福州盯着科学城，科学城瞄准TOD

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这几年，福州闽侯成了福州楼市的主战场。

看年报，2020年福州住宅成交套数，闽侯领跑TOP1；福州商品房成交面积TOP10的流量盘上闽侯更是占了一大半。

而我们在聊闽侯的时候，也是它刚刚用「中国东南（福建）科学城」这个概念，完成了一次世纪变身，用福州主城区的待遇成为福州最有话题和潜力的新区。

当全城的目光聚焦在这个概念上时，这里的楼市逻辑也发生了变化。

最热的闽侯

又被「科学城」拱上了天

从规划范围看，「科学城」南至南屿大樟溪，向北则以地铁2号线最后一个站点「苏洋」为界。

如何理解「科学城」的意义，注意几个关键词：

A.

双一流：国家一流，全省一流；

B.

力争到2025年，企业总收入突破3000亿元，这是福州去年一年GDP的1/3；

C.

力争到2025年，数字经济占GDP比重达60%以上，综合实力排名进入全国高新区第一方阵；

D.

省级规划，到2030年，争创综合性国家科学中心。

福州下一个「十年」在这里，意味着可以预见的可观的资源投入，以及板块迈入新阶段。

科学城的新阶段，整个板块价值将逐渐拉平

巨大的能量，将闽侯原本各自为政的上街、大学城、南屿等板块像饺子馅一样包在一起，价值共同往前冲。可以预见，现在的科学城会像当初的金山，整个板块价值一起冲刺到新高度。

刚开发金山时，初期是靠近老城区的贵。后来随着金山的交通、配套的持续建设，整个板块资源共享，价值趋同。现在看二手房均价基本被拉平，在2.6万上下。只有一些占有了特殊资源的项目，作为火车头跑赢了整个板块。

要跑赢大盘紧抓两要素，这种要素叫地铁和景观

同样还是以金山为例，有景观资源的和地铁沿线的楼盘价格更高。

如闽江大道东侧的海景房，以及乌龙江这侧也出现3万+的房源；2号线沿线的小区二手房也普遍叫价更高。

回到闽侯再看，情况也是如此 。现在市场上话题度和关注度更高的，要么价格到位，要么资源占有丰富。

「科学城」的高价值标的

地铁沿线值得重点关注

而如果你现在在关注科学城的话，评测局认为，地铁的优先度要往前摆。地铁对于城市来说是血管，2号线对于「科学城」更是主动脉。

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首先2号线是福州的横轴，城市地铁横轴和纵轴都是身负战略任务的，所以会先建先用。并会随着一个城市的地铁越建越多，价值越来越大。

如果你看过福州地铁发展规划，会发现，地铁组网后福州任意两点间，都能靠地铁通行。即是说，拥有了地铁2号线，就等于拥有了整个福州的便利生活权，和全城的资源。

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2号线是目前「科学城」唯一一条地铁线，并且2号线只穿过一半的科学城。这使得在「科学城」，是否拥有地铁，成为一个可以分高下的显性标签。

而当我们聚焦2号线「科学城」段后发现，它的沿线要么大学，要么已经开发完毕楼盘，作为新房在售的项目极少。

其中的话题项目金地自在城，它在2号线苏洋站上，一个总建接近20万方的超级TOD项目。围绕TOD，通常会建设商业、办公、市政设施，一般都会成为地铁线上最有活力的聚集点。包括金地自在城隔壁就是国贸的项目，未来2大社区共振，必定集结更多人气。

大家也可以这么理解，城市之中，地铁高价值。地铁之中，TOD节点是兵家必争。

明明土地天赋强夯

它还是靠资深硬实力博喝彩

在闽侯限价下，一二手存在倒挂现象。按照一般策略，在这种地段，手握这种强资源的土地，拿个公版设计图，走流量抢速度，基本就很稳了。但是我们看到，金地自在城不一样的思维。

因为，今天「科学城」将发生剧烈翻转，过去10年，「这里是闽侯」的心理障碍已经被新老福州人摘掉。随着「科学城」的提出，福州人对它的信心也越来越强。作为当下这座城市概念最强的一个新区，它值得更好的产品去匹配。

与此同时，这也是金地首入福州的开篇之作，一上手就是地铁TOD超级大盘，也想靠首作口碑攒下未来深耕的资本。于是，有了项目超水平的发挥。虽然现在只是做出了示范区，但是关注和热度之高，已经形成了「人传人」的打卡现象。

局花问我，展示区做得好看，对于一个开发商重要吗？

答案是：当然。

开发商的展示区，容易暴露开发商的段位

展示区想要做得高大上，砸钱，堆材料就能做到，设计院可以分分钟给你一套市场上流行的公版。但是，要做出高级感，融入城市思考，就要花费更昂贵的时间。

金地自在城，在深度理解福州，深度理解大学城之后，设计了「学院派」展示区。这种做法是非常有眼光的选择，不仅业主喜欢，更诱惑更多的路人甲去亲近，去欣赏。这种强人气本身就是无形的价值逻辑。

虽然是示范区，但是几乎汇集了很多抢眼的元素，比如拱形红砖下，让人忍不住想拍照；比如刻有名家名言的楼梯，让人忍不住去触碰亲近；比如随意奔跑的星月公园、运动挥汗的几何球场；下沉式的「爱乐广场」都成为了网红拍照背景墙。而这些别人眼中的「网红打卡场景」，都将成为业主的「日常」，所见即所得。

<<滑动查看更多示范区实景图>>

样板示范区，是对交付之后生活场景的预演

购房者也要细心体会

而这个示范区，只是整个超级大社区的冰山一角。展示区是对未来生活的预演，看到现在这么令人兴奋的展示，未来更丰富更全能的「360°PLUS玩呗景观」社区，更有信心去期待。

而且，整个景观的设计，各有分区又足够开放。既有「自然学校」的启蒙区，又有「活力星球」的运动区、还有「氧气森林」的独处休闲区，而且还特地为老年人设置了「大孩子乐园」，真正的全龄化社区。不管是亲子间的互动性，还是邻友间社交性都进行了合理规划。

在「林荫大道」散步，体验四季花开叶落；在「氧气森林」静坐，听风吹水落，全身心放松，都可以这样自由、艺术的氛围下完成。

孩子们可以在阳光草坪撒开腿追逐，甚至可以来一场心血来潮的露营；一起在「活力星球」运动，在「自然学校」里学习、玩耍，顺便种下一颗小小的宇宙种子。

又或者，邀上几个老友在「大孩子乐园」打个太极，办个围炉阅读，甚至小型音乐分享会，笑声，读书声伴随着潺潺流水的声音，仿佛又回到了愉快的大学生活。

更难得的是，拥有城市不可复制的景观资源

金地自在城，还能俯瞰1600亩福州最大的江滨湿地公园，而且处于闽江上游，不可再生的景观资源，会随着城市发展，越来越成为稀缺的溢价资本。

那么，这样的高品质产品会不会高攀不起？我们看到，开发商拿出了65-89㎡的2-3房。小户型总价预估也就100来万，而闽侯楼市首付20%。20几万的买入门槛，让很多人能够在人生的第一套房就选到顶配项目。

上面，我们都是从价值逻辑去理性分析这个项目。如果是以添产为目的，看到这足以。可其实，我们与金地沟通后了解到，一直关注项目的还有很大一部分，是从大学城走出的新福州人。

「大学城」是他们登陆福州的第一站，原本他们在这里学习，相聚，然后不可避免地离散；后来板块引入高新产业，这里成为第一份工作的地方；现在这里又升格为福州概念最强的“科学城”，更值得人们持续奋斗。如此一来，「大学城」就不只是人生短途驿站，而可能成为很多人扎根的地方。局长想起一段歌词“我在这里欢笑我在这里哭泣...这有太多让人眷恋的东西”。

像金地在超万方的示范区，就用了31.8万块红砖，仅标准拼法就有13种，37个立面做了学院派风格，通过这种建筑和设计，唤醒被眷恋的校园自在生活方式，这可能正是金地自在城热度居高不下的原因，也体现了金地的满满诚意。

春节期间，完全可以约上朋友或者老同学，到金地自在城网红示范区拍照打卡，感受一下重返学院的自在，来一场校园回忆杀。说不定还能偶遇不少网红小姐姐和小哥哥......

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