以为是青铜，结果是王者！厦门楼市史上最燃的一年。
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早在去年9月，评测局就发文《2016厦门新房773亿纪录，将在2020打破》，而当下预测变成了定论。
不过，看了一遍高奏凯歌的数据，更多问号随之而来，到底是什么力量把开局“撞冰山”的2020年捧上历史新高的王座？力量是否能继续推动接下来的2021年？面对分化加剧的厦门哪些机会才值得全力拥抱？
为了拨开迷雾，今天评测局将和大家一起发掘厦门楼市巨变背后的硝烟与纷争，以它们为判断基石，站得更高，望见更远的2021年。
01
约950亿/2万套
厦门楼市最燃的一次年度答卷
从数据看，关键指标纷纷创下历史新高
最值得关注的是，最近三年，厦门从2018不到300亿，复苏到2019的667亿，再到2020冲高近千亿。用“回暖”已经不足以形容年增三百亿的跳级速度，这预示了城市和楼市新周期的开始。
从趋势看，极差开局和最强年尾， 却拉出了一条逆天的微笑K线
对比往年，都是上半年涨，下半年抑。去年除了年初撞车疫情的大逆风，后续是一路的上扬。789月一反过去的淡季，年尾更是卖出往年数倍的套数，开出一条逆天的微笑K线。
数据是死的，但背后让人看到购买力和信心强势复式，这也是楼书横屏许久后，市场价值回归价格的结果。
（数据来源于网络）
从开发商看，去年厦门楼市首次成立了“开发商百亿俱乐部”
除了首届正式会员建发、中骏，还有一批准会员已经靠拢聚集在百亿大门前。
所以回顾种种，这年厦门一口气冲开了过去三年的横盘魔咒，以历史新高局面叩开厦门楼市新周期，那么，去年为什么会有如此大的变化？
02
厦门楼市一燃到底背后
政策在持续添柴加火
楼市经典模型，短期政策，中期土地，长期人口，去年的变量这么可观，与政策方面的态度逆转与频频出手不无关系。
（数据来源于网络）
理解两个最关键，就能理解全年政策
抢人
年初发改委一声号令，“500万以下城市要全面放开放宽落户条件”，为去年地方人口政策定下了大基调。于是，厦门也开始了积极相应。
01
三次密集的松绑动作，从趋势来看来年只会更宽
2020年厦门对落户做了三波重大放宽动作，首先是人才条件上从过去的[大学本科或中级以上职称]新增了高级工及以上职业，对人才判定的宽容度更高。
而后又将需要三年的医社保缩短为[就业满一年]，大幅下调了时间门槛。
同时对符合条件的企业人才提供分档的租房补贴，在经济上进一步留人。
这三个动作，表明了厦门已经对落户置业进行了实质上的放宽，再加上年底福州的抢人动作，从趋势来看，接下来的厦门大概率只会更加宽松。
02
放宽落户，前置了非户籍人口的进场时间点
“三限”虽然是底线，但放宽落户，将对购买基数产生巨大的影响，这甚至是学区热的导火索。
按照厦门2019年公布的人口统计数据，厦门有约429万的常住人口，户籍人口约261.1万，也就是说有至少约167.9万人存在落户的可能。
若把城市的人口比喻成一个正三角，原来非户籍人口被政策以三年为周期阻挡在底边之外，只能分批进场。
而政策放松则就像撕大了底部的扣子，那些原本还要等一年，甚至两年的非户籍人口突然提前具备了入场条件，这将为底部的市场带来大量居住及教育的刚性需求，这或许将成为后续点燃整个厦门楼市的关键。
岛内大提升，岛外大发展
“岛内大提升，岛外大发展”这句口号的提出或许在初期并没有引发太多的猜想，但实际释放了新一轮的城建红利，作用不亚于灯塔国大萧条时期的罗斯福新政。
01
拆和补
拆迁和补偿同时刺激供需两侧，让城市引擎能快速转动。
而在“岛内大提升，岛外大发展”的大方向下，去年是厦门有史以来拆迁最猛，决心最强的一次。
以湖里为例，2019年湖里全年完成了约300万方的房屋拆除。而去年从三月复工到九月份，短短半年就完成了19年全年的总量，且年底的三个月更是踩下了一脚重油门，以每月100万方的速度快速推进。
同时，从卫星图上我们也可以清晰地看，不仅是拆的快，而且平整得也很快，其中湖边水库周边约六个地块目前已几乎全部完成平整，而五缘湾周边六个地块除了钟宅外也近乎是熟地的状态。
按照岛内一个拆迁户平均约2000万拆迁，有业内前辈推断，去年光是湖里，直接拉动的就是两个千亿投资，干出了千亿产业链，这也让楼市多了个关键词，叫做“拆迁大客户”。
02
岛外征地货币化补偿
只要有货币补偿，楼市的机器就绝不会慢下来。
而从中也可以看到厦门的思路——外部环境挤压，城市自我要提升，房地产决不能丢。
货币化补偿不仅为城市提供巨量的购买力，也让补偿更易被执行，有益于增进拆迁进度，同时它还将进一步刺激市场的热度，并影响到那些尚处于观望状态的人。
所以2020年，岛外也开启货币补偿，带来了年终一波热潮。就如鼎美、芸美、后柯村的拆改，让马銮湾心原本平静的新房市场得以在年底完成快速走量。
03
破纪录之后
未来还可期什么？
而过去一系列惊人的数据，让我们对明年的趋势也有了一些基本的判断。
抢人和拆改继续，是拉动明年的底层燃料
抢人和拆改不是短期政策，是趋势。两者的双管齐下，将为2021年提供了更充足燃料。
所以尽管今年成交数据也许不会盖过去年，但抢人和拆改仍有很长的长尾效应。
土地市场还有望冲高
不论是岛外还是岛内，一年的大拆大改为厦门预备大量的熟地储备，而去年的589亿绝大部分也只是消化前期的库存。
而厦门近年策略愿意拿好地，再加上去年的拆改势头，以及大量五缘湾、湖边水库周边土地的平整。从趋势来看，明年厦门的土地供应或许还会再上一个小台阶。
而因为质和量齐头并进，市场竞争也会更加激烈。岛内项目若只聚焦头部的千万级以上客群，只会让自己陷入红海之中。
所以接下来我们认为岛内会有更多产品瞄准改善需求出手，“小户型”产品会越来越多地出现。
去年唯快不破，今年“更快”会是开发商的常态
过去开发商开发周期，一般是上年拿地，第二年开发，之前在我们看来，从取地到开盘，六个月已经算得上快，但现在部分开发商四个月就能开跑，甚至可以做到一把清空。
三大原因，倒逼厦门开发商快速跑量：
政策收窄，倒逼开发商加快资金回正
虽然当下市场已经逐渐回归，但可以明显看到的是政策对于开发商宽容度愈发收窄，再加上去年的“三条红线”，让开发商不得不控制自身的债务规模，以免影响来年的融资。
如何缩短战线，减少资金成本，成为接下来利润的关键
同时当下楼市已并非早年的“有价有市”，因为价格已经回归价值，想要保证利润，光靠低开高走，一期一期拉长战线已经不现实。
因为利润的关键已不在于产品本身的溢价，而在于如何缩短债务周期，降低融资成本成本，从而压榨出更多的利润空间。
岛内土地供应增加，竞争更激烈
当下岛内大家已经明显预见到接下来会有越来越多的土地供应，18年那会儿一家或者两家独大场面短期内已经不太可能重现。
所以如何在同样的价位上，如何做到更好的产品力表现是接下来所有开发商都要思考的问题，而这也对开发商的供应链及研发提出了更高的要求。
去年红透的成交数据背后，还隐藏着另一股强大的洪流，那就是板块之间的差距渐行渐远，临近的板块，一所学校可以决定两者之前近20%的差价。
而随着厦门“抢人”的持续发酵，本就有限的优质教育资源也将面临更大的挑战，由学区划开的分水岭已经越来越近。
那么随分化而来的是无所适从，还是莫大的机会呢？下一篇板块和学区，评测局将继续探讨.......
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