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高管离职、短债压顶！实地地产今年上市还有戏吗？

杠杆地产 2022-01-11

The following article is from 闺蜜财经 Author Miss蜜姐

文|Miss蜜姐 来源|闺蜜财经

最近，高管离职的传闻又渐渐多了起来。就在蜜姐写这篇文章时，还看到热搜榜单上挂着的一条：格力电器副总裁望靖东辞职。
 
但今天我不打算说格力电器，对另一家地产“新秀”更感兴趣：实地地产。
 
之前有传闻说实地地产副董事长、总裁刘森峰，营销常务副总经理熊建生等一批高管因个人原因相继提出离职。
 
好在此后实地集团向媒体表示，“没有这个事，目前在正常工作”。
 
目前的情况是熊建生离职确实是离职了，这距离“老大”刘森峰入职实地地产不到一年，实地集团港交所提交招股书不到3个月。
 
上市档口出现如此变故，非常微妙，不禁让人联想：网红地产后浪实地集团到底啥情况？


01
 
据官网介绍：实地集团，2006年从广州出发，始于地产而不止于地产。致力于将人类科技的一切探索创新，以人居业态为依托运用于生活中的方方面面，将科技与人文连接，重新构建人类对于自身与居住空间关系的认知。
 
目前，实地集团已经发展成为一家为用户提供贯穿全生命周期智慧人居解决方案的综合性企业。
 
实地集团官网靠前位置，还能看到企业新闻里描述的该公司上半年业绩：近日，第三方权威机构克而瑞发布《2020年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》，榜单显示，2020年1-6月，实地集团销售全口径金额为134.8亿元，排名80位；权益金额为127.7亿元，排名73位。
 
同时蜜姐发现，也是克而瑞的榜单，在最近这几年，实地集团的的排名着实是起起伏伏。
 
如2017年，实地地产以流量金额201.1亿元排名89；


2018年流量销售额158亿，排名大幅滑落到122位；2019年名字继续下滑，亿108.3亿的操盘金额排名第149。


情况在2020年发生了飞跃。
 
如上面蜜姐提到的，今年上半年其以134.8亿元全口径销售额业绩排到第80位，比去年全年的排名飙升69个位次，创下3年来新高。这是坐火箭的节奏。
 
招股书相对能更真实地反映其历年的销售情况。蜜姐发现，从2017年到2019年，该公司的物业销售和全口径销售还是有些出入。
 
2017年其物业销售额为36.2亿元，2018年61.59亿，2019年81.56亿。


值得注意的是，实地集团说自己致力于提供贯穿全生命周期智慧人居解决方案，始于地产而不止于地产，但数据却说明，其营收方面对物业销售的依赖日趋增强。
 
如上图所示，2017-2019年，实地集团的物业销售占比分别为93.6%，96.6%，98%。其他业务方面，机电安装及装修服务占比缩水比较严重。


02
 
之前就有业内专家提醒，谨慎购买这几年销售额增长幅度较大的房企，蜜姐深以为然。
 
这几年的情况蜜友们都了解，房地产行业已经进入蛰伏期，大部分爬坡都很艰难。
 
倘若这几年业绩猛增，背后大概率是水分或者急剧扩张，无论上述哪种情况，对购房者来说都是潜在风险因素。管理方面、房屋质量方面……购房后的各种维权，你懂的。
 
回到实地集团，可以看到的是。相比2018年，2019年其员工成本大幅攀升。从2018年的9587.4万上涨到2019年的1.98亿，翻了一倍多，因此其员工成本这项开支就占了各种开支的近半壁江山。背后的情况，蜜友们估计了解部分了。


债务方面，值得注意的是实地集团的短期债务和现金流。前几年的数据蜜姐就不详细说了，就说2020年1季度，根据该公司招股书披露的数据，实地集团1年内要还的银行贷款为23.7亿元，其他借款为19.2亿元，累计1年内要还42.9亿。


但截止到2019年末，实地集团的现金及现金等价物为20.4亿元，现金流不足以覆盖1年内到期的债务。
 
下图还能看到的信息是，2019年，是实地集团经营所得现金流量金额3年里最差的一年，差到什么地步？比2017年的25.2亿少了20多亿，看到这里，蜜姐已经惊呆。


还有一个“坏消息”：种种迹象表明，房地产融资端再临收紧。
 
市场先是传出房企发债“借新还旧”受限，随后业界再度刷屏：央行已出台“345新规”，旨在控制房企有息负债规模。
 
虽然目前还没有确切的落地，但既然子弹已经在飞，大概的风向应该不会错。


03
 
综上来看，这两年实地集团扩张的步伐应该不小，逆风而行，背后的压力可想而知。
 
2017年-2019年，该公司的净负债率就分别达3809%、533%和225%，虽然下降不少，但也还是远远高于行业平均水平。
 
营销常务副总经理离职后，“新官”随后就位。公开报道显示，继任者为张羽晴，大美女。1985年出生，双鱼座，2009年毕业于东北师范大学企业管理硕士学位，前任是鸿坤地产集团市场营销部总经理。
 
张羽晴最早任职于龙湖集团，在龙湖呆了接近10年跳槽到鸿坤地产，2年多转战到目前的实地集团。大房企的多年从业经历应该会给张总带来不少先进管理经验。


接下来，就看已经提交招股书快3个月的实地集团，能否顺利上市了。上市以后的股票值不值得买，到时咱们下回再分解。

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