婚姻纠纷中“借名买房”效力认定及处理——基于案例和学说进行分析

作者：张全

摘要：婚姻纠纷中的财产问题，尤其是不动产分割问题一直是婚姻案件中的重点。男女双方在缔结婚姻之际，形成利益共同体，基于此在购置不动产的行为上可达成一致意思。出于政策原因、个人考虑、或者其他因素，有时会出现夫妻共同购置的房产并非登记在任意一方名下，而是借用一方父母、兄弟姐妹之名义。在离婚时，借名买房的风险就越发凸显，原本的借名买房之行为成就了转移财产之外衣。对此，司法实践裁判存在差异，房产又系大额财产，故婚姻中的借名买房纠纷在实践中处理起来尤为棘手。本文根据作者实务案例来探讨借名买房的效力，尤其是借名买房的行为在婚姻纠纷中面临的风险，以及在婚姻关系尚未解除时，借名买房的涉案房产如何分割进行探讨和分析。

关键词：借名买房、分割、婚姻、转移夫妻财产

一、前言

由于我国户籍政策、贷款政策以及购房福利政策的相继出台，在现实生活中出现了房屋的实际所有人与登记产权人不一致的现象。随着房价的变化，由此衍生出了各种房产经济纠纷。

房产是大额财产，所以在房产中出现借名行为，往往出借双方大多是亲朋好友关系，双方协商一致达成借名买房合意。基于亲属的信任关系，当事人一般不会签订书面的合同，更不会对于借名买房进行权利义务的明确划分。在发生矛盾时，往往也就不会有直接证据可以证明案件事实，这就为借名买房合同纠纷的发生埋下了诸多隐患。司法实务中也引发了诸多审理困难，继而产生的就是裁判的不一性。大部分借名买房案件本身只是单纯的合同纠纷，但是当婚姻纠纷中出现了借名买房，就会出现夫妻财产的无法审理以及夫妻财产的严重不稳定。近年来，大量因借名买房纠纷导致婚姻财产无法分割的事项，严重的侵害了夫妻一方的共同利益。本文通过现有的法律规范、司法实务现状以及笔者经办的案例来探讨关于借名买房的风险，尤其是婚姻家庭中借名买房的风险和处理方式。

二、借名买房概述

（一）借名买房的定义

借名买房情况在我们国家非常普遍，但是我国现有的相关法律中并未涉及具体的借名买房合同法律规定。有些个体基于客观或者主观原因无法或者不愿意将房产登记在自己名下，因此采用本人出资购房，将房屋登记在他人名下的方式，也就是本文要重点论述的借名买房。对于借名买房行为中的借名人，也就是实际购买方，以下简称“借名人”，通常选择将自己出资所购买房屋登记在朋友、亲属名下，朋友或者亲属为不动产权登记人，以下简称“出名人”，借名人给予出名人一定报酬或者不给予报酬的行为。在名义上，房产登记在出名人的名下，法律上为出名人之财产，实际上房产资金由借名人支付，房屋的管理、收益和处分之权益均为借名人享有，房产的实际所有人为借名人。

（二）借名买房的背景以及原因

目前借名买房多发生在婚姻家庭关系中，因为婚姻家庭关系较之其他关系更具有稳定性，信任性。借名买房的形式通常是两种：一种是父母购置房产，将房产登记在子女名下。此时借名人为父母，出名人为子女，如果子女已婚，那么在子女婚姻关系存续期间，一切都相安无事。但是子女婚姻感情若出现破裂，子女与配偶离婚之际势必要涉及房产的确认和分割问题。父母登记在子女名下的房产很可能会在离婚诉讼中被一方恶意列为婚姻财产的一部分进行分配，而避免该借名买房之财产被分割的风险，就需要首先确认该房产不是夫妻共同财产，这就是父母做为借名人面临的风险。另一种是夫妻双方出资购买房产，将房产登记在夫妻一方的亲属名下。如果夫妻双方感情破裂，后果则更不堪设想。此处我们可以假设夫妻双方为甲方和乙方，房产是登记在乙方亲属名下，此时甲方和乙方在婚姻纠纷中涉及房产的分割问题，乙方往往是不认可登记在乙方亲属名下的房产为夫妻共同财产，而乙方亲属基于亲疏远近的关系，在矛盾激发阶段，也是帮助乙方，站在乙方立场共同处理涉案房产。这种局面对于甲方来说就形成了非常危险的境地，即涉案房产基于登记在乙方亲属名下，故无法在婚姻关系中处理。同时，甲方和乙方的感情已经破裂，乙方往往不会配合甲方起诉乙方亲属。此时为了正常分割夫妻共同财产，甲方必须单方起诉乙方和乙方亲属，在诉讼中，甲方就陷入了一个势单力薄的局面。

借名买房的原因多种多样，一般来说是三种原因：

1、规避限购政策，因为房价的变动，各个地区为了调控房价会相应出台适合本区域的相关政策，例如限制购房数量，限制贷款利率等等。此时对于已经不具有购房资格但是又有投资买房想法的主体来说，借名买房的方式就成为了首选；

2、获取特定购房优惠：政府针对特定的人群所提供的福利性住房，实际购买方不具备政府所要求的购房人条件，此时通过借名买房协议获得福利性住房；

3、隐藏真实财产信息：对于个别主体来说，其本身的业务往来涉及诸多资金流向，在商务往来中可能会存在一定的债务纠纷，为了防止以后的诉讼案件将自己的财产卷入成为执行目标，所以在前期做好预防，将购置房产登记在他人名下，以此躲避可能的诉讼引发的执行问题。

4、其他普通借名买房。

（三）借名买房的效力

现有司法实践中，对于借名买房的观点主要有两种，一种认为借名买房的行为系合法有效，理由是借名买房行为并未被法律所禁止。本着法无禁止即自由原则，同时本着双方当事人意思自治原则，对于借名买房协议的效力自然应当是肯定的，司法机关应当予以认可并支持的。《民法典》第5条“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系”，第465条“依法成立的合同，受法律保护”。大多数法院均持此种观点，笔者也认可该观点。

另一种观点认为借名买房行为侵犯的是公共利益，比如在本文中提到的三种借名买房原因，系侵犯了他人或者国家利益。基于借名买房违反了国家的房产调控政策、违反了经济适用房的分配机制、躲避了应付债务，自然应当认定无效。

笔者认为对于规避限购政策的借名买房，针对该问题的重点不在于是否违反了限购、限贷等相关政策，而在于“违反该类政策是否损害了社会公共利益”。通常来讲，限购、限贷政策只是各地政府为调控房地产市场供求关系，遏制房价上涨，有效解决社会民生问题的行政管理手段，形式上违反该类规定并不必然引起合同无效的法律后果。另外从政策调控总量上来看，其对调控对象的限制只是从借名人转移至出名人身上，调控总量并未因此减损，正如有的司法判决将其理解为“转让购房指标”，不会导致政策目的落空。且在该类借名买房协议中，出名人系自愿接受限购或限贷政策的限制（如失去购房资格，失去贷款利率的优惠政策），而借名人亦甘愿承受借名买房中因出名人原因引发的各类潜在风险（如出名人私自处分房屋），故其只涉及合同双方当事人的利益，并未损害社会公共利益或国家利益，不能直接认定其无效；对于为获取特定购房优惠政策的借名买房，经济适用房属于国家保障性住房，其购房指标是一种权利。在借名人利用出名人的名义购买经适房、规避限购令的同时，出名人同意以自己的名义购买房屋，会造成其日后不得购买经适房等保障性住房，这也相当于行使了属于他的权利；¹主张房屋买卖合同因违反强行法或社会公共利益 而无效之观点的错误之处在于，忽略了合同主体的认定这一重要的先决性问题。合同效力的判断不能简单地表述为“合同是否有效”，而应当更精确地将其表述为“谁与谁之间的合同是否有效”。²对于为躲避债务而借名买房，如果是双方当事人恶意串通，损害第三人利益时，方为无效，但是在尚无债务存在，只是为了防止以后可能存在之债务而将房屋登记在他人名下时，并不能由此断定该借名买房合同为无效。

三、婚姻案件中借名买房的案例分析

（一）仅有出资金额流水以及管理案涉房屋事实，无法认定借名买房

在借名买房的认定方面，当事人目前会有一种错误认识，即认为房子是自己出资，同时房屋是自己全权管理，那么就可以证明房屋系自己购买。然而司法判例中对于借名买房的认定确并非借名人想象之简单。

案例：林某与陈某系夫妻，双方在婚内购置多套房产，并将在南京购置的房产登记在陈某妹妹陈小某名下。在婚姻关系存续期间，林某发现陈某涉嫌重婚，林某与陈某签订《调解协议》约定共同房产的归属，随后陈某否认协议，拒绝按照双方签订的《调解协议》履行相应义务。故林某为维护自己的合法权益向法院提起诉讼。本案中林某为原告，陈小某为被告，陈某为第三人。

一审法院判决认定虽然林某提供了证据证明其本人支付了购房首付款及部分按揭贷款，且持有购房合同、发票、借款合同、抵押合同等文件，同时收取了诉争房屋的部分租金。但因陈小某与陈某存在亲属关系，陈某与林某系夫妻，故陈小某与陈某陈述，林某支付购房款及按揭贷款系出借款项给陈小某用于购房；陈小某将诉争房屋的相关文件交由林某保管，并委托林某出租房屋，以收取的租金偿还借款具有合理性³。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条规定第二款规定，当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

由此可见，当事人一方提供证据证明其对房屋的购买存在客观的出资关系，但并不能因为出资的事实从而可以证明双方之间存在借名登记的约定。借名人主张要求出名人办理房屋所有权转移登记的，并不会被法院予以支持。至于已经出资的款项之权利如何保证，后续只能根据出资的性质按照相关法律规定处理，比如通过借款纠纷或者不当得利要求对方返还等等。但是出资款项的数额和房屋的现有价值相比，差距甚大，如果最终林某按照其他法律规定，例如民间借贷、不当得利等案由向出名人追偿出资款，即使已支付的金额能获得保障，但是与房屋的现有价值相比，损失甚大，无法弥补。通过此案例也说明了，借名人的出资行为、借名人管理房屋的事实行为以及通过涉案房屋获取收益的行为并不能证明借名买房协议的存在。

（二）确权之诉不适用借名买房合同

上述案例在一审判决之后，原告林某上诉至南京市中级人民法院，结合一审庭审中遗漏审理的部分款项的性质，通过其他案件中与本案有利害关系的证据以及庭审反复提问，从而初步否定了涉案房屋为被告陈小某和第三人陈某所言的借款买房。但是二审依然驳回林某的上诉请求。

二审法院认为，不动产设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房屋并未登记在林某、陈某名下，故林某在一审法院提起诉讼请求要求直接确认涉案房屋所有权属于林某及陈某共同共有，本院不予支持。⁴

《北京市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十条，关于借名买房的认定和处理，借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》中关于借名买房的问题如何处理做出解答，“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人要求确认其权属的，人民法院不予支持。借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持”。

上述法院认定的内容也进一步说明了，对于借名买房的案件，如果案由采用了确权纠纷，即使认定了涉案房屋系借名买房的事实，但是基于物权这个案由的诉请，法院依然无法支持借名人的主张。随后此案件通过合同纠纷起诉至乐清市人民法院，并经过二审判决生效做出终审判决，即温州市中级人民法院认定双方存在借名买房事实，解除双方的借名买房合同关系。

四、对于认定借名买房之后，司法实践对的财产分割的不同处理

（一）夫妻双方未离婚，房屋现金价值作为共同债权不予分割

目前尚无明确的法律规范能够予以支撑借名买房合同中借名人的权利，但是在司法实践操作中，如果借名人确系实际购买人，在查明案件事实之后，法院在审理之后依然可以维护借名人的权利。但是这是限于简单的借名买房合同案件，即一方购房登记在另一方名下，在证实双方系借名买房之后，出名人需按照房屋现有价值向借名人进行返还款项。

对于涉及到婚姻关系中借名买房分割的法律问题时，处理方式却变的略微棘手。尤其是夫妻双方尚未解除婚姻关系，此时房产确系夫妻二人实际购买，法院判决解除实际购买人与出名人之间的合同关系。那么对于解除之后的财产返还或者是赔偿又做如何处理？是返还给夫妻二人？还是返还给一方？如果返还给夫妻二人，但是在案件中夫妻双方已经反目，应该谁来接手所返还款项？司法实务中对此作出的判决出现了非常截然不同的结果。

本文中所论述的林某、陈某、陈小某的案件在重新以合同纠纷案由起诉之后，法院认定了借名买房事实，并且支持林某解除借名买房合同的诉讼请求，但是对于解除合同之后款项的返还处理事宜，法院并未在案件中给予一个可执行方案，而是做出如下认定：

鉴于林某与陈某仍处于婚姻关系存续期间，林某有关要求陈小某返还购房款及房屋增值部分的请求可在离婚案件中一并处理。⁵

依据本案中法院的认定内容可以推断出，如果夫妻双方的婚姻关系尚未解除，即使认定夫妻双方的共同房产是借第三人之名购买，在借名买房合同关系解除之后，也并不是必然同时获得款项返还，但是可以在离婚纠纷的诉讼中处理。面对这样的判决结果，如果夫妻一方因故暂时尚未提起离婚诉讼，则案涉房产的现金价值在事实上无法兑付。这种判决会产生一个不利的后果，那就是在一方未起诉离婚或者已经起诉离婚但是尚未处理财产之际，一方可以利用时间差，转移夫妻共同财产，使判决成为一纸空文，从而严重侵害夫妻另一方的财产利益。

（二）夫妻双方婚姻关系存续期间，对于解除借名买房合同关系之后，涉及的后续款项返还在借名买房案件中直接处理

案例：王某与乔某系夫妻，夫妻婚内购房登记在妻子王某的母亲张某名下，王某与乔某夫妻感情破裂，对于该涉案房产，王某主张系夫妻双方对母亲张某的赠与，乔某主张该房产系借名买房。该案件在一审中认定借名买房事实存在。乔某起诉王某，要求解除借名买房合同 。

一审法院认定解除合同之后，张某应当赔偿乔某和王某的相关损失，即房屋折价损失，同时考虑到乔某、王某不具有购房资格亦存在一定过错，本院酌情确定张某按照房屋市场价值的90%予以赔偿。由于王某并非本案原告且未提出相关诉求，故无论该赔偿款项属于乔某、王某的夫妻共同财产，还是属于乔某的个人财产，均应判决由张某赔偿给乔某，至于该赔偿款项的性质，双方可另行主张。⁶二审对此维持原判。

由此案的判决定容可知，夫妻借名给一方亲属的借名买房合同案件，解除借名买房合同之后，并非不能在同案处理赔偿事宜。同时这一案例中，法院是要求出名人按照房屋市价的90%予以赔偿，进一步说明了笔者前述的观点，即为避开政策借名买房行为并非必然无效。

五、夫妻感情破裂之时，但婚姻关系尚存续期间，该如何避免借名买房纠纷造成的财产损失

由此可见，针对解除借名买房合同之后涉及的房屋价值折现的返还，主要两种处理方式

1、案件中直接要求出名人变更房产登记或者向借名人赔偿房产纠纷时市场价值，因为无论该房产登记在夫妻之中谁的名下，或者房产市场价值赔偿给夫妻之中任意一方，在双方未离婚之际，并不会由此改变房产或者赔偿款在夫妻之间的法律性质；

2、在案件中只针对借名买房合同的的法律关系予以认定，但是对于认定后的赔偿或者变更登记行为不予处理，由双方在婚姻纠纷中按照共同债权予以分割处理。

两种处理方式各有利弊，如果借名买房合同的认定是没有问题的前提下，笔者认为第一种方式是较为稳妥的。因为如果法院采用第二种方式处理解除借名买房协议之后的给付事宜，假设是要求出名人将涉案房产变更登记在借名人之名下，则夫妻一方在离婚诉讼中可以通过保全房产的方式，防止在案件受理期间，判决尚未生效之前房产被转移风险；但是如果现实条件中无法进行变更登记，比如限购导致借名人名下无法再另外登记房产，此时只能要求出名人向借名人赔偿借名人的房产价值损失。此种方式就意味着房产最终归出名人所有，此时如果出名人将涉案房产出售给第三人，作为善意相对人的买受方，是可以通过合法的买卖合同获得涉案房产的所有权。⁷涉案房产可以很轻易的被出名人转移，毕竟在判决中已经将该给付行为交由后期的离婚案件处理，这就无形中使出名人在转移夫妻一方共同财产时有了缓冲时间。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第127条规定判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理。也就是说对于离婚案，如果没有新情况，新理由，在不准予离婚判决生效之日起的六个月后才可以再次起诉离婚。在本文中所谈之婚姻纠纷中的借名买房案件，存在离婚上的时间差，所以笔者认为面对法院不予处理解除借名买房之后的赔偿事宜的，视具体情况可以选择在合同纠纷判决生效之日起立刻提起分割婚内财产之诉。借名买房合同关系的解除以及在合同纠纷审理过程中，夫妻一方伙同出名人否认借名买房事实的行为可以参照《民法典》第一千零六十六条之规定，一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益的行为，在婚姻关系存续期间，夫妻一方可以向人民法院请求分割共同财产。这种诉讼方式可以在比较大的程度上保障夫妻对共同财产的平等权益，同时也权衡到夫妻一方对共同财产分割的特殊需求，原则上有利于保障实现夫妻的最大利益，降低一方转移夫妻财产的风险。⁸

综上，对于婚姻纠纷和借名买房纠纷交织在一起的案件，无论是法院亦或是代理人处理起来都需要格外谨慎，否则随时会出现财产被一方通过法律上的时间差之方式转移。任何违法行为从法律的观点都是对合法权益的侵害和剥夺，如果对这种侵权行为不予追究或者不予及时追究，就等于允许和鼓励人们从其错误中获利，那将导致是非不清、曲直错位、善恶颠倒，无法体现责任公正之原则。故对于认定借名买房之后的房产处理事宜，笔者认为作为法院应当慎之又慎，充分考虑财产可被转移之风险，避免出现案结事未了的现象。而作为律师，应该抓住一切机会，充分发挥主观能动性，在法律约束的范围内最大限度的避免当事人财产利益的流失。

结论

主体适格，意思表示真实且不违背社会公共利益的借名买房合同为有效合同，借名人享有对房屋的占有、使用、收益以及处分的权益。但是借名买房协议的形式在婚姻家庭中多为口头形式，暂时很少能够形成书面的形式。在夫妻关系发生变故之时，基于夫妻共同利益的分化，双方对于利益的博弈势必牵涉借名买房的性质。婚姻家庭纠纷的问题往往错综复杂，现有的法律规范并不能完全覆盖这些层出不穷的矛盾，所以应对婚姻纠纷案件，我们不仅仅是要去关注法条本身的含义，同时要根据法律概念、法律原则以及法律推理去做出一个合法合理的推论，以往的案例亦是我们在处理婚姻家庭纠纷案件中必不可少的文件材料。

通过对过往案例的分析去发现问题，解决问题，在纠纷中努力维护当事人一方的正规合法权益，才是息讼止争，化解家庭矛盾乃至社会矛盾的良策。

[1] 参考（论文）翟业虎,程婉秋：《借名买房行为法律问题初探》[J].江淮论坛，2015（04）：84-87。

[2] 参考论著：杨代雄.借名购房及借名登记中的物权变动[J].法学,2016(08):26-37。

[3] 江苏省南京市江宁区人民法院（2019）苏 0115 民初16574 号民事判决。

[4] 江苏省南京市中级人民法院(2020)苏 01 民终 6342 号。

[5] 浙江省温州市中级人民法院（2022）浙 03 民终 1491 号。

[6] 北京市西城区人民法院（2022）京0102民初2538号。

[7] 参考论著：杨代雄：《使用他人名义实施法律行为的效果——法律行为主体的“名”与“实”》[J].中国法学,2010(04):89-99。

[8] 参考书目：陈苇,黎乃忠：《现代婚姻家庭法的立法价值取向——以《婚姻法解释(三)》有关夫妻财产关系的规定为对象》[J].吉林大学社会科学学报,2013,53(01):80-86。

作者：张全  律师

兰台南京办公室

zhangquan@lantai.cn

张全律师从业七年有余，专注于婚姻家事和遗产继承纠纷。代理经典案件：（1）军婚案，第一次起诉即离婚案；（2）同性恋案件，第一次起诉即离婚案；（3）重婚案；（4）婚内被背负三百万外债，通过抗诉成功翻案；（5）家暴离婚案；（6）净身出户离婚案；（7）“借名买房”离婚案，价值上亿固定资产，全部追回；（8）限制人身自由离婚案；（9）抑郁症离婚案；（10）打印遗嘱继承纠纷再审成功翻案。

媒体合作/咨询：宋女士 

songhaijiao@lantai.cn