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我国商品房销售面积和投资情况解析

望星者 投资风险官 2024-04-11

近年来房地产成了宏观经济和居民生活关注的热点。本文梳理了近15年以来（2006年以来，包括全球经济危机的2008年）我国商品房的销售和投资情况，从长时间的角度分析我国商品房市场情况。
一、近15年商品房整体情况
（一）商品房销售面积情况 
2021年全年我国商品房销售面积为17.94亿平方米；2022年1-11月，累计销售面积12.13亿平方米，同比下跌23.3%。
以2006年至2022年11月的长周期看，15年间我国商品房销售面积增速整体呈下降趋势。

2013年及以前我国商品房销售面积年增速基本在10%以上，其中2009年的增速高达42.1%（增速较快有一方面原因是2008年为负增长（-19.7%），导致2008年基数较低），仅有2011年和2012年增速低于5%。
2014年至今，商品房销售面积增速降低，除2016年达到22.5%外，其余年份均在10%以下，2018-2021年增速基本在2%以下。2022年1-11月更是呈负增长（增速为-23.2%）。
15年间有4年的增速为负增长。2008年受全球金融危机影响，增速为-19.7%；2014年由于供过于求增速为-7.9%；2019年一方面是国家坚持“房住不炒”原则，另一方面也是受疫情影响，增速为微负增长（-0.1%）；2022年1-11月增速为-23.2%（2022年全年大概率也是在-23%左右的增速），成为15年来销售面积增速下降最大的年份。
15年间销售面积的4次负增长中有2次第二年出现大幅反弹。2009年随着“四万亿”刺激政策出台，我国商品房销售面积快速反弹（增速达到42.1%，成为近15年增速最快的一年）；2015年随着大规模保障房政策出台，商品房销售面积在2014年负增长后快速反弹，2015年当年增速为6.5%，2016年更是达到22.5%。
（二）房地产开发投资情况 
2021年我国房地产开发投资额高达14.76万亿元；而2022年1-11月为10.36万亿元，同比下降9.8%。

与商品房销售面积整体增速下降相同，15年来我国房地产开发投资增速也呈下降趋势。
整体也呈两个阶段，2013年及以前房地产开发投资增速基本在20%以上；2014年及以后增速下降到了10%以下，2022年1-11月份（2022年全年大概念也是）更是出现15年来首次负增长（-9.8%）。
二、商品房分类情况
（一）现房期房情况
根据商品房销售时是否已经建设完成并取得房产证，商品房销售可分为期房销售和现房销售。
2022年1-11月，我国12.13亿平方米的商品房销售面积中，现房销售面积仅为2.06亿平方米，而期房销售面积高达10.07亿平方米。
结合历年数据，我国商品房销售面积始终以期房为主，且期房销售面积在整体商品房销售面积中所占比重越来越大。2006年的销售面积中现房虽不及期房，但占比高达36.77%，而2021年末则仅占12.99%。

 

期房和现房历年销售面积增速方面，期房增速与商品房整体销售面积增速较为吻合。
15年间期房销售面积有3次为负增长，分别是2008年、2014年和2022年。2019年虽然商品房整体销售面积为微负增长（-0.1%），但当年期房销售面积增速为4.3%。
2017年及以前现房销售面积增速与商品房整体销售面积以及期房销售面积增速基本吻合，但2017年以后则出现分歧。2018现房销售面积增速为-22.4%，是15年来下降最大的一年，随后2019和2020年现房销售面积均为较大幅度的负增长；而2022年1-11月份则在期房出现最大幅度下降的情况下，现房呈正增长4.6%。
（二）住宅办公楼情况
根据商品房的用途，可分为住宅、办公楼、商业营业用房及其他用房。
2022年1-11月，12.13亿平方米的商品房销售面积中，住宅销售面积为10.27亿平方米，办公楼0.28亿平方米，商业营业用房0.72亿平方米。三种类型商品房销售面积占比基本稳定，住宅是最主要的商品房，其销售面积占全部商品房销售面积一直稳定在85-90%之间，办公类占比在2%左右，商业营业用房占6%左右。
1.住宅销售面积情况
由于住宅销售面积占商品房销售面积的85%以上，住宅销售面积增速与商品房整体销售面积增速吻合度较高。2013年及以前增速基本在10%以上，2013年以后除2016年外其余年份增速均在10%以下。但与商品房销售面积15年间有4次为负增长外，住宅销售面积增速只有3年为负增长，2019年虽增速仅为1.5%，但与商品房整体-0.1%的微负增长相比则还为正增长。 

2.办公楼和商业营业用房销售面积情况
办公楼和商业营业用房销售面积增速在2018年以后与商品房整体销售面积有所偏离。



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