自2022年6月30日江西景德镇的强制停贷告知书刷屏社交媒体以来，全国多地陆续响起购房人“停贷”呼声。
烂尾楼购房人们不再隐忍、不再单兵作战，而是准备联合起来集体强制“停贷”，而且愈演愈烈，似有在全国范围内掀起“停贷”浪潮之势。据网上流传，目前已经涉及安徽合肥、河南郑州、湖北武汉等十余个城市200个烂尾楼项目的购房人决定强制“停贷”，中国的商品房预售制度似乎遭遇了发展至今的最大危机。
购房人的诉求是否合理？如此严重的危机又来源何处？是否会奏响中国商品房预售制度的终章呢？本文从法律视角对上述问题进行解析，以期与读者共同探讨。
商品房预售制度也称“期房买卖制度”，起源于上个世纪50年代的香港，彼时的香港在二战之后面对大量的人口流入叠加经济的快速发展对商业楼宇和住宅的需求急剧增长，在这样的背景下，霍英东成立的立信置业有限公司一改当时的现楼销售政策，提出“预售楼花”并倡导分期付款。随后香港政府于1956年出台了《预售楼花同意书》，正式在法律层面确立和规范了楼花预售制度。改革开放初期，随着经济的飞速发展，城镇化进程的启动，大陆也面临着城市住宅严重短缺的困境。由于住宅开发需要大量资金，在市场化经济起步之初，几乎没有其他金融产品，仅有银行贷款这一有效融资渠道。基于上述背景，大陆效仿香港，于1994年7月颁布了《城市房地产管理法》，其中第四十四条规定了商品房预售的条件，这一规定标志着我国正式确立了商品房预售制度。商品房预售，是指开发商将尚未建成的商品房以合同预售的方式出卖给购房人，购房人按照合同规定的售价支付相应的购房款，同时在房屋验收合格后获得该房屋。由于绝大多数民众资金有限，不具备全款购房的能力，因而仅凭商品房预售还不足以解决开发商的资金短缺问题，同时也无法刺激民众的购房欲望。此问题通过与商品房预售相伴而生的住房按揭贷款得以解决。住房按揭贷款，是指购房人以所购房屋做抵押，并由其所购买房屋的开发商提供阶段性担保的个人住房贷款业务。通俗来讲，就是开发商使用购房人支付的首付款和从银行借贷而来的购房款建房，然后卖给购房人。银行之所以贷款给购房人，是因为购房人承诺在办理完房屋产权证之后将所购房屋抵押给银行用以担保还款。而在购房人所购房屋产权证办理完毕之前，则由开发商提供担保，由于开发商提供的担保是阶段性的，所以也称“阶段性担保”。商品房预售和住房按揭贷款成为了我国商品房预售制度的主要形式[1]，其实质上是由三个法律关系组成的，一是购房人与开发商之间的商品房买卖合同关系；二是购房人与银行之间的借款合同关系；三是开发商与银行之间的担保合同关系；由于担保合同是借款合同的从合同，因此也可以将二、三合并，统称为三者之间的担保借款合同关系。在商品房买卖合同中，双方之间的义务对价主要为购房人支付购房款，开发商交付房屋以及办理产权证；在借款合同中，双方之间的义务对价主要为银行向购房人提供购房贷款，购房人向银行偿还本金及利息；担保合同则是借款合同的从合同，开发商向银行承担单方保证义务。上文提到，我国商品房预售制度产生的主要目的是为了解决开发商的资金短缺问题。商品房预售制度，实质上就是国家通过立法的形式来确认开发商收取预售资金这一融资行为的合法化，可以说这一制度诞生的使命就是为开发商融资建房提供制度保障。正因在制度上为开发商打造了开创性的受益模式，因而需要通过行政规制或法律规制的方式来限制开发商制度滥用，以寻求达到一定的平衡。例如，住建部颁布的《城市商品房预售管理办法》（以下简称“《预售办法》”）明确要求，预售必须“五证”齐全（《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房销售许可证》），且投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期[2]；预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设等[3]。再如，最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房解释》”）明确规定，未取得预售许可证订立的预售合同无效[4]；对合同订立及房屋价格有重大影响的说明和允诺即使未载入合同，亦发生效力等[5]。但是上述规制，实质上仅是在商品预售制度的框架内通过法律或行政手段对开发商的开发行为和售房行为进行有限度的规制，其无法解决制度存在的先天隐忧。在商品房预售制度的框架范围内，开发商主要面临“两个逾期”和承担保证责任的风险。“两个逾期”分别为逾期交房和逾期办理产权证。按照法律规定以及各地住建委的预售合同范本的约定，出现“两个逾期”需要按日计算向购房人支付违约金（通常为已付房款或总房价款的日万分之一或日万分之二[6]）。由于房产开发的特殊性，“两个逾期”一旦产生，基本就是一整个项目全部逾期，开发商将面临巨额违约金的赔付压力。
但是“两个逾期”产生的原因都来源于开发商自身，而非购房人或银行，从这个层面讲，似乎有些即便逾期，也是开发商“自作自受”的感觉。并且通常情况下，开发商都会在购房合同的补充协议中约定违约金上限以控制风险。承担保证责任，是指在购房人将产权证抵押给银行之前（即开发商提供阶段性担保的阶段）就已经发生“停贷”，银行起诉开发商，要求其承担保证责任。对于这一风险，实践中发生的可能性极小。第一，只有极个别购房人才会出现在贷款初期就无法按期偿还贷款的情况；第二，基于与开发商的合作关系，银行不会轻易起诉开发商；第三，银行即便真的起诉开发商，开发商在承担保证责任后，依然可以通过起诉购房人主张解除购房合同及/或要求购房人承担违约责任的方式，将风险转移。总的来说，相较于开发商所获得的制度受益而言，其所承担的风险可谓是微乎其微。在房价持续上涨的状态下，甚至可以忽略不计。住房按揭贷款，由于其风险相对较小、收益相对较高，又被称为银行最喜欢的优质贷款。对于银行而言，其获得的最大受益就是资金能够获得长期稳定收益。经济学家任泽平曾说“所有行业都是为金融打工”，这句话用在贷款买房的购房人身上一样适用，因为“房奴”的实质就是为银行打工。银行的风险主要来源于因开发商资金链断裂导致的大面积坏账。开发商一旦资金链断裂，会直接导致项目烂尾。此时，购房人可起诉要求解除购房合同，同时以合同目的不能实现为由解除借款合同。按照《商品房解释》第二十一条第（二）款之规定，借款合同解除后，应当由开发商返还放贷款项。而此时开发商已经资金链断裂，失去偿还能力，就会导致银行出现大面积坏账。虽然看似是开发商“空手套白狼”将风险转移至银行，但实际上如果我们深入分析项目烂尾的原因，就会发现银行并非没有责任。通常情况下，烂尾项目都离不开银行违规放贷和资金监管不到位的身影。购房人也正是基于对银行违规放贷和资金监管失职的愤怒，才发生了近日沸沸扬扬的强制“停贷”运动。反言之，如果银行能够严格规范放贷审查、严格履行资金监管职责、及时追踪开发商的经营状况，那么银行是可以有效降低项目烂尾的概率的。即便出现烂尾的征兆，银行也可以及时采取法律手段进行反制，将风险降到最低。至于个别购房人不能按期偿还贷款的风险，由于发生概率较小，且即便发生有担保债权或担保物权做保障，银行风险十分有限，不再赘述。住房按揭贷款模式，在解决了开发商资金需求的同时，也一并解决了购房人的资金需求，并且刺激了购房人的购房需求，至少是给购房人提供了更多选择。前文提到的《预售办法》《商品房解释》等对开发商的规制，相应地也是对于购房人的保障。但是正如前文所述的那样，这些在商品房预售制度框架内对开发商的规制有多有限，对购房人的权利保障就有多弱，其无法解决商品房预售制度存在的先天缺陷给购房人带来的风险。随着中国房地产行业的飞速发展，房价也随之一路飙升，很多购房人都是掏空了六个口袋才勉强交得起首付。而在商品房预售模式下，通常购房人交纳房款（包括首付款和银行贷款）到正式收房入住要经过1-2年甚至更长的时间，在这个期间内，购房人在没有享受任何权利的情况下，不但巨额房款无法享受任何资金收益，反而需要每个月向银行偿还贷款，同时还要承受着房屋能否按约交付的不确定性风险。近些年来，房产维权现象屡见不鲜，特别是精装修房，出现不少“交房即维权”的案例。更倒霉者，如强制“停贷”的购房人们，非但钱房两空，甚至还会背上几十年的债务，可以说商品房预售制度所产生的主要风险都落在了购房人身上。与开发商和银行风险来源全部或部分源于自己不同，购房人的风险来源完全不包括自身，其没有任何预防和反制措施，如待宰羔羊一般，只能无辜地祈祷厄运不要降临到自己身上。并且，大部分购房人由于已经掏空了六个口袋，基本失去了抗风险能力，风险一旦产生，会引发一系列社会问题，而强制“停贷”引起的轩然大波可能仅仅只是个开始。购房人除了需承担上述笼统概述的风险外，还承受着因商品房预售制度存在的先天缺陷而产生的两大隐忧，不幸的是，两大隐忧的承受者均系购房人。两大隐忧，简单来讲，分别为房子烂尾怎么办和房子被银行执行走了怎么办？详述如下：1. 房子烂尾怎么办——购房人能否突破合同相对性要求银行承担责任或免除自身责任？烂尾楼购房人强制“停贷”事件，其法律争议是银行对于因开发商项目烂尾给购房人造成的损失是否应当承担责任。其实质是购房人能否突破合同相对性要求银行承担责任或免除自身责任，也即烂尾楼购房人是否有权强制“停贷”？前文提到，对于采用住房按揭贷款方式购买预售房屋的购房人而言，其处于两个法律关系中，一个是与开发商之间的商品房买卖合同关系，主要义务对价为购房人支付购房款，开发商交付房屋及办理产权证；一个是与银行之间的借款合同关系，主要义务对价为银行出借购房款，购房人偿还本金及利息。根据合同的相对性原则，项目烂尾、开发商不能按约交房，购房人只能依据购房合同向开发商主张违约责任。而在购房人与银行之间借款合同中，银行并无义务保障开发商履行购房合同的义务，而银行自身的放款义务已经履行完毕，因此，购房人无法追究银行的违约责任。在借款合同未被解除的情况下，更不能以开发商不能按期交房为由停止还贷，否则购房人构成违约，非但不能免除本金和利息，还要额外支付违约金。② 能否突破合同相对性，要求银行承担责任或免除自身责任？购房人可能提出，那银行违规发放贷款和资金监管义务履行不到位，难道就不应该承担责任吗？这里需要明确，银行进行贷款审核以及资金监管，是政府主管部门基于行政管理职能施加给银行的行政规制，并非银行基于借款合同应当向购房人承担的义务，其实质是行政管理关系，对应的是政府主管部门的行政处罚，而非民事法律关系中的违约。但是毕竟银行在贷款审批和资金监管中负有过错，能否突破合同相对性要求银行对结果负责呢？虽然最高法《全国法院民商事审判工作会议纪要》提出，“注意处理好民商事审判与行政监管的关系，通过穿透式审判思维，查明当事人的真实意思，探求真实法律关系”。但其核心系“查明当事人的真实意思，探求真实法律关系”，根据此原则对应前述问题，很显然购房人和银行在签订借款合同时，并未负有银行需保障开发商按约交房的意思表示。因此，从原则上看，不能突破合同相对性要求银行承担责任。结合我国民法体系中能够突破合同相对性的几种法律关系，具体为：
住房按揭贷款模式的商品房预售并不在列，因此，购房人不能突破合同相对性要求银行承担责任或免除自身责任。
如前所述，在借款合同未被解除的情况下，购房人是无权强制“停贷”的，但是如果将借款合同解除，购房人是否就可以“停贷”呢？答案是可以。由于项目烂尾，开发商逾期交付房屋，商品房买卖合同中一般都约定开发商逾期交付房屋超过60日或90日，购房人即具有解除权。因此，购房人可以据此解除购房合同。同时，主张购房合同和借款合同属于合同联立，购房合同解除，住房按揭贷款买房的合同目的也就无法实现，借款合同也应当解除。根据《商品房解释》第二十一条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，也即，合同解除后，应当由开发商将收取的首付款返还给购房人，将收取的银行贷款返还给银行，并向业主承担违约责任及/或赔偿损失（包括业主已向银行支付的利息损失）。最近火爆网络的最高法（2019）最高法民再245号民事判决书也系根据《商品房解释》第二十一条判决购房人无需再支付银行贷款及利息，并且额外进行了颇具宣誓意义的论述，概述如下：购房人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，购房人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因开发商不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为，开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房人支付的首付款及银行按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房人的债权；购房人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。
若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。
但是作者认为，该判决的宣誓意义大于实际意义，因为该判决仍然是建立在合同解除的前提之下的。虽然解除合同，购房人可以合法“停贷”，但是解除合同也同时意味着购房人可能钱房两空。合同解除了，房子没了，开发商资金链断了，首付款和已经偿还的利息也没了，能够解决的仅仅是不再继续向银行负债了而已，这也是为什么广大购房人宁可强制“停贷”也不解除合同的原因。因为他们还期待着政府、银行或是其他什么组织能够接盘，把房子建好还给他们。权衡利弊后，他们宁可上失信，也不走合同解除。这是商品房预售制度自诞生之日起就存在的巨大隐忧，购房人即便明知可能面临的巨大风险，也仍然不得不以身犯险，因为对于国人而言，房子就是家。何况，他们并不明知。2. 房子被银行执行走了怎么办——购房人的物权期待权能否对抗银行的抵押权？你是否认为，只要运气好，没有碰上烂尾楼，就可以高枕无忧了。你是否听过有的购房人的房子没烂尾、好好的、很漂亮，但是被银行执行走了，甚至连烂尾的钢筋混凝土都没有，连期待有人接盘能把房子还回来的念想都破灭的？这不是写剧本，这和烂尾楼购房人收不到房子还要继续还贷一样，是商品房预售制度自诞生之日起就存在的另一大隐忧。通常情况下，在开发商通过商品房预售进行融资之前，为了获取项目开发的前期资金，开发商都会将在建工程抵押给银行获取贷款，银行取得在建工程的抵押权。而预售房屋的购房人从支付房款之日至办下产权证一般要经过3-4年甚至更长时间，在这一期间内，购房人由于未能取得产权证，不享有物权，至多只享有物权期待权。一套房屋上面负担着两种权利，一是银行的抵押权，抵押权属于物权；二是购房人的物权期待权。理论上讲，物权期待权的位阶是低于物权的。那是否意味着只要银行行使抵押权，即便房屋没有烂尾，购房人也要眼睁睁看着自己的房子被银行执行走呢？根据最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九之规定，购房人需要同时满足四个或同时满足三个条件，其所享有的物权期待权才能对抗银行的抵押权。具体如下：《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条[7]：金钱债权执行中，购房人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因购房人自身原因未办理过户登记。
金钱债权执行中，购房人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且购房人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
简言之，如果购房人未同时符合第二十八条规定的四个条件：书面合同、占有、支付房款、无过错未登记；或未同时满足第二十九条的三个条件：书面合同、用于居住且名下无其他住房、付款超过50%，即有可能出现本节开头所描述的，房子好好的、很漂亮但被银行执行走了，连烂尾的钢筋混凝土都没有的情形。这同样是商品房预售制度诞生之日即存在的巨大隐忧，同样是购房人即便明知会出现这种情况，仍不得不迈入铤而走险买房的困境。不可否认，商品房预售制度在过去近30年时间里极大地促进了我国经济的发展，成为我国经济高速发展的急先锋。在经济高速发展、房价持续上涨时期，买到即赚到，房产成为国人最优质的投资选择。富人沉浸在房价上涨收益的喜悦中，穷人迷失在房价飙升的速度里，商品房预售制度存在的先天缺陷均未引起重视。近年来，我国面临产业结构优化，经济增速放缓，叠加疫情反复和外部环境恶化，民众收入减少。而开发商受制于三道红线，融资渠道持续收紧，频繁出现爆雷风险。二者一叠加，商品房预售制度存在的先天隐忧就愈发显露。当两代人六个口袋都被掏空，烂尾楼购房人集体强制“停贷”似乎早已是必然，而这可能仅仅是一个开始。商品房预售制度的终章似乎已经响起，是否会尝试通过政策或立法调整来为其续命以及能续命多久，时间会给我们答案。
注释：
[1] 我国商品房预售制度还包括全款购买的期房情形，此情形不涉及贷款。因而，一些将我国商品房预售制度等同于住房按揭贷款购买期房的说法是不严谨的。[6] 甚至有开发商将购房合同中的违约金标准约定为日万分之零点一或零点零一，购房人如遇此情况，可主张违约金标准过低，要求法院依法予以调整。[7] 该条系关于无过错购房人物权期待权保护的一般性规定（包括一手房、二手房和其它不动产）。[8] 该条系关于房屋消费者物权期待权保护的特殊性规定（专指用于居住的一手房），该条系对于弱者的特殊保护条款，目的是为了优先保障公民的生存权。
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