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又一家房企分拆物业上市！房企搞两三家上市公司，到底有多香？

Miss蜜姐 闺蜜财经 2022-01-11

撰文|蜜姐&编辑|楚琦

最近几天股市很火，大神们已经振臂高呼牛市在崛起了。不知道蜜友们是否也赚得盆满钵满？
 
相比散户们的期待，争相上市的企业们对股市怀有更热切地期盼：早点上市，拿到更便宜的钱。
 
作为资金密集型的房企，对金融市场的热爱尤甚。
 
不仅要上市，哪怕是已经上市的房企，还在想方设法搞第二家、第三家公司上市！
 

01
 
典型的如世茂集团，旗下已有世茂房地产、世茂股份两家上市公司，近期又在积极谋其物业公司单独上市！（详见《缺钱了？世茂分拆物业上市背后的“阳谋”》）
 
无独有偶，金科集团旗下的金科地产集团股份有限公司（以下简称“金科”）早在2011年，就已登陆A股挂牌上市，本周发布公告：要拆分物业公司冲刺港交所上市。
 
据公告称，金科控股子公司金科智慧服务集团股份有限公司（以下简称“金科服务”）已于今年6月29日向我国香港联交所递交了首次公开发行境外上市外资股（H股）并在香港联交所主板上市的申请资料。
 

房企的发展与金融息息相关，从A股上市到赴港上市，从境内债到美元债，融资的手段随着政策、形势在变化，不变的是：千方百计找到更多、更便宜的钱。
 
上市，无疑是一条光明大道。尤其是房地产行业进入存量竞争时代，分拆两家、三家公司上市，已不是新鲜事儿，但分拆上市在今年格外火热。
 
据乐居财经统计，今年3月以来，大唐地产、祥生控股、领地集团、金辉控股、绿城管理等近20家房地产关联企业已向港交所提出上市申请。
 
从中我们除了能一窥房地产行业竞争的白热化外，也能发现不少房企对资金渴望的焦灼和危机。
 
02
 
地产是个圈。金科去年接盘了新城控股数个项目；今年被原大股东融创“甩卖”，一个月内就高位套现68亿元。
 
今年6月下旬，金科分别发布了员工持股计划进展公告和董事长股票增持计划完成公告。

看似热闹的背后，每一步都很关键，也很不容易。
 
企业与个人的发展有相似之处：都深受环境的影响。
 
金科最近两年的大动作和今年着急分拆物业上市，除了自身上进之外，也有行业“逼迫”的因素。
 
早在1999年，金科就进入了房地产行业，完美吃到1998年房改以来的行业红利；2004年，首次进入全国地产百强；2011年赴港上市；2015年，连续11年成为全国房地产百强企业，并成为全国地产服务首选10大物业品牌。
 
应该说，金科不仅命好赶上了我国地产发展的大好时期，还一直走的是稳扎稳打之路。
 
但奈何房地产行业大发展时期，一些富贵险中求的区域房企很快走红，一跃成为头部房企。高周转、高杠杆成为绝杀，资历不再重要，重要的是胆子大、路子野。
 

2017年才搞跨越式发展的金科，显然晚了不止一步。
 
2019年初，金科董事长蒋思海表示：“过于稳健就是保守，就要被市场淘汰，小而美是不行的，必须大而强。因此我们提出了跨越式发展的目标，金科2019年的目标是销售过1500亿元，2020年超过2000亿元。”
 
03
 
房地产进入存量时代，放弃小而美，不是情怀变了，冲击千亿房企俱乐部，都仅为生存而战。

生存之战从来都不轻松。
 
2018年，金科及所投资的公司以1188亿元的合约销售额，首次进入千亿房企俱乐部；2019年，金科及所投资的公司实现销售金额1860亿元，实现年度销售目标。
 
而今年黑天鹅事件的影响，要超2000亿元，其难度可想而知。
 
值得注意的是，金科的年度销售目标完成，有个关键词“及所投资的公司”。以2019年的财报为例，金科股份实现的营收为678亿元，加上“及所投资的公司”销售额才变为了1860亿元。
 
聚沙成塔，通过投资等多种方式，将一些相关的房地产企业联合到一起，是金科快速实现跨越式发展的武器。但凡事有利有弊，同时显而易见增加的还有负债和担保。
 
2017-2018年最近这一轮楼市火热行情之下，早先拼命加杠杆做大的房企们，开始有经济实力顺应要求去杠杆，房企整体的负债水平也在降低。
 
财报显示，2019年金科的资产负债率为83.78%；净负债率147.47%，同比减少11.9个百分点。处于扩张期的金科，虽负债水平也有所降低，但与行业平均水平相较，还是高出一丢丢。
 

担保的问题一直备受关注。
 
此前，蜜姐对金科近两年的年报进行了粗略统计：全年金科实际给29家子公司做了担保，而子公司对子公司的担保更是多达78家；2018年，金科对子公司的担保也有70多家。
 
其实，金科也已意识到了其中的风险，进行了一些调整。
 
今年6月22日，金科发公告称，同意取消经其审议通过但尚未实施的对部分控股子公司担保额度合计87,000万元；同时，新增对部分控股房地产项目公司担保，预计担保金额合计不超过93,475万元。
 
然而，担保的担子必须想办法。今年6月29日，金科再发公告：对部分参股房地产项目公司增加担保额度。
 
据公告称，此次金科控股子公司拟为参股房地产项目公司提供的预计新增担保金额合计不超过19.987亿元。
 
截止今年5月末，金科公司对参股公司提供的担保余额为1,176,865.37万元，对子公司、子公司相互间及子公司对公司提供的担保余额为8,122,554.84万元，合计担保余额为9,299,420.22万元，占金科最近一期经审计净资产的339.80%，占总资产的28.92%。
 
04
 
再看这次申请上市的金科服务。据天眼查显示，其成立于2000年，为上市今年6月增资到5亿元。
 
据招股说明书显示，金科服务2017-2019年的净利润分别为1.13亿元、1.63亿元及3.74亿元，增长明显。
 
中华网财经分析，金科服务主要四大业务：物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务和智慧科技服务，其中非业主增值服务收入占比25.6%，为不可持续收入。
 

金科官网给自己的定义是城市发展进程中领先的“美好生活服务商”，目前来看，服务方面在金科营收和净利润占比上份额都还十分有限，当然所有房企都是这样。
 
物业管理的生意不好做。金科服务尽管是一家老牌物业公司，但扯皮的事儿和其他房企一样。天眼查显示，金科服务涉及开庭公告1850起，法律诉讼3240起。客观来说，这也是物业行业的通病，整体行业水平都还有待提高。
 
对房企们来说，钱，更容易拿到的手的钱实在太需要了。多一家子公司上市，多一个更方便、更便宜的融资渠道。
 
当然，更多的上市公司，对个人投资来说一体两面。现在要做一名对自己负责的投资者，也就需要投入更多精力和时间去学习和提高自己了，毕竟我们面临的情况也越来越复杂。希望金科可以把物业做得更好、更专业，对得起购房者和未来的大小股东。

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今日词汇：金融期货

金融期货：指在交易所内，以约定的时间和价格进行交易的标准化的金融商品合约，它以外汇、利率、个股和股票价格指数等为标的物，是一种派生的金融工具。
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