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#楼市指南
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文|凯风
2021年的冬天，比往年更冷一些。
01
继恒大集团之后，又一家TOP30房企的理财产品出现逾期兑付。
据澎湃新闻报道，近日，由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的财富产品被曝兑付逾期。
对此，佳兆业集团董事局主席郭英成电话连线现场投资人表示，佳兆业是负责任的企业，给佳兆业时间，佳兆业有能力和办法偿还。
另据财联社记者获悉，深圳监管部门召开专题会议，讨论花样年、佳兆业两个企业流动性问题。
这不是佳兆业第一次出问题了。
早在2015年，佳兆业就曾因无法按时支付债券利息，成为内地第一家美元债券违约的房企。
后来种种因素助推，佳兆业得以转危为安，并在2020年成为TOP25房企，且晋级福布斯全球企业1000强。
都说人不可能在同一个地方跌到两次，但在房地产行业，这种事发生太多次了。
对于理财逾期，当事方表示：
“今年以来，受严峻的房地产市场环境和国际评级机构下调评级等多重不利因素影响，佳兆业集团的流动性遇到前所未有的压力。”
问题是，就在两个月前，佳兆业还宣布“三道红线”全部达标，财务指标稳健向好。更大的问题是，明年佳兆业将有数十亿美元债到期，折合人民币210多亿元。不说恒大，一两年前，曾经跻身千亿房企阵营的华夏幸福、泰禾集团就出现债务违约。截至11月初，华夏幸福累计未偿还金额939.79亿元，泰禾集团累计违约431亿元。今年以来，蓝光发展、新力集团、阳光100、当代置业、花样年等先后被曝出现违约问题。据不完全统计，目前全国至少已有9家百强房企资金出了问题，这还没算上一些正在变卖资产自救的百强房企。
这其中，有行业超级龙头，有曾经的TOP10房企，不乏刚宣称"三道红线全部转绿”者。与上一轮楼市横盘周期出问题的多是中小房企不同，这一次不少大型房企乃至龙头房企被席卷其中。可见，财务数据始终是个谜，若不是信用紧缩，谁知道究竟有多少房企在玩数字游戏？虽然“限跌令”不断，但明智的房企早就开始选择降价促销、以价换量了。据克尔瑞最新发布的数据，2021年10月，超过8成的百强房企单月业绩同比降低，其中44家房企业同比降幅逾30%，同环比双降的百强房企数量达37家。
就连“三道红线”全绿的龙头房企碧桂园，也在悄悄降价。根据碧桂园发布的各月销售数据测算，2021年10月，碧桂园销售均价折合7702元；这一数字，上个月还是7927元；而在今年上半年，还高达8782元。
随手这背后不无成交结构变化的因素，但重仓三四线的碧桂园，恐怕最容易感受到市场的冷意。面对房企降价促销，全国已有10多个城市出台了“限跌令”，要求降价不得超过10%或15%。这背后既有维护卖地收入的考虑，也有防止因降价导致老业主“闹事”的维稳顾虑。就在最近，武汉中海某楼盘因降价、利益受损为由，到当地聚集，随后警方给予行政处罚，多人被予以行政拘留。（参阅《降价闹事被行拘，什么信号？》）对于降价，这一次开发商变现得相当硬气，直接在售楼处门口立上了律师声明：当地也表示，关于降价问题，该行为未违反《商品房销售管理办法》相关规定。“限跌令”再来势汹汹，老业主再不忿，在“活下去”面前，一切都不是那么重要。三年前，万科喊了一句“活下去”，曾被行业认为是拿“狼来了”来吓唬人的噱头。前不久，万科董事会主席郁亮在媒体交流会上说，行业冬天来了，大家都冷，首先要自己解决自己过冬问题。关于这次房地产大变局的原因，郁亮借用一个金融术语：“三线四档”的要求出台后，房企必须要缩表，减少债务，去金融化。缩表的冲击是非常大的，带来投资下降等影响，房企的短期业绩也会受到重大损失。
所谓缩表，无非是宏观环境开始收缩，不仅某些人预期的大放水迟迟没来，反而房地产去金融化、去泡沫化的浪潮一波接过一波，无论是房企融资还是居民房贷，都前所未有之严。“房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化、泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛。”
很多人不相信管理层的决心，也不相信大浪退去之后裸泳的会是自己，还有更多房企在等着新一轮“涨价去库存”。2015年以来，去库存叠加棚改货币化政策，曾经让一众高杠杆房企从泥淖中爬起来，攀上了加杠杆带来的高峰。但杠杆来得容易，去得也快。一旦大环境转向，高杠杆就成了双刃剑致命的另一面。这一次，楼市仍旧需要稳，保交楼是底线中的底线，房地产作为民生行业的属性仍要维护。但是，轰轰烈烈的“涨价去库存”可能不会再有了，某些房企也将失去复活乃至重新繁荣的机会了。-END-
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