为什么香港没有烂尾楼！
以下文章来源于挑个房 ，作者楼癫
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最近各地地产问题愈演愈烈。
愤慨之余，不禁让人思考。
内地的期房制度源自香港，为什么人家那边。
就几乎没有烂尾的情况出现呢？
作为深港两地家庭，楼癫刚好有机会接触到。
两边看似相同，又有所不同的买房流程和制度。
作为购房者，在两边买期房最大的区别，其实只有两点。
一是资金监管方不一样。
内地是银行和相关部门负责，而在香港是律师楼。
内地的首付，是交到开发商的银行监管账户。
由银行和相关部门，根据施工进度，控制监管账号里资金的释放。
但是在香港，除了5%的订金是直接交给开发商的。
剩下的首付，都是交给开发商律师楼的信托户口。
开发商需先付款给建筑商完成一定工序。
取得建筑师证明书后，才可申请在信托户口取回建筑费。
确保买家的订金，是用来支付建筑费。
这个信托户口的作用，就类似于咱们这边的支付宝。
二是在香港买期房，在未交房之前是不需要申请按揭和月供的。
换句话说，交楼前，银行也是不会介入按揭业务。
只有在临近交楼前，购房者才需要去找银行申请按揭。
也就是说，银行并不会承担交不了楼的风险。
银行参与的时候，房子已经盖完了。
所以从两边制度和流程的对比，就可以看出来。
内地之所以出现这么多烂尾楼，主要是因为权责不清晰。
国内银行在比较前期就介入。
掌握监管账户资金释放权利的，是银行和相关行政部门。
但是承担风险的又主要是购房者。
且不可无责退房退首付，属于终身责任制。
也就是不管房子能不能按时按点交出来，购房者的月供都少不了。
所以，既然风雨无阻都能收到钱。
那银行怎么会有动力和责任，去卡着开发商的资金呢。
毕竟开发商其实都是银行的大客户。
得罪了他们，银行下个月的业绩可能就完不成。
那是不是有必要像香港那样，跳开银行由律师楼去操作监管资金呢。
不同的经济环境，适合不同的经济制度。
事实上，香港也发生过律师楼违规挪用监管资金的事件。
但是香港商业和法律制度健全，且处罚非常严苛，所以很少发生。
可是考虑国内良莠不齐的律师水平和素质。
以及建设项目资金监管的业务，基本上是由银行来运作的惯例。
在国内全面推行律师资金监管制度，暂时还不现实。
而且，完全以现房形式来销售楼盘，也不现实。
那我们就要思考下，怎么能在不动大手术的情况下解决这个问题。
其实不管谁监管，都有一定的违规风险，关键是要权责统一。
所以整个流程其实只需要调整一步。
比如像香港一样，规定“不交楼前，不用月供”。
这么做，道理其实也很简单。
既然在国内银行介入的早，那就从一开始就承担这份风险。
如果银行自己早就知道。
一旦烂尾，这套房子中有大部分的风险都是由自己去承担。
那他比任何人，都在意楼盘的施工进度。
比老百姓更有信息优势，也更有动力去控制监管资金的释放。
所以，只需要这么一小步调整就好。
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就几乎没有烂尾的情况出现呢？
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两边看似相同，又有所不同的买房流程和制度。
作为购房者，在两边买期房最大的区别，其实只有两点。
一是资金监管方不一样。
内地是银行和相关部门负责，而在香港是律师楼。
内地的首付，是交到开发商的银行监管账户。
由银行和相关部门，根据施工进度，控制监管账号里资金的释放。
但是在香港，除了5%的订金是直接交给开发商的。
剩下的首付，都是交给开发商律师楼的信托户口。
开发商需先付款给建筑商完成一定工序。
取得建筑师证明书后，才可申请在信托户口取回建筑费。
确保买家的订金，是用来支付建筑费。
这个信托户口的作用，就类似于咱们这边的支付宝。
二是在香港买期房，在未交房之前是不需要申请按揭和月供的。
换句话说，交楼前，银行也是不会介入按揭业务。
只有在临近交楼前，购房者才需要去找银行申请按揭。
也就是说，银行并不会承担交不了楼的风险。
银行参与的时候，房子已经盖完了。
所以从两边制度和流程的对比，就可以看出来。
内地之所以出现这么多烂尾楼，主要是因为权责不清晰。
国内银行在比较前期就介入。
掌握监管账户资金释放权利的，是银行和相关行政部门。
但是承担风险的又主要是购房者。
且不可无责退房退首付，属于终身责任制。
也就是不管房子能不能按时按点交出来，购房者的月供都少不了。
所以，既然风雨无阻都能收到钱。
那银行怎么会有动力和责任，去卡着开发商的资金呢。
毕竟开发商其实都是银行的大客户。
得罪了他们，银行下个月的业绩可能就完不成。
那是不是有必要像香港那样，跳开银行由律师楼去操作监管资金呢。
不同的经济环境，适合不同的经济制度。
事实上，香港也发生过律师楼违规挪用监管资金的事件。
但是香港商业和法律制度健全，且处罚非常严苛，所以很少发生。
可是考虑国内良莠不齐的律师水平和素质。
以及建设项目资金监管的业务，基本上是由银行来运作的惯例。
在国内全面推行律师资金监管制度，暂时还不现实。
而且，完全以现房形式来销售楼盘，也不现实。
那我们就要思考下，怎么能在不动大手术的情况下解决这个问题。
其实不管谁监管，都有一定的违规风险，关键是要权责统一。
所以整个流程其实只需要调整一步。
比如像香港一样，规定“不交楼前，不用月供”。
这么做，道理其实也很简单。
既然在国内银行介入的早，那就从一开始就承担这份风险。
如果银行自己早就知道。
一旦烂尾，这套房子中有大部分的风险都是由自己去承担。
那他比任何人，都在意楼盘的施工进度。
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