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利润暴跌，四川领地出了什么问题

西部菌 西部城事 2022-09-02

文丨西部菌
 
作为蓝光发展之后四川的第二家上市房企，领地控股在3月30日晚公布了2021年的业绩。公告显示：
 
2021年，领地控股实现收益约150.55亿元，同比增长14.4%；毛利约29.08亿元，同比减少18.2%；利润约6.37亿元，同比减少约39.96%；归属于母公司拥有人的利润约4.88亿元，同比减少约43.22%。 

截至2021年12月31日止，合约销售金额达到人民币230.15亿元，同比增长4.0%。
 
营收依然保持两位数增长，利润指标却是断崖下跌，归母净利润更是接近腰斩。盈利能力大幅下滑，领地的问题到底出在哪？
 
01
 
先来看债务情况。2021年年底，领地剔除预收款后的资产负债率为72%，净负债率为62%，现金短债比为1.25，踩中一条红线。
 
2020年，领地的净资产负债比率为90%左右，而2021年降低到60%，说明在压降债务上作出了不少努力。

来源：年报
 
另外，到去年底持有的现金和银行结余52.24亿元，而一年内偿还的债务为32.32亿元，应付一年内短债绰绰有余。但值得注意的是，第二年偿还的债务还有39.24亿元，这样的现金流状况不能算充裕。
 
当然从财报看，领地更突出的还是盈利问题。营收同比增长14.4%，毛利却下降18.2%，归母净利润更是骤降43.22%，增收不增利的问题比较严重。
 
销售成本提升，是一个重要原因。领地在财报提到，销售成本从2020年年底的96亿元，攀升到了121亿元，同比增长26.5%，销售成本的增幅，远大于销售收入的增幅，只因去年交付的部分项目土地收购成本较高。
 
换句话说，领地的利润指标下滑，是在为之前的高溢价拿地埋单。不过要注意的是，这并不是领地的利润率首次下滑。

来源：年报
 
2018年到2020年，领地的毛利率分别为35.7%、27.8%、27%，到去年进一步下降到19.3%。同时，同期领地的净利率分别为11.5%、8.9%、8%，同样是一路下滑。
 
事实上，领地虽然在2020年年底成功登陆资本市场，但它的上市之路并不是一帆风顺，中途经历了招股书失效。而在不少人看来，领地上市的波折，一个关键因素正是盈利能力太差。
 
从2021年的业绩来看，领地的盈利能力不仅没有得到改善，反而有进一步下滑的趋势，那么成功上市对其经营状况的提振，又体现在哪里？
 
02
 
领地创立于1999年，从乐山起家，到目前进驻超40城，逾100个项目。
 
根据财报，京津冀地区、华中地区、成渝经济带及四川省、粤港澳大湾区贡献的合约销售分别占本集团2021年合约销售总额的0.8%、5.9%、76.6%及7.5%。

来源：年报
 
不难看出，早就开启全国化进程的领地，目前仍然是以川内布局为主。据克而瑞榜单，2021年四川典型房企销售榜上，领地排在第三位，仅低于阳光大地和万科成都。
 
而2020年，四大区域的合约销售总额的占比分别为1.7%、8.5%、74.2%和5.4%。通过对比可以看出一个细节，领地的全国化不仅没有提速，反而更加依赖大本营四川了。四川销售占比从74.2%上升到76.6%。

来源：克而瑞
 
领地的销售更加集中，往好的方面讲，管理半径和成本缩小，但不利的地方在于，集中度太高，鸡蛋都在一个篮子里，受当地调控政策的影响会严重放大。
 
当然，对于领地来说，在地产存量时代，外拓的难度在加大，所以深耕四川也算是务实的举措。不过另一重隐患是，三四线城市的占比太高，销售去化的难度会持续增加。
 
比如领地提到，2021年12月31日止合约平均销售金额为人民币8446.7元每平方米，同比增长1.5%。而聚焦在物业销售板块，已确认建筑面积的平均售价为每平方米7685元，相较于上一年的8123元略有降低。
 
对此领地解释称，平均售价略有减少，主要由于本年度结转项目中，售价相对较低的位于荆州、驻马店、新疆及汕尾地区的项目收入比例增加。

来源：年报

荆州、驻马店之类的中小城市，城市能级无法和成都相提并论，人口流失、购买力下降，价格自然上不去，加上领地之前为了冲规模，高溢价拿了不少地，由此也大大压缩了利润率。
 
领地要担心的是，未来，中小城市的楼市，可能会进入一个更冰冷的时期，它将面临更大的销售去化和盈利改善压力。
 
03
 
在房地产高歌猛进的年代，领地同样有着进军千亿销售阵营的野心。
 
公开资料显示，早在2017年，领地就给自己定下了2019年销售破千亿的目标。2019年，领地的千亿目标落空，不得不再次更改时间——到2021年实现千亿规模。
 
如今2021年的业绩已经出炉，领地的销售额只有230.15亿元，增长4.0%，千亿目标再次落空。

来源：亿翰智库
 
到2021年底，领地的所有在建物业为397.69亿元，而2021年新增土储283万方，新增货值241亿，按照这几年的增速，领地的土储，以及整个地产市场的情况看，千亿目标的实现恐怕遥遥无期了。
 
而对领地来说，规模增长乏力之外，需要改善的还不只是盈利问题。
 
众所周知，领地是一个家族属性较强的企业，创始人就是刘玉奇、刘山和刘玉辉三兄弟。在上市之后，家族企业的治理，难免会和资本市场要求的现代化的企业管理制度形成矛盾。
 
近几年来，领地的人事变动相当频繁。如去年成都区域总裁朱猛离职，川北区域总张建被降职。另外，凤凰风财讯梳理了近两年来领地离职的高管，数量在十位以上。
 
频繁的人事变动，或许有行业下行、自身增长乏力等因素，但除此以外，是否和领地的家族企业属性有一定关系呢？这确实值得追问。

 
并且，领地这两年在扩张过程中，也时不时出现口碑翻车的问题。如当地媒体之前报道，《四川房企领地上市：一边是“里程碑”式宣传 一边是全国多地爆发房屋质量投诉潮》，其中提到：
 
记者收到四川成都、西昌、眉山等多位领地业主发来的投诉爆料，根据进一步调查发现，网上已有多起涉及领地集团房产质量问题的维权事件曝光。 

而就在前不久，网上有业主投诉称，领地在成都新津开发的天府兰台四期，存在严重欺诈消费者的情况。对于这一投诉，官方很快下发通知、责令整改。

来源：网络
 
四川是领地的发家地，也是重仓的大本营，如果领地不能把口碑和质量始终维持在一个优秀的水准，那么未来的发展还会遇到更大的难关。


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