超2800亿元！全年土拍顺利收官，三大信号须提前关注！

随着青浦赵巷92.08亩纯住宅地的顺利出让，2022年上海集中土拍至此顺利画下句号。

有关4批次地块明细和基本情况，回顾戳→地块详解

接下来再来看看4批次地块的成交情况和上海全年的土拍表现。

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“冷静”预料之中，顾村宅地遭“哄抢”

4批次仅6宗宅地，合计出让面积约490.46亩，除宝山顾村、青浦赵巷两宗宅地以竞拍出让外其余4宗均以底价成交，顾村地块更是遭遇超10家房企竞拍，成交总金额126.78亿元，平均溢价率仅3.07%。

早前我们就有提到，受宅地品质和开发商年底数据约束，4批次可以看作是前三批次的“补量”，为完成全年供应目标“冲刺”。

6宗地我们可以分成两类来看：

①竞价地块：赵巷、顾村，存在利润空间+热门；
②底价成交：“冷”为预期，硬伤明朗。

首先看4宗底价成交的宅地，以不夜城7.79亩宅地为例，地块虽然位置优异，但因体量小，且商业比重较大+配建要求，利润空间直线下降、开发难度也较大。

二批次中，天目社区约10亩商住用地位置更好，房地联动价128800元/㎡更高，但存在相同的问题使得地块以底价成交。

 *静安中心社区地块最新航拍 

青浦华新、临港万祥地块更多则是因地理位置和城市界面等“遇冷”。

相较而言，赵巷、顾村地块相邻位置均在今年中有溢价地块出让，即金地虹桥峯汇和华发顾村项目，从市场情况来看，受益于周边新房稀缺，金地虹桥峯汇首开538套房源就吸引到1086组认购，入围积分51.5。

该片区今年仅央玺推出40套联列，整个市场供地稀缺（近十年），而19亿元较低的起拍总价（华发地块起拍总价约31.2亿元）意味着相对可观的利润率，该市场自然为各开发商聚焦，成为完成年度指标、持续推售回款的关键所在。

 *宝山顾村地块最新航拍 

四次集中供地，暗藏三大信号

至此，2022年上海集中土拍顺利收官（总出让金额达2839.5亿元），传递出「三大信号」。

 土地储备充足，五大新城是重点 

据上海购房通数据显示，2022年上海共出让115宗地（含城中村地块），累计供应面积达8212.43亩（折算约547.5公顷），出让总建面约1056.84万方，整体供应体量和可开发体量远超去年（约910万方）。

从区域供应情况来看，老七区供应地依旧稀少，虹口、黄浦今年未供地；与之相对的则是“五大新城”供应遥遥领先，其中，临港片区总出让面积约1250.11亩，为全市第一。嘉定、青浦、松江、奉贤的供应占比同样靠前。

不过，土地供应大幅增加，“五大新城”后续的项目同质竞争压力可想而知，市场需求的支撑与消化，亦是一大难题。

 “国进民退”，联合拿地成流行趋势 

整体仍是国/央企兜底，拿地占比达47%，较去年涨幅明显，且今年开发商联合拿地逐渐成为主流趋势。

据统计，2022年上海共有35宗地为联合体竞得，占比达30.43%，且参与联合拿地的开发商多以国企、央企联合为主，这也与此前房地产融资收紧，以及长期兜底分摊压力等有较大关系。

此外，四次集中供地，民企/外资仅拿下16宗地，但也释放了一些比较积极的信号，如龙湖拿下今年其在上海的第一块宅地、新黄浦、亚伦等新面孔民企出现、大华、恒文、佳运置业等本土民企继续深耕……

可见，“规模性”房企想要活下去，上海仍是比较优质的“补仓”选择。

 土拍热度降低，但“价格”有小涨 

从整体的土拍结果来看，115宗挂牌地块全部成交，无流拍。

但底价成交地块占据半壁江山，有58宗，溢价率走低，全年平均溢价率为2.52%，较去年（平均溢价率达4.3%）降幅较大。

总的来说，2022年上海土拍整体呈现热度下降趋势，但“价格”有小幅走高。其中，房地联动价超10万+的地块共12宗。

值得一提的是，成交楼板价、房地联动价最高的地块，均为长宁区西郊34.6亩纯居住用地，成交楼板价约99887元/㎡，房地联动价163000元/㎡，溢价率9.67%，由上海城投竞得。

该地块容积率仅1.2，后期大概率会呈现出叠拼产品，主要客群为区域内追求低密墅居的高净值购房者。

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土拍预判

集中土拍制以来，无论是上海或是全国，均呈现出“少量多次”的特征，受市场下行、开发商资金压力等多重因素影响。

徐州、苏州、长沙、武汉、北京、杭州、南京（不分先后）等城市均安排五次或六次集中土拍，全年“三次集中土拍”正逐步走向常态化。

从今年上海四次集中土拍的表现来看，『国央企兜底』『底价成交』趋势愈发明显。四个批次底价成交地块分别占比47.5%、32.35%、68.57%、66.67%，房企的投资、拿地意愿下降，尤以民企为重。

11月以来，房地产市场“三支箭”在信贷、发债、融资等方面持续向好，有利于房企现金流的稳定以此来稳定市场、恢复预期，从上海的楼市市场表现来看成果显著（回顾11月月报戳→11月楼市月报），但企图恢复土地市场的热度还需要一定的时间和周期。

整体来看，集中土拍下全国城市分化逐渐突出，含优质、核心地块，市场坚韧的城市愈显乐观，集中于一线城市和少部分核心城市，市场信心呈现出回升的状态，尤以上海突出；二线乃至三四线城市持续走低。

2023年，土拍究竟如何表现，是否继续“两集中”？“回春”或“兜底”还是要据城市二论，不过上海，还是可以保持乐观。

购房通城市研究院出品

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