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官宣!这个特大城市,打响第一枪

凯风 国民经略 2023-10-20
文|凯风

史诗级救市,呼之欲出?

01

打响第一枪的,不是北上广深,而是这个特大城市。

日前,郑州出台“楼市15条”新政,率先取消“认房又认贷”,暂停住房限售政策,鼓励商业银行降低存量房贷利率,青年人、多子女家庭购房减免契税等政策。

这是重要会议首提“房地产市场供求关系发生重大变化”之后,首个出台系统性楼市松绑政策的大城市。

同时,自住建部提出落实“认房不认贷”、降低存量房贷利率之后,郑州也成了第一个全面响应并率先吃螃蟹的省会城市。

这还没完,就在一天之后,郑州再发楼市第二支利箭,公积金贷款购房新房,首付比例降低到20%,二手房最低首付调整为30%。

显然,如果说房贷利率关乎的是买房成本,那么首付比例直接影响的就是加杠杆的规模。
就在郑州打响第一枪的同时,另一个特大城市,南京也跟上了。
日前,南京出台楼市八条新政,提出对购买新建商品住房实施补贴,对集体土地房屋征收推行房票安置。
事实上,房票安置不是新鲜事物,不仅在七八年前的棚改货币化中早已出现,而且去年初就由郑州率先重启。
2022年初,郑州曾出台“19条”楼市新政,全面松绑限购限贷,且重提推行货币化安置政策,一石引发千层浪。

虽然这些政策对市场影响相对有限,但“房票”模式随后得到20多个城市响应,或将成为新一轮楼市托底的标配。
从零门槛落户,到补贴青年人、多子女家庭购房;从暂停三年限售,到取消“认房又认贷”;从公积金2成首付,到降低存量房贷利率,再到部分区域取消限购……
新一轮楼市大松绑,比想象中来得还更快一些。

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各大城市前途命运全景分析

02

为何又是这个特大城市?
作为强二线城市,郑州是过去10年增长最猛的城市之一。
GDP先后赶超沈阳、大连、东莞、佛山等地,稳居TOP20城市之列。

同时,郑州也是人口增长最猛的城市之一。
2010年到2022年,郑州常住人口从862万增加到1283万人,不仅跻身特大城市之列,而且一度成功挑战中部人口第一城之位。

经济底子不错,人口并未滑坡,为何如此着急“救市”?
这要从上一轮“涨价去库存”和“棚改货币化”说起。

2015年以来,郑州开启了声势浩大的城中村改造工程。借助涨价去库存和棚改货币化的助力,当地房价曾经一年大涨40%以上。

然而,棚改终有尽头,大拆大建的模式也难以持续。当拆迁户带钱入市之后,拆迁腾挪出的大量土地又会变成新的巨量库存。

所以,自2018年以来,郑州楼市就陷入横盘,房价持续走低,市场热度早已不复以往。

根据国家统计局发布的数据,今年1-6月,郑州二手房价同比去年下降4.7%。

另据克尔瑞等机构提供的数据,郑州住宅整体均价15049元/平方米,同比降幅6.1%。

市场成交热度下降,楼市高库存问题卷土重来。

数据显示,目前郑州新房库存达1637万方,去化周期约为17个月,虽然相比去年的35个月大幅收窄,但仍处于供过于求的状态。

雪上加霜的是,去年以来,受制于大环境影响,各地问题楼盘层出不穷,“保交楼”成了事关大局的第一要务,郑州也不例外。

据CEIC统计,高峰时期,仅郑州一个城市,涉及停工、延期等的待交付问题项目就一百多个,保交楼的压力空前巨大。

为此,早在去年,郑州就率先发起“大干30天,确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案,如今,多数楼盘都已复工乃至交楼,但仍有部分陷入僵局,亟待市场转向来破局。

房地产走弱,不仅给经济带来了显而易见的拖累,而且还经由卖地收入,影响了各地的实际可支配财力,进而波及地方债务的可支付能力。

以郑州为例,2021年和2022年,当地房地产开发投资分别下降10%、18%,今年一季度再度下降8.1%,对经济的拖累可想而知。

所以,无论是稳楼市的需要,还是经济稳增长的需求,打响松绑第一枪,都不是没有理由的。
显然,一旦郑州等城市“闯关”成功,楼市松绑将会席卷而来。

03

这一轮楼市大转向,影响究竟有多大?

众所周知,这一轮楼市调控拥有五大核心工具:

一是限购,二是限贷,三是限售,四是限价,五是房地产税。

在政策工具箱中,房地产税主要管理的是预期,虽然一直未能落地,但作为悬在炒房客头顶最大的一把利剑,其效果不容低估。

当然,房地产税虽是大势所趋,迟早都会落地,但也要顾及对经济及楼市大环境的冲击,不会贸然上马,这从房地产税试点的推迟就可见一斑。
与之对比,有楼市“四限”政策之称的限购、限贷、限售、限价,几乎都已出现实质性松动,在不同城市完成了不同侧面的突破。

这其中,最核心的当属限购政策。

虽然直到今天还没有一个超大特大城市,敢于直接宣称取消限购,但限购在很多地方基本上名存实亡。

究其原因,限购以户籍作为门槛,而几乎所有弱二线及三四线城市都已实现“零门槛落户”,可谓大门洞开。

即使是在户籍门槛相对森严的一线城市,以抢人之名出台的各种购房红利也是屡见不鲜,所以取消限购对市场带来的积极效应不容高估。
事实上,史上最严楼市调控,覆盖的城市只有一二十个,几乎所有三四线城市都处于“裸奔”状态,本来就没有任何限制,自然也不存在大松绑带来的利好。
再退一步讲,即使这些横亘在房地产之上的所有限制,都迅速土崩瓦解,楼市是否就能迅速反弹,再创全国普涨的热潮?

04

历史不会简单重复上演。

回顾历史,过去20多年的楼市上行史,房地产遭遇了三次低谷,一次是2008年,一次是2014-2015年,最近的一次则是2022年-2023年。

有意思的是,这三次房地产低谷,几乎都是相隔7年时间,但问题的根源却截然不同。

2008年,是全球金融危机余波所及。四万亿大投资就足以力挽狂澜,2009年-2011年全国楼市出现了普涨浪潮。

2015年则是高库存带来的巨大压力。最终借助5次降准降息+棚改库存化+涨价去库存的组合拳,全国房价迎来普涨浪潮。

这一次更为深远。

既有基本面见顶的因素,也不乏房地产高杠杆、高负债、高周转模式负面效应的集中爆发,更有超预期事件的冲击,形势更为复杂,想要逆转付出的代价更为高昂。

更关键的是,这一次楼市面临的大环境与过去几次都截然不同。

且不说居民杠杆率有多高,居民收入能否覆盖债务,如今的经济、城镇化、人口格局,与7年前和14年前不可同日而语,而全民预期也发生了巨大变化。

所以,同样的楼市松绑,同样的刺激政策,在不同的环境下,效果截然不同。

更关键的是,如今楼市所遭遇的困局,调控政策不是替罪羊,而取消调控同样也不是救命稻草,一切都要回归到基本面上来。

当务之急,是避免房地产硬着陆,避免房地产持续下行拖累经济,进而引发更大的金融风险。

所以,稳住市场,让房地产回归其本来位置才是关键,不要寄望于新一轮暴涨了。

-END-

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