浦东新区（1宗）、青浦区（2宗）、奉贤区（1宗）、金山区（1宗）、长宁区（1宗）、静安区（1宗）。

相比之前，第三轮土拍发生了哪些变化呢？

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土拍规则再变！

第三轮土拍（上半场）在规则上发生了很多变化。

“招挂复合”指的是按照通过资格审查的有效申请人数确定“标价+挂牌”的方式。

人数在三人及以下的，地块采取挂牌方式出让；3人以上的，则将通过招标方式出让。（后续调整过规则，在部分地块采用6人分界线，既超过6人用招标，6人及以下用挂牌）

招挂复合出让的土地，在竞拍之前都会先打分。这种方式对房企要求特别严格，不仅仅是对经济实力有要求，还对经验、产品、技术等进行了约束。

就像第三轮土拍（上半场）的长宁地块和静安地块，从出让文件中可以看到，将采取“90分制”对想参拍这两宗地块的房企进行评分，并根据评分结果确定入围竞标人。

采用“招挂复合”的形式能让这两块地未来的项目能够有比较好的产品力。但是这个拟出让方式对中小型房企不是很友好，因为拿地门槛太高。

2）“高品质建设”竞价

从三轮土拍的线下竞拍消息来看，“高品质建设”竞价指的是报价至最高限价后，转入竞报“高品质建设”阶段，接受最高限价的竞买人按照竞报“高品质建设”规则，以举牌方式先竞报“绿色建筑及超低能耗建筑”，再竞报“公租房比例”。

从第三轮土拍（上半场）7宗地的标准来看，绿建标准都为“绿建二星”。

3）装修包

第三轮土拍（上半场）7宗地均公布了最低装修价格标准，长宁、静安2宗地块装修标准为4000元/㎡，浦东三林地块2500元/㎡，其余地块均为2000元/㎡，并且不同地块装修比例要求不一，并非都是全装修。

那第三轮土拍（上半场）的7宗地块都有哪些特点呢？

长宁区程家桥街道248街坊8丘41-17地块

地块编号：长宁区程家桥街道248街坊8丘41-17地块

容积率：2.0

出让面积：1.8公顷

地块简评：调整后的41-17地块，容积率2.0，产品类型有可能是小高层/洋房+别墅的组合（产品类型待定）。

该地块位于中外环间（近外环），距离地铁10号线动物园站出入口约1公里。项目地处虹桥路历史风貌区，紧邻上海动物园、市文物保护建筑沙逊别墅，周边以住宅区域为主。

静安区中兴社区C070202单元280-06地块

地块编号：静安区中兴社区C070202单元280-06地块

容积率：2.5

出让面积：0.75公顷

地块简评：这一地块位于静安内环，近3/4号线宝山路站，地块位置北至象山小区，西至闸北区第三小学；地块的东南侧就是已经售罄的天汇世纪玺和宝珀公寓两个项目；两个项目前期的均价分别为12.2万和11.2万。

周边以约百万方中兴城的规划为核心，规划中的小学幼儿园教育用地，还规划了约30万方涵盖大型商业、办公、住宅的综合体。

浦东新区三林环外区域PDP0-0901单元地块

地块编号：浦东新区三林环外区域PDP0-0901单元0901-07-04、0901-08-03、0901-09-02地块

容积率：2.2

出让面积：8.54公顷

地块简评：这块地是一块大型宅地，包含了3个地块，预计整体的净用地面积为8.54公顷。

三林最近两年的供地都集中在前滩南&三林滨江区域，而三林外环线外区域很少有地块出让，这块地能够很好的弥补这一空缺。

虽然这块地的联动价高达7万/㎡，但是区域内没有新房竞品，且距离地块不远处的次新房小区——保利首创颂（非别墅）的二手房最高挂牌价在9万/㎡。

地块的未来价值空间还是挺大的。

青浦区金泽镇西岑社区地块

地块编号：青浦区金泽镇西岑社区06-01、06-08、07-01、06-11、07-07、18-06、19-01、19-06、19-11、19-13、19-14、20-06地块及18-05、19-05公共绿地、泽立路、兰科路、泽厚路、云腾路、聚云路地下空间

容积率：2-2.2

出让面积：19.75公顷

地块简评：这块地位于示范区线西岑站附近，旁边没有新房和二手房，处于一个“楼市空白区”。

但是这块地不仅体量大，而且还包含了商业办公住宅多种业态，整体的开发周期会比较长。

青浦区朱家角镇阁游路北侧D11A-01a、D11B-01a地块

地块编号：青浦区朱家角镇阁游路北侧D11A-01a、D11B-01a地块

容积率：1.25

出让面积：4.57公顷

地块简评：青浦区朱家角镇阁游路北侧D11A-01a、D11B-01a地块位于朱家角古镇景区边上，但是地理位置却距离17号线朱家角站和淀山湖大道站都比较远。

在价格上，地块的联动价为4.4万/㎡，附近的同润朱韵澜庭均价4.2万/㎡，安联湖山悦备案价4.3万/㎡，价格小幅提升。但是整个区域的新房去化都比较一般，且需求量比较少，所以未来二手房竞争力不会很高。

奉贤区奉贤新城15单元12A-01A地块

地块编号：奉贤区奉贤新城15单元12A-01A地块

容积率：2

出让面积：4.66公顷

地块简评：这块地位于金汇板块，周边是比较成熟的居住区，包括龙湖春江天玺、朗诗未来街区、象屿滨江悦府等。但是自从象屿滨江悦府入市以后，片区内出现了断供的状态。

最近几年奉贤新城核芯区的奉发集团地块联动价都在4.2-4.3万/㎡，这块地的联动价仅3.69万/㎡，直线距离约2公里左右形成了超4000元/㎡的差价。

金山区金山新城JSC1-0401单元地块

地块编号：金山区金山新城JSC1-0401单元1-03B-01地块

容积率：1.8

出让面积：10.04 公顷

地块简评：这一地块位于金山新城核芯区，距离万达广场约700米，周边医院、学校和生态公园一应俱全，整体的居住环境非常便捷。

附近在售新盘建发观唐府联动价3.2万/㎡，而这一地块联动价3.3万/㎡，涨了1000元/㎡。

对于金山本地和辐射区域的购房者来说，是一个不错的选择。

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免责申明：本文相关文字、图片均是对本项目所做的示意表现，仅供参考，部分文字与图片来源于网络，文字和图片之间无必然联系，仅供读者参考，本文如无意中侵犯了某方知识产权，告知即删。项目具体装修交付标准以开发商实际公示为准。本文所呈现的直线距离数据均来源于腾讯地图。最终标准详见政府相关部门批准文件、图则，经政府批准的详细规则以销售现场公示为准。

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