2020年，厦门最不讲武德的户型，都是带货好手

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回头看2020，局长发现一个对厦门楼市最大的偏见，全靠周期旺才卖得好。这误会恰如，以为川菜只有辣。

诚如，在最差开局之后，出现了很多助燃楼市的条件，金融大放水，学区热，落户放宽，还有大规模拆迁......但从有能力买，到真的下手买，还有一股力量——2020的市面上看到不少让人中意的好户型。

作为楼市观测者，本篇评测局要聊聊这一年的好产品好户型，既记录同质化市场中地产人不忿的自我进化，也可作为一把“标尺”，可以对比你所买到的房子是否具备这些“好要素”，看完之后，大家可能知道如何选到更好的房子。

厦门“上车主流”变了

你的第一买房选项请定为3房

如果你是从2020年第一次进入新房市场，在选标的时，一定要注意，现在主流上车盘，不是2房，是3房！之所以这么说，下面这张表，足够讲清它们的分化。

过去2房的价值动力是容易上车，但随着厦门房价基数增大， 户型产品降维，价值被3房截胡。

比比看，首付差距约15万能多1房，相当诱人了。然后你再想想，买2房的人几年后很快要换3房，但换房贷款40-50%，按最低算也换80多平3房，首付就要飙到112万，比3成首付直奔三房高了一大截。只要买房考虑到这一层，很容易得出共识，长痛，不如现在多凑十来万短痛。

而从市场供给来说，3房上作为开发商的发力点，也是大家会最多要对比的产品。

3房成为开发商们降维的主战场，并且已经清晰地分出了三个量级。

标准清晰了，对于购房者好处是，可以较容易得出不同户型的好，或不足。如，只有1卫的3房，户型面积不比77㎡大，产品力上就是合格的；同样是3房2卫，谁能用更小面积做出更大感受，谁的产品力就更优秀。

当然，厦门房价基数在增长，对于有些人，确实只有买2房的首付，该如何？评测局的建议是，把眼光投向现在欠成熟的新城，用时间换房间数。按照如今厦门开足马力搞基建的趋势，只要选的是新城主流板块，兑现速度，都不必太担心。

如何买得“不刚需”

看有无这些越级加分项

既然聊到三房，我们再聚焦看看，哪些称得上是这一品类当中的好设计。虽然在竞争剧烈的当下，户型面积变小了，但只要发挥以下好设计，房子就不至于太刚需，客户仍然会兴奋感动。

中间套的采光革命

从中间套讲，因为小面积基本都在不怎么舒服的楼栋中间，毕竟赚了单间的便宜。但现在，市场越多出现把中间套做舒服的产品，相比过去2开间采光差，现在头部开发商基本做出3+2开间，堪称越级革命。

U型厨房的降维逆袭

局长经常说，小户型做好反而是最难的。但正因为最难，如果挑战成功，对购房者的说服力也会是最大，最典型莫过于70多㎡的产品出现U型厨房。对小户型，其它空间再怎么调，都很难有质变，但是厨房只要多给几个平方能做出“U型厨房”，而且能实现“大改观”。

别送不好用的赠送

以前人们不太注意面积的赠送形式，但现在房价这么贵，如果送的面积不好用，还不如不送。典型如一些厨房本身只能靠采光井采光，却还要“送”一个厨房飘窗，不只造成开窗难，还拉长进深拖累厨房采光。

当然也有一些好学生对赠送做了示范，同样是飘窗这事，高度和进深都要做得刚刚好，才方便用。比如飘窗进深控制在60公分，高度压低在40公分，这样才适合坐卧或改造。

以上，我们只列举了几个小户型产品力的进化方向，严格意义说还有很多其它的点，如精装、收纳、阳台等等，如果展开细聊，一篇文章实难讲尽。总的来说去年亮点户型层出迭见，这是厦门楼市良性发展的风向，也是购房者的福音。

好的户型越来越像

但还有这些别出心裁让局长心动

回顾2020年踩过的盘，看过的房，好的户型越来越像。但也有一些，既做得好又做得别出心裁的，令人眼前一亮。

其一/ 年度洋房户型代表

这个户型很极致，各种好的要素几乎都具备，收纳完美，空间无浪费，贯通阳台和套间主卧是很强的记忆点，在功能性接近完美的基础上，甚至各种风水说法也无懈可击。

（来自建发·文澜和著丨115㎡四房两厅两卫）

其二/ 最有看点的地铁房

这首先是个0距离地铁房，但因此建筑地基配合地铁建设，很多条条框框是被限定死了。但它仍然以140㎡的产品做出“180㎡气场”，以及非常多的记忆点，带着枷锁仍长袖善舞，这种不安天命的产品追求，值得来一波掌声。

（来自联发时代天境丨140㎡四房两厅两卫）

其三/ 有产品追求的户型思考

这个户型，好的地方都好，但局长注意到它，更多是因为项目的错位定位思路。

在马銮湾心新阳西小学旁，四个地块四家开发商，其中三家主力都选了较小了小户型，唯独它整个社区主力是110㎡以上大三房改善产品。

并不是采用大价想得到的“最佳方案”干相似的图纸，而主动用产品为解题钥匙避免同质化竞争，这让想买马銮湾的朋友有了更多的选项。值得赢一句“好一个户型”。

（来自住宅水晶尚庭丨110㎡三房两厅两卫）

其四/ 撕掉环东刚需标签的户型

这个项目贡献了两个给力设计，其一89㎡4房多火大家已经知道了。而局长更想说现在这个户型，它采用了很多肉眼可见的豪华设计，客厅的大曲面落地窗，餐客的高窗墙比无极采光，还有整个户型瞰景设计。

可以说，这个享受级产品的出现，是环东核心撕掉刚需标签的标志性起点。

其五/ 厦门高端线的一面旗帜

中骏把豪宅标签如保姆动线、独立货梯、地标建筑、大师精装等，共同熔炼进“天系”这个IP，让很多人提起这些标签想到天系，提起厦门豪宅想到天系。像这种风格鲜明的房子，欣赏的人会非常喜欢。

（来自中骏·天盈丨260㎡4+1房两厅四卫）

今年厦门楼市产品力大年，远不止评测局所选这些，局友们也可以聊聊你认为的好房，或者你买到的好房，今天的评论区，请肆意发挥。

回顾了2020年，其实产品力升级是楼市里一个很特殊的信号，这代表着市场上的购买力充足。可以预见，接下来好的项目还在你面前继续开。

对于购房者，由于市场节奏越来越快，你想挑到最好的选项，和什么宏观政策、行业趋势无关，敢不敢迈出脚去看市场，去多比较，才是最有效的办法。当然，若有评测局这样专业靠谱的朋友在，你的看房路会事半功倍。

对于开发商，市场追求好产品，是积极者的东风，然而对一小部分，则是越扎越深的匕首。2019年终评测局就预测了，以灌口为代表的一些地王站岗板块，必然面对断臂求生的抉择，今年这个板块果然以价换量。而如今，厦门产品力竞争白热化，对于“高价地”和“产品短板项目”是更不祥的钟声，也许不久后，光是断臂都不够了。

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