莆田限精装，没收了开发商的「鸡腿」？
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这阵子，莆田楼市开出福建省首份“限精装令”。
内容大家应该都了解，不赘述。就这事，局长在朋友圈与各个号看了一圈，发现几乎都是看热闹的传声筒，没谁把关键门道讲明白。
本着哪里有楼市信息不对称，哪里就有评测局的初心，这次就和大家一起，盘清莆田限精装那些事。
(1月19日大学城地块，2月2日秀屿综合体。先提出限精装)
（2月2日的《莆田市新建商品住宅装修销售管理暂行办法》(“下称《装修管理办法》”)形成文件发布）
01
为什么要”限“？
背后的因果
翻页过去的2020年，中国的历史条件很特殊，有些事，不得以而为。又有些事，是底限不能破，如“房住不炒”。
大家要明白，不炒，不是让楼市“不变”，而是“变”要合理，不能大起大落。而过去一年，莆田楼市表现，变得有点大，特别是土地市场。在全年商住地限价的背景下，总规模翻番，高溢价地块屡见不鲜。
这种状态下，适时为市场扇扇风退热。别一下子太放纵，今后才能细水长流。
02
限精装
打到三寸了吗？
局长认为，一定程度上打到了
此前，莆田楼市为控稳，采取的是“限地价，限售价，触顶摇号的机制”。到今天，新房的限价局面大致如下：
已经持续三年的新房限售价，导致了莆田一二手房倒挂，进而让市场倾向于卖方。
局花常嘤嘤“热门的包包、口红，不加价买不到”，而对莆田的购房者，吞下加价项“精装修”买房，也是常态。
从开发商看，限售价自己左右不了，但精装修可以“报高做低”。由于莆田房价基数只1万多，报两三千一平的精装，就能成为一个楼盘的利润大头。也因此，有信心去拿热门双限地块。
而面对精装灰色地带，莆田的新规像点穴一样，精准推出很多措施，例如：
限制精装占总建比——最近的大学城和秀屿两块地，就限制了“只有xx%可以做精装”。可以预见，这会是2021年莆田土地市场的一个趋势。
2000元/㎡以下装修所占的建筑面积不少于装修住宅总建筑面积的50%——和上一条结合起来，是套保刚需组合拳。
公摊不计装修——常见高层公摊约20-25%，按100㎡，2500元/㎡精装计，过去有5-6万元是被多收的。就像买螃蟹，绑螃蟹的草绳也被计价。《办法》后，装修只计套内。
样板房，装修内容、装修标准等规范化——不至于让购房者买精装房像开盲盒，好坏靠运气。如果货不对板，也可以比照精装房维权。
还有其它，不一一列举了。
那为什么只是“一定程度上”
0 1·
哪些板块项目做精装购房者买账，市场看不见的手已经自发调节过了。新规发光发热空间有限。
如早两年，城北溪白几个项目做精装，售价接近2字头，结果站岗，之后主动撤精装卖毛坯。
又如去年毛坯销售成为莆田销冠的磐龙府，还是城北。设想下，项目若选择加2500元/㎡，售价到16500元/㎡，结果大概会是帮邻居去库存，并直接撞车玉湖和城南，把自己逼到墙角。
换言之，对市场盘面拎得清的人，新规给它精装配额，它也未必做。而真正热门楼盘，确实可能被限精装比例卡脖子，但还有其它溢价手段。如外收，指标费，车位等等。
先例在前，福州鼓楼限价4万，外收成默契。厦门岛内限价7万，百万车位成常态。
0 2·
旭辉大学城地块精装占比不高于30%，铜锣湾秀屿地块不高于50%。
目前只有这两个案例限了精装占比，并且《装修管理办法》上没有明文规范。结果可能是，不同板块地块，“xx%”会有弹性空间。毕竟政策大方向上，还是鼓励成品房销售。
0 3·
虽然更规范了精装所用的材料和功法。但讲真，只要开发商想做，精装控成本还有很多路子，对外宣传2000元/㎡的装标，仍然有相当的利润空间。下次找机会局长再和大家揭秘。
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最后，考虑到《装修管理办法》不约束过去，而是对2月2日之后拍的地和装修合同奏效。所以，短期内大家应该感受不到明显波动。不过，射出去的箭，终究要击中目标。用发展的眼观看，莆田楼市的一些底层逻辑，已经悄然开始改变。
03
牛年回来
要焕新脑洞面对莆田楼市
新规后有几个变化趋势是可以提前预判。
对开发商
1.
过去顶着限价先拿地上车，再把“精装修”当修正后手的策略，可能行不通了。
楼市竞争迈入深水区，操盘层面若没“钻研透城市板块价值、摆好市场定位、与购房者建立正共识”，可能拿地一时爽，解套很漫长。
想想融侨碧桂园18年入市，熬成今天现房逐渐解套，别以为都是别人家的事。
2.
相应的土地市场价格回归价值。
有些土地还是会火，也有些土地相对就低一点。1月19日大学城地块，最高楼面价3008元/㎡，实际拍出2805元/㎡。没有顶到天，就是个新开始。
3.
莆田完全接受精装，可能还要时间，但精装规范化一定是大势所趋。
过去敢随便号称精装三四千的时代过去了，精装修褪去加价工具身份，真正会成为一些深耕产品线，设计和成本控制有优势开发商的竞争利器。
甚至相关合作情况会更普遍。君不见，融创进莆田，刚开始是和整个市场掰手腕，现在大家想的是怎么和它牵手。
对于购房者
0 1·
若是添产，毛坯的吸引力还是更大，毕竟精装会折旧。
0 2·
如是刚需或改善，要习惯用总价思维看精装问题。同样总价下，你没有更好的选项，这个标的就是值得。而总价内的精装究竟像不像开发商说的那么值，其实是次要问题。
0 3·
局长认为，这次《精装管理办法》，三分在控，七分在引导规范。这是莆田再次向上的一份成年礼。一个成熟的市场，最终应该让不同层次的客户，都能买到适合他们的产品。不是只有便宜的被鼓掌，高价只要高品质未必算是坏事。
最终，市场化必将归位。我也相信，那个“惊装房”的时代会慢慢过去。
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