傻眼 ¦ 一张移民纸引发的大温地产诉讼案 她为啥生生丢了15万加币？

吃大亏了！

外国买家税真不是闹着玩的！

一位华人买家看中了温哥华一处将近300万的豪宅，并爽快地支付给经纪公司15万加元的定金，之后却突然获悉，像她这种只是拿到了加拿大永久居民确认信、尚未登陆加拿大的情况，需要缴纳20%的外国买家税！而这之前，经纪人明明告诉她不需要支付。

因不想支付高达60万加元的外国买家税，她希望能推迟合同的执行，但卖方并不答应，最终这位买家被法官裁定为单方违约，定金直接被没收。

15万加元就这样打了水漂！

位于温哥华西四大道4615号的住所。

这处豪宅位于温哥华西四大道4615号，2021年3月，Zhang女士与卖方达成协议并支付定金，双方都同意售价为2,950,000加元，约定合同于2021年4月26日前完成。

如果买方未能在4月26日之前支付房款，卖方有权终止合同，其结果是定金不予退还。

在合同执行日前四天，Zhang女士的律师告知卖方安布罗齐维奇（Anne Nijola Ambrosziewicz）的公证人，Zhang希望能推迟合同的完成，直到她成为加拿大永久居民。

这是因为她想避免缴纳BC省政府征收的20%的外国买家税。但是安布罗齐维奇拒绝延长合同执行日期。

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第二天，张的律师通知安布罗兹维奇的公证人，他的当事人无法完成购买行为，他不会准备或发送任何成交文件。

安布罗齐维奇的公证人认为这意味着合同已经被推翻，定金应该支付给卖家。

到了合同执行日，由于Zhang仍然没有支付购房款，安布罗兹维奇的律师又提出要求，将Zhang已经以信托形式支付给房地产经纪公司的定金，放行给卖方。

之后，卖方公证人第三次要求Zhang支付定金，Zhang再次拒绝，安布罗兹维奇提起诉讼，要求没收她的定金。

后来，该房产于2021年9月出售给另一位买家。

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在对诉讼的回应中，Zhang声称，她没有完成合同的主要原因是新冠疫情，新冠肺炎的流行使得她被禁止进入加拿大，这属于所谓的“不可抗力”，是一种不可预见和不可避免的情况，所以对于未能执行合同她并不能承担责任。

在该案的法庭听证会上，Zhang告诉BC省最高法院法官卡拉·福斯(Carla Forth )，她被自己的房地产经纪人误导了，对方说，如果她获得了加拿大永久居留权的确认，就不用支付外国买家税。

Zhang声称，直到她支付了定金之后才得知，自己要支付海外买家税。

在合同最终执行日期之前，她本来应该能登陆加拿大，以避免外国买家税，她解释说，因为当时她人是在香港，疫情使得她不得不申请旅行豁免，但这一申请又被加拿大移民官员拒绝。

法官在裁决中指出，双方的主要争论点与合同的解释有关。

关于张女士声称，她被经纪人告知，因为她已经拿到加拿大永久居留权的确认信，外国买家税不适用于她的情况，而实际合同执行中，她才发现自己需要缴纳海外买家税，这都是经纪人引发的问题，法官说，她不能对这个问题作出裁决，因为房地产经纪人没有出庭。

“即使她确实收到了那个建议，这也不能改变Zhang对原告的合同义务。”法官说。未能完成支付就相当于拒绝履行合同。

法官指出，合同中没有“不可抗力”条款，导致Zhang不能将新冠肺炎疫情作为辩护理由。

“需要缴纳外国买家税，并没有改变张女士合同义务的‘性质或目的’，”法官补充说。“虽然这确实让Zhang女士的合同变得更加昂贵，但这并没有使合同与不征税的情况下的合同有‘根本不同’。”

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海外买家税引发的争议

BC省的海外买家税在2016年出台，最初只有15%，仅适用于大温哥华地区；但在 2018年，BC省政府将附加税提高到 20%，并将其适用范围扩大到其他地区，包括首都地区、弗雷泽河谷、纳奈莫和中奥肯那根。

就像法官所描述的，本案争议的焦点是合同有没有被执行所引发的违约责任。Zhang女士的确存在违约行为。

从法律逻辑上讲，如果她认为自己和地产经纪人之间有争议，或者经纪人未尽到告知义务导致了自己的损失，她需要另外提起诉讼另案处理。此前BC省曾经爆出类似案例——

2018 年 6 月下旬，原告提出以 862,000加元的价格在基洛纳购买另一套房屋。但后来被额外征收了 172,400 美元的税款。结果，他们起诉了他们的房地产经纪人和他们的过户律师。律师没有明确询问以核实原告的居留身份。

最终，法院裁定房地产经纪人对原告的损失负有 70% 的责任，过户律师负有 20% 的责任，而原告自己负有 5% 的责任。

为什么她要支付海外买家税

本案涉及到一个细节，就是Zhang女士已经拿到永久居留权的确认，就是俗称的移民邀请信，但她人在香港并没有登陆加拿大，没有激活自己在加拿大的身份。

在法律意义上，她还是外国公民，不能免除海外买家税。这可能是很多人会有误解的地方，恐怕连她的经纪人都理解错了。

此外，海外买房还存在诸多细节，比如：

买家在购房前应确保，其在加拿大境内的一家本国银行拥有一笔至少六个月的大额存款。据Hanson介绍，外国买家经常被要求提供个人主要银行开具的推荐信、信用报告和他们在加拿大银行的开户证明等。

买家必须亲自到场签署抵押贷款文件。

在温哥华，申请抵押贷款所需的证明文件包括购房合同副本、在职证明和首付确认函等。

达成交易后，买家须向不列颠哥伦比亚省政府缴纳物业转让税(Property Transfer Tax)，具体采用分段计算方式：总房款10万加元（折合7万7007美元）以内的部分应纳税1%；10万加元到200万加元（折合154万美元）的部分应纳税2%；超过300万加元（折合230万美元）的部分应纳税3%；如果该房产为住宅物业，200万加元以上的部分还须额外纳税2%。与此同时，外国公民须缴纳20%的海外买家税。

此外，购置300万加元及以上豪华房产的业主应支付额外的年度物业税和教育税，其中300万加元到400万加元（折合309万美元）和400万加元及以上的住宅物业分别适用于0.2%和0.4%的税率。

如果房产空置六个月以上，省政府将向业主征收房产估值的1%作为空置税。与此同时，温哥华的住宅物业还适用于投机税。

经由这个案例，她乡堂主想说：

第一，房屋交易是大宗生意，如果身份等重要信息存在不确定性，最好聘请律师或会计师，以确认有关海外买家税适用性的前提和条件，白纸黑字留下证据始终是一个好主意。

第二，在处理海外买家税时，经纪人稍微不专业或者轻微的疏忽可能会导致买家付出高昂的代价。谨慎选择房地产经纪人。

第三，除了20%的海外买家税，加拿大还有诸多房产税种是针对海外买家的，买房前都应提前了解。

参考链接：

https://vancouversun.com/news/local-news/150k-deposit-on-home-sale-ordered-forfeited-for-woman-facing-b-c-foreign-buyer-tax

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作者｜Hazel

责编｜林伯宴

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