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业绩披露，股价大跌！越秀服务到底“说”了啥？| 年报解码②

蜜妹 闺蜜财经 2023-05-08

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撰文|蜜妹


 这是@闺蜜财经的第1235篇原创


2023年3月9日港股刚开盘，老牌物企越秀服务股价大跌超10%。就在前一夜，3月8日，该司才发布2022年度业绩公告。
这份“成绩单”到底说了什么？
01

粗看越秀服务2022年的业绩，其实还行：总营收24.86亿元，同比增长29.6%；其中来自非商业物业管理及增值服务的收入为19.41亿元，同比增长36.2%；商业物业管理及运营收入为5.45亿元，同比增长10.5%。
年内盈利4.24亿元，同比增长14.6%，其中公司拥有人应占盈利4.16亿元，同比增长15.7%。
2022年行业境况蜜友们应该都了解一些，越秀服务保持如此增长实属不易。
另一方面，越秀服务的主营业务的盈利能力，似乎没有上面的增长数据那么好。
如上图其财报综合全面收益表显示，2022年越秀服务的毛利润为6.79亿元，同比2021年的6.71亿元仅微增了不到9百万，增速仅为1.2%。
1.2%的毛利润同比增速不仅是越秀服务自2019年有该项数据披露以来的最低，而且是断崖式下降。
图片来源|东方财富（特此感谢！）
东方财富统计的数据，2019-2021年间，越秀服务的毛利润增幅分别是23.24%、65.68%、66.34%。再看下2022年的1.2%，实在是……
2022年越秀服务的净利润增长其实并没有那么难看，但这个增长和主营业务关系不大，似乎主要是靠其他收入。蜜妹看了下，主要是政府补助、外汇收益、银行存款利息这三大类。
具体到报表里，2022年，越秀服务的财务净收入为7167.3万元，比2021年的2039.6万元多了5127.7万元。
其他收入2484.9万元，比2021年多了1083.8万元；
其他收益1440.7万元，2021年同期是亏损1602.5万元。
上述三项收入加起来2022年大概是1.11亿元，2021年该三项数据为2180.3万元，同比增长了8900万左右。
2022年，越秀服务的净利润比2021年增长了5468.2万元。这是不是意味着越秀服务2022年靠业务赚钱的能力其实很一般？
02

撇开这些其他收入。在蜜妹看来，增收不增利是越秀服务2022年的一大“痛点”。
2022年越秀服务营收同比增速是可以的为29.6%，但落到毛利上增速就低到尘埃为1.2%，这其中销售成本开支增幅明显。
当年，越秀服务的销售成本为18.07亿元，同比增长44.8%，远高于营收增速。此外行政开支的增速亦略高于营收增速，为30.6%、2.11亿元。
具体来看，如上图所示，2022年越秀服务开支里高于营收增速的分别有雇员福利开支（同比增速34.4%）、园艺及保洁（同比增速108.8%）、用于装修及其他服务的分包商成本（同比增速93.5%）、保养成本（同比增长31.3%）、销货成本（同比增长183.9%）、短期租赁付款（同比增长47.6%）、消耗品成本（同比增长40.2%）、咨询费（同比增长91.2%）。
但2022年，越秀服务的物业费降了：住宅项目的平均管理费从2021年每平米2.8元降到2.7元；写字楼平均管理费从2021年的每平米22.3元降到21.0元；购物商场的平均管理费从2021年的36.8元降到37元。
财报显示，2022年越秀服务新签约项目84个，新增合约建筑面积13.1百万平米。截至2022年末，其在管项目有323个，在管总面积51.7百万平米，同比2021年增长33.0%，这个增速要高于当期营收增速。
2022年10月，越秀集团还收购了广州长隆集团旗下广州市秉信物业管理有限公司100%股权，总对价950万元，新增合约面积约79万平方米，为上市以来首单收并购。
总的来看，越秀服务的大湾区色彩依然浓烈，合约面积里有64%左右位于此，2021年占比更多为70%。2022年，越秀服务首次进入天津、昆明、福州、南宁、丽江等新城市，“走出去”的野心似乎很强烈，后续这些城市的落地如何值得期待。
03

钱方面越秀服务是不差的，截至2022年末，其现金及现金等价物43.61亿元。业绩会上常务副总裁毛良敏还说，“我们2021年上市时，所融资金大部分都还没有使用……也没有任何的银行借款”。
    目前公开消息披露的越秀服务收购方面的动作并不多，上市募集的没花完的资金，似乎大部分放在银行存起来。
越秀服务董事会主席林峰说对收并购一直保持开放的态度。这两年越秀也确实一直在想办法走出粤港澳。
2021年中期业绩会上，越秀服务曾提出“力争未来2-3年实现在管面积1亿平米的目标。
另外根据募集资金使用时限规定，IPO剩余的15.31亿元，都需要在23年底前用完。其中有将近10亿是用来收购和投资的。
野心有了，钱也有了，这是还没有找到合适的收购标的？
图片来源|东方财富（特此感谢！）
规模虽然重要，但利润率也重要。越秀服务2022年毛利率、净利率、净资产收益率悉数下滑。股价本周连续三天阴跌，财报发布次日（3月8号）更是一度大跌超10%，侧面体现出投资者对其未来的担忧。
当初画的“饼”陆续看到该看结果的时候。对越秀服务来说，2023年很关键。
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