最近麓湖有个蛮有趣的现象，刚刚开放样板房两周的居住产品「悦溪」接待超过2000组客户参观，除了产品品质外，被讨论最多的就是一街之隔的伊藤和麓湖全新商业——隐溪川。

在去年麓湖创纪录地实现170亿的销售产值后，麓湖“第一曲线”（住宅地产开发）已进入到后中盘阶段；一起生长的“第二曲线”（城市体系建设）则面临着全新的挑战。

无疑，“隐溪川”的呈现是一个关键节点，让人窥见麓湖“第二曲线”将进行怎样的实践。带着这样的好奇，我们和万华投资集团总裁、麓湖生态城总设计师罗立平展开了一场对谈。与其说是聊隐溪川，倒不如说借由这个切入点，对麓湖的新阶段进行了一次梳理——从麓湖+伊藤的合作、隐溪川项目揭秘，再到未来麓湖水镇的介绍、麓湖的发展策略，我们更加理解当下所指的“第二曲线”到底是什么。

在转向城市运营的方向中，万华依然遵循着“长期主义”的准则，不以短期经济回报作为考量。站在新的节点，麓湖传递的是建设好一座城市系统的野心。

万华投资集团总裁 罗立平

在伊藤入驻成都天府新区麓湖的信息发布后，长达一个月的热议度并未消减。

成都人对伊藤的情感众所周知，自伊藤1996年开始就进入成都，从春熙路到双楠，从建设路到城南大源，伊藤几乎伴随、成就了这30年来城市新兴区域的繁荣和发展。然而伊藤首入天府新区，选择在麓湖隐溪川打造其品牌最高业态GMS店，并不是一种单向选择。

伊藤GMS店概念效果图

谈及万华商业发展时，“非标”是被反复提及的词。如何理解万华的“非标”？最直观的层面就是营造独特的场景感（万华：做“非标商业”的专业玩家）。过去几年，麓湖已经完成天府美食岛一期、二期建设；去年麓坊中心二期也已全面营业；麓镇也进行了一轮迭代。目前对外呈现的W2地块，正是新阶段麓湖铺开的全新商业面貌。

麓湖·W2组团概念效果图

Q1：最近很多人提到「伊藤+麓湖」的组合，但隐溪川相对神秘，这是一个什么样的商业项目？

A：之前我分享过，我们在城市系统的建设上是想要塑造一个区域的集合，特别是商业这条线，我们要做的是一个“商圈”的概念，这是我们的目标也是我们的野心。在这条逻辑中，W2就是一个非常重要的起步。W2是伊藤和隐溪川共同构成的，但我们的逻辑并不是二者简单的叠加，我们要与伊藤形成互补结构，实现共赢，共同去强化区域辐射能力和影响力。

我们目前规划的定位是“高品质家庭生活中心”，营造以女主人为核心，兼顾儿童、家庭的精致高级生活感，但事实上也没有简单的强调家庭，我们也想它是一个以女性主题为核心的街区，除了女性消费力的因素考虑，我们更希望构建一个休闲舒适、精致生活方式的场景；这样一来，我们和以家庭为主的伊藤才能形成互补。

隐溪川概念设计图（由上海零岺建筑设计事务所提供，非项目最终效果）

Q2：可以透露一些隐溪川的亮点吗？

A：隐溪川从名字上就有故事可讲，第一是它的名字不那么商业，第二也是它最神秘的一个亮点，我们在里面藏了一条“水街”，但这个水街不跟湖系相连。因为它本身地块的不同道路标高有个高差，我们没有用多少层的概念，而是保留高差，这样可以让小溪随着高差自然流淌，呈现出一个藏在商业里但非常真实动人的流动的小溪。目前我也一直带领团队在研究隐溪川垂直绿化的设计，这个研究可能会持续到（商业呈现）最后一刻。

隐溪川概念设计图（由上海零岺建筑设计事务所提供，非项目最终效果）

还有，隐溪川水街设计的“金属银杏树”也具有雕塑的艺术感和标志性，与绿植结合后会解决户外步行街遮阳的问题。最具标志当然是“飞碟”，这是一个很具识别度的设计，它自然而然被视作整个商业的中心。

隐溪川概念设计图（由上海零岺建筑设计事务所提供，非项目最终效果）

大家都知道我们对水的造景能力或者玩法，在业内独树一帜；毕竟我们做了很多不同的这种造景，然后形成独特的场景感。所以我们是会把场景的原料当做第一逻辑，但又不是一个低端逻辑，从名字到场景它都在传递一种精致生活，这种休闲感和讲述独特故事的场景感，恰恰是能够与伊藤形成互补结构。

隐溪川概念设计图（由上海零岺建筑设计事务所提供，非项目最终效果）

Q3：隐溪川的家庭社交型商业，将对麓湖的商业体系带来什么样的意义？

A：刚刚提到我们在“城市系统建设”上想要塑造区域的集合，在整个麓湖的城市系统中，隐溪川所在的W2地块是一个具有标志意义的节点。

我们的“第二曲线”正处在一个爬坡期，可能还需要10年时间。在此之前我们已经做了很多有价值的尝试；从美食岛一期、二期到麓坊二期，再到现在的隐溪川都是慢慢迭代发展出来的。时至今日，W2对我们的“爬坡”非常重要，就像一个里程碑。

一方面它位于天府大道主干道一侧、麓湖北部的门户区，地标性很强；另一方面它与麓湖水镇东区的W3地块仅一街之隔，从地理上牵动着水镇整体的建设与发展。所以W2在其中是一个非常重要的起步；同时，我们在这里隐藏着未来水镇的一个商业影子，隐溪川可以是“水镇的序曲”，它将与水镇的最终完成时态遥相呼应，并作为麓湖水镇生活方式的起航之站。

麓湖水镇规划概念图（非最终版）

从长远看，麓湖有一个网状的逻辑，甚至会把可能的商业形态穷尽，包括麓坊中心、麓湖水镇、隐溪川，还有很多步行体系的点状或带状商业，甚至有可能会生长出像东京代官山那样的与高端居住伴生的商业形态。

东京代官山（图源网络）

在麓湖所构建的超大规模的城市系统里，不会出现简单重复的设计。通过地铁、公路和和水道系统，让商圈内各个商业的互连性加强。而在商业形态的选择上，麓湖依然坚持做非标商业的路子，因为那样才会有趣、才会不可替代。而水镇之于麓湖的重要性，此前文章中已有过介绍（城市可能性 | 城市能量涌现后，怎样由「集」驱动「核」？）。现下，罗立平将隐溪川比喻为“水镇的序曲”。

Q1：在“第二曲线”的生长中，麓湖有着怎样的思考？

A：长远来说，我们要建立麓湖对整个城市南部新区乃至成都市，甚至外地到达成都的人群吸引力。麓坊二期从去年营业到现在，已经形成了很鲜明的独特风格。严格意义上，它不只是一个社区商业，它辐射范围更广，所以它的标准是高于社区商业的。这就是因为“场景感”在其中起到很重要的作用。麓坊二期既有具备社交休闲属性的商业，又是一个具备松弛感的街区。所以它兼顾内容创造力与独特场景感，这就形成了一个很鲜明的特征。

在这个基础上迭代出的隐溪川，风格会更加鲜明，也更值得期待。自然而然，隐溪川和伊藤所处的整个W2地块，也会具有非常独特的场景感。

我们做事的逻辑就是：“饭是一口口的吃，路也是一步步爬出来的”。麓湖无论住宅开发，还是现阶段的发展策略都在一点点迭代，我们也比较喜欢进化迭代的逻辑。你看麓湖的很多项目，其实都在用临建的方式做迭代，我想全国也没有几家敢做这样的“实践”。包括我们单个空间MEWS马厩的运营，从大到小，这些项目都有非常强的独特性，但背后我们都是有系统的布局，并非只是单个项目的点状思维。

麓坊二期（图源 逍遥francis）/美食岛/MEWS马厩

Q2：您刚刚提到“迭代逻辑”，具体在麓湖怎样展开？又有什么启发？

A：我一直提，我们可以对非常庞大的野心勃勃的项目进行拆解，就是「大盘小做」。其实我们做开发之所以取得成果也是这个逻辑，那么商业也是这样做的，规划以后将其变为多单元，然后像拼拼图一样把它拼起来。所以原则上，我们始终有新的牌在手上，始终有新的牌出来，即使某一个阶段不是每个阶段达到预期的时候，我们都还有后手，这是非常重要的。就比如现在的隐溪川；再比如今年三月底左右即将呈现的CPI项目也是我们的一次新型实践。

说得更直白一些，我们花了不小的精力把事做好，尽己之力做到极致。那么每次呈现的品牌力也可以使我们有很好的影响力与谈判力，足够打动那些好的战略合作伙伴愿意跟我们一起发展，共同创造、期待未来的机遇。

本质上我们是一种「养商策略」，这是很难有人去做的。但比如说日本会有一些项目，就真的是一点一点通过漫长的五十年、甚至七八十年的时间把一个区域慢慢做出来，所以我觉得真正成功的商业是“被养出来的”，当然这其中的因素是多方的，不止需要区域整体的政策、资源支持，前景有望；也需要人群对区域有认知的改变，或达成共识；同时也需要给足够的发展周期。

麓湖岛集实景图

相较于开发线，麓湖的产业系统则不那么“显山露水”。麓湖住宅以外的土地，留给外界更多的是想象，甚至衍变出一些诸如“配套不便”的质疑之声。在伊藤出现后，这是否又会引起一波关于“配套”的讨论，特别是当麓湖迈进一个新阶段，又是以怎样的角度看待这些“喧嚷的声音”？在面对150万方的产业规划，又有什么愿景与目标？

Q1：麓湖城市配套总体量是多大？包括了哪些方面和层级设计？麓湖的思考是什么？

A：回答这个问题之前，我要先纠正一个认知误区，麓湖的产业绝不能用“生活配套”去定义，跳出这个框架，我们的产业才有逻辑可循。

麓湖的城市产业体量是150万方，其中包括约100万方商业空间，40万方的产业及办公空间、10万方的文化娱乐空间，这还不包括住宅底商、教育、居民服务、景区等项目。所以，「产业」在麓湖来说，是一个非常庞大的建设和运营规划，麓湖的城市产业空间有着多元的定位。既有商业，也有办公、文化艺术空间，此外还有学校、社区居民服务设施等；且多个项目呈现复合连接的状态，并非只考虑单个空间的营造。特别是面对已有的超1万户的业主，需要去考虑的早已不是只局限于生活配套层面的问题，而要以“如何做好城市运营”的角度去全面思考。

麓湖云朵幼儿园

我们构建一座城市，如果只是简单把产业当成生活配套，那它们依然是“死”的状态。而麓湖必须考虑到这些空间如何“活起来”，它们要给城市带来怎么样的空间？彼此之间的关系是怎样的？已经有不少的项目例证，为了一昧追求“生活配套”，招了很多低质量的同质化商业，它们落成之后体验感依旧很差，这也不是麓湖想带给麓客的生活品质。

要想完成这样复杂的体系搭建，需要投入很多时间、用专业的团队去做研究，反复论证可行性。

Q2：麓湖在建设“第二曲线”的过程中，会有怎样的新转变与新目标？

A：2023年完成170亿销售成就后，这只是映证了麓湖的“第一曲线”走到了“中盘”，即一个清晰的、稳定的、可持续的节奏与方向。这源自于麓湖的产品与客户之间形成了牢固的信任关系，而且信任者（客户）的基数足够大；其次，在第一曲线上，没有选择高周转的万华已具备了良性的盈利能力和足够的资金实力，抗风险能力大大增强。

开发逻辑是我们的一条线，但城市系统建设是我们同样重要的第二条线。所以本质上来说，我们进入了一个新的阶段，我们期待的不止是可以构建未来在天府新区乃至城南的“区域集合”，不单单是创造一个商圈概念了，更重要的是我们希望可以成为一个“来成都，必打卡”的地标，可以创造一个城市中心。

我觉得城市化到达现在新的阶段，更重要的是它的持续价值。我认为麓湖这么大的项目其实是拥有可持续价值的，那么我们现阶段“城市系统建设”这条线就很重要，其实麓湖的核心竞争逐渐在发生转移，它是生活方式，是一种良序社区，是一种可以让城市最优秀、最有能量的人群聚集的地方，产生了一个独特的价值，而我相信这种价值会越来越强。

麓湖邻居的日常聚会

结语：

麓湖的“第二曲线”，从隐溪川开始，渐渐显化。

整个麓湖呈现出了多线并行的发展节奏：麓湖水镇西区的A3、A7等地块也在快速的推进中。预计到2027年左右，这些商业都会陆续呈现，届时，麓湖的产业规模将完全登上一个新的台阶。在麓湖居住区，漫汀circle商业街、D4的菜市场等都会在今年呈现。同期，湖心区的多个商业体、文化设施都在紧锣密鼓的建设中，2027年前后也是居住配套呈现的集中期。

长期主义的本质是复利效应。可持续价值的增长，就来自于麓湖所构建的城市系统的赋能。城市系统的构建，将吸引更多人群（业主和非业主），再到人群反哺系统，让区域获得可持续增长的价值，又让人群和系统不断获得红利，从而形成源源不断的良性互动。提供可持续的价值增长，这也是麓湖自我进化能力的体现。

这又将是一个与时间为伴的旅程。

内容策划 | 万华营销中心·品牌组

联合共创 | 万华战略研策部&麓湖商业

感谢 万华营销中心·品牌组  

万华战略研策部&麓湖商业

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