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利率没有好消息,2020必须悲观?

杆姐 杠杆地产 2022-01-11


文|杆姐&编辑|雯雯
杆友纹纹推荐霓虹花园的《无人的海边》:希望这个乐队可以坚持。(ps:欢迎杆友们点第二天的歌,或将自己的歌发给我们,可以写句简短的话,我们会将音乐下面原文附上)
 
利率没有好消息,很多人非常失望。

12月20日,LPR(贷款市场报价利率)报价未变,特别是5年期维持4.8%。如下图,11月下调5个基点后,年末并没有继续降。


这一点,杠杆地产上个月就预料过。原因很简单,物价摆在这样;商业银行资金成本也摆在那里,没有继续降的空间;美国人降息半路喊稳,国际环境也在微妙变化。

对于楼市来说,这实际也表明,决策层的态度:利率政策可不是给你炒房用的。

而这,对近期各地因城施策、结构性、边际放松调控,是提醒和对冲。

1、利率是为谁服务的,大玩家到底是谁?一定要搞清楚。首先杠杆地产要说,货币政策信号意义很大,我一再说如果持续降息、降准,那一定意味着楼市利好。

那就真是叫你投资房子。降得幅度越大、连续次数越多,越利好。过去几次楼市大周期,都是这样来的。

但是当下,经济社会的稳定,不仅仅是看地产一个行业。单纯靠基建或者支持实业,经济企稳,从过去经验看,似乎是不行的。按说必须有地产,多轮驱动。

很多人也是这个逻辑,所以认为调控一定会放松,利率一定会支持楼市。

但是现在真的变了,我们对经济增速的希求略有放低,就业稳定即可。因此,目前来说,楼市不是非刺激不可。

通过近期各地的操作,不少城市市场已经有所企稳。小阳春注定要来,何必在这个时候利率加一把火呢?

没必要。

在物价和商业银行成本无法下行的情况下,LPR(贷款市场报价利率)12月维持不变是正常的。而近期央行一系列“降息”操作,放出资金,1月LPR基点下浮是有条件的。


2、就算LPR(贷款市场报价利率)降5个基点、10个基点,对于数十万、上百万的房贷,能省几个钱?很多人总是觉得只要“降息”就非常提振楼市,其实要看幅度。

在过去,我们调整基准利率的时候,动辄就是20个基点。而且如果连续降几次,利率下浮是很大的。房贷真的可以节约很多,于是提振,甚至是刺激市场。

而LPR的调整,则是多家商业银行的市场化报价综合,只要商业银行成本变化不大,调整无非是5个基点左右,10个基点都是很难的。

你想一下,5个基点,也就是0.05%,对于百万房贷、30年的话,一个月就省30块钱。多大个事?何况,LPR也是每月一调整,房贷跟着一年左右调整一次。

更别说12月LPR维持不变,11月下浮5个基点的利好,实际已经提前预热了。


3、调控底线摆在那里,随时可能有干预。深圳近期的例子,非常说明问题,调控不仅仅是城市、区一级,已经深入到小区级。

近期,深圳福海街道中粮凤凰里花苑小区个别业主,发布集体涨价言论,涉嫌恶意炒作二手房价,被相关部门“歼灭”——此行为严重悖离中央“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”精神。

于是,被约谈、暂停交易,甚至要移交相关执法部门处理……详见杠杆地产《深圳,团灭!》(12月18日)。

这个事告诉我们,新房、二手房,乃至具体区域,实际都是处于被监测中。调控边际、区域性放松时,大家都兴高采烈,但一旦偏离航道,或者突破底线,马上就要被叫停。

比如试图取消限售、合谋涨价,这些事万万不可。


4、忠于自我,不要盲信乐观的声音,也不要受悲观情绪影响。事情好像很复杂,调控边际在放松,“房住不炒”也在继续喊话,咋整?

对此,杠杆地产就5个字“看自己钱包”。

我一再说,从人类货币历程看,进入纸币时代,一定是要印发越来越多钱的。发展中国家更是如此。

所以长期保值,靠房子是有意义的。但是不能绝对乐观,不能对任何房子都乐观。因为全民投资房子的时代过去了,因为城市化进入中后期。

根据自己钱包,杠杆适度,选择适合标的。


5、买合适城市、合适地段的住宅,不要信一铺养三代。对,这就是杠杆地产要说的。这几年,我一直说旅游地产、商铺等99%是不要买的。

近期消息多,很多楼盘、房产中介特别能忽悠,要谨慎。

此其一,其二就是很多朋友都说,核心城市、核心地段,才是更有保值潜力的。

很多城市的新区,房价其实是不低的。而长期居住人口、产业集聚,配套成熟,则是有很多不确定性。这样的房子,不要随便投资。当然,为了工作生活自住,合适就买。

6、出手新房和二手房逻辑有不同。此前杠杆地产说,新房首付低。而二手房因为评估价格、税费等因素,首付成本、比例其实较高。

不同的人会选择不同的房子。比如近期,部分城市二手房价格回暖,还有的价格倒挂,二手房明显比限价下的新房要贵。那么,如果有资格,还是买合适的新房最划算。

如果改善,或者出于学区等考虑,部分二手房或许更合适。但入手时间还是明显有别,且分城市。比如除了少数城市,大部分中心城市,二手房挂牌量其实是不低的,且2020还会增加。

那么很大程度上说,可以再等一等。

很多人说,2020万一成交起来了,二手房大热怎么办?我的看法是,“房住不炒”首先定调了,2020不必悲观,但也不要乐观。

同时,上文杠杆地产说得很清楚看,利率也不是给你炒房用的,也就是不会大降。但是2020年利率是要适度降的。到时,一个更低的利率买入,是不是更划算呢?

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