倒挂的“香”，怎样才能吃得到？

“打新”越来越多，无非是看重一二手房倒挂。这个现象，放在海尤为突出，毕竟，“价差”带来的“增值效应”确实让人眼红。

倒挂2-3万元/㎡是“家常便饭”，5万+元/㎡“挤破头颅”也想进，再往上走就更不用说了，越往上走积分争夺更为激烈。

年底了，在7批次上会之前，56批次还有哪些明显倒挂盘值得重点关注呢？

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大宁|静安天悦

由东西两个小地块组成，且两个地块均包含商业、住宅、办公楼。

*静安天悦最新航拍|点击图片查看详情

项目位于静安大宁，距离1号线上海马戏城站直线距离约520米；预计将推出344套房源，建面约106-244㎡，备案均价105000元/㎡，参考积分80+。

 倒挂情况及购买建议：

大宁位于北上海，横跨中环。虽然整个板块只有一条地铁1号线穿过，但丝毫不影响其市场关注度。

静安天悦位于大宁金茂府南侧，周边可参考的次新、二手房如慧芝湖花园（1-3期）、中虹花园锦绣文华、新梅共和城、明园森林都市等，慧芝湖花园一二期参考均价12.9万元/㎡，新梅共和城参考均价在11万元/㎡左右。

能够和静安天悦形成倒挂的盘比重不算大，但价差维系在0.9-2.5万之间。静安天悦上批次于7月15日取证（静安房管（2022）预字0000123号），备案均价105000元/㎡，入围积分83.2分，从认购情况和周边情况来看部分存在价差，虽然目前来看板块差异较大，但从发展潜力来看，自住还是不错。

徐泾|中铁·虹桥逸都

为一批次集中土拍由中铁&中铁诺德联合拿下的西虹桥沪青平公路北侧44-15地块，成交楼板价36989元/㎡。

*中铁·虹桥逸都效果图|点击图片查看楼盘详情

根据规划，项目由15栋16F小高层+6栋10F小高层组成，容积率1.8，精装出售，自带约1200㎡会所。全新盘，主推建面约76-116㎡的3-4房。

 倒挂情况及购买建议：

中铁·虹桥逸都地理位置优异，靠近国际化配套，大虹桥辐射范围更广，加上而2号线蟠祥路站的修建，优势十分明显。

再者，中铁·虹桥逸都周边汇集虹桥璀璨公馆、蟠龙府等热盘，加上徐泾2022年土拍的高热度，高倒挂引发“争相上车”。

根据贝壳相关数据，徐泾二手房参考均价为6.6万元/㎡，但沈海高速东西两界面临着不同的情况。中铁·虹桥逸都所在片区别墅密集，新房多未交房，但从大环境来看，高者均价突破10万元/㎡，倒挂倾向非常明显。

中铁·虹桥逸都已于10月28日取证（青浦房管（2022）预字0000271号），备案均价61995元/㎡，正在认购中。户型建面约78-120㎡，总价可控，无论是入手门槛还是倒挂、区域价值的情况，分数合适都可以试试，但机会不多。

华漕|大华·紫樾府

位于闵行华漕，项目由6栋15-18F（小）高层组成，主力户型为建面约103-133㎡的3-4房。

项目即将推出建面约85-104㎡的342套房源，备案均价66095元/㎡，入围比1.8，预计积分65+。

*大华·紫樾府效果图|点击图片查看楼盘详情

 倒挂情况及购买建议：

项目位于大虹桥核芯区域，前湾作为“新星”关注度也不小。整个板块房地联动价在6.5-6.6万元/㎡之间，居于大虹桥前列。

回望板块，能够做类比的二手房房价在8万元/㎡左右（及以上），虽然板块还需要一定的发展时间和空间，但起点较高，未来同样也值得期待，更适合自住。

徐汇滨江丨复星御江庭

地处徐汇滨江，紧邻内环线，一街之隔便是黄浦区世博滨江，南侧紧靠香港置地，教育、地铁、商场毗邻，周边还有诸多文创产业和高端社区，地理位置优越。

项目由部分商业+3栋办公楼+3栋25-26F的高层住宅组成，主推建面约70-255㎡2-4房，备案均价13.1万/㎡，较年初入市的百汇园三期（12.8万/㎡）略有上涨。

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 倒挂情况及购买建议：

据贝壳数据显示，目前周边一些年代较久的老小区，二手挂牌价基本已在10万+，至于同区域内的豪宅项目，如尚海湾豪庭，近期的成交单价普遍在17万/㎡左右。

换言之，御江庭与周边二手房之间，存有大概近4万/㎡的价差。

上海核心区域的滨江豪宅，火拼积分大概率是跑不了的，具体可参考百汇园三期（94.96分），高积分的购房者可大胆冲；但有小户型供应，对于热衷豪宅的高分选手来说，或许会有弃号情况，低分选手可看情况捡漏。

吴泾丨象屿招商公园1872

总体量约24万方，共规划为10栋18F、6栋14F和2栋12F高层住宅，1栋19F公租房和2栋配套用房，预计首推312套建面约104-132㎡3-4房。

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 倒挂情况及购买建议：

项目地处吴泾板块，备案均价5.2/㎡，比起嘉定南翔、松江新城、西虹桥等地都要便宜许多，是名副其实的价格洼地。

同时，项目北侧的次新房万科青藤公园小区成交单价约6.5-6.7万/㎡，而东川路以北的紫竹半岛及兰香湖片区，二手房成交价普遍在8-9万/㎡。

换言之，象屿招商公园1872虽然地处吴泾东川路以北区域，但与临近二手房之间，也存有至少1万/㎡的倒挂。

总价500万级的的主城区地铁盘，性价比和价值空间都值得期待，低预算的刚需刚改可以考虑上车。

浦江丨建发华发缦云

位于浦江，距离最近的地铁站点为8号线1.8公里，自驾距南北高架也有一点远，出行便利度比较一般。

不过，项目容积率仅1.2，产品规划为清一色的6-7F的洋房，周边也都是陆家嘴红醍半岛、茉莉公馆、桂鸿苑、华侨城、桃花源等低密项目，居住格局较高。

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 倒挂情况及购买建议：

项目地块为今年6月首批次土拍，房地联动价6.8万/㎡，将首推666套建面约85-184㎡3-4房，且目前周边的次新房价格普遍在9万/㎡左右。

换言之，建发华发缦云与周边同产品二手房之间，大概率将存有近2万/㎡的倒挂。

纯低密洋房住区，产品能打，周边产品类型也比较纯粹，未来价值可期，且一二手之间存有一定的价格优势，性价比还是比较高的。我们预估积分或在60分左右，希望居住环境纯粹的朋友，可以考虑。

篇幅有限，我们仅介绍了6个倒挂比较可观，且尚未开启/正在认购的项目。

此外，六批次中还有金地西郊悦章、招商南山虹桥璀璨领峯、中铁建星樾云栖等项目，与周边次新房之间，也存有一定的价差优势。

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购房通 出品

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