近期，国内疫情多发，减税的呼声也越来越强，如果出台针对购房交易涉及的增值税的减免政策，增值税税率发生变化，是否会导致合同总价发生变化呢？本文查阅了相关判例进行了简要归纳，提出了相关建议，希望对你有所帮助。
随着上海疫情管控措施的持续，减税的呼声也越来越强，上海已经陆续出台《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》等一系列减税措施，随后可能陆续出台针对购房交易涉及的增值税的减免政策。那么如果增值税税率一旦发生变化，是否会导致合同总价发生变化呢？
要回答这个问题，我们先要区分下一手房和二手房关于税费承担模式的交易习惯的区别。二手房交易，一般的合同总价款是不含税价格，同时约定交易中出售人的税费由购房人承担。而一手房交易，一般的合同总价款是含税价格，交易中出售人的税费由出售人承担。二手房交易双方已经约定出售人的增值税由一方承担，一旦因新政发生税费减免的，税费减免利益由谁承担？根据上文所述，二手房的交易习惯在于合同总价款是不含税价格，同时约定交易中出售人的税费由购房人承担，但一般不会约定一旦税费发生增减的，增减部分如何承担。
针对这个问题，上海市高级人民法院关于《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》（以下简称“上海高院解答”）第一条规定，根据“约定优先、法定补充”原则，当事人对税费的支付有明确约定的，应遵守约定；当事人对税费的支付没有约定或约定不明的，应根据国家税费法规确定承担主体。若双方对税费的支付作出约定后，又因宏观政策调控而发生税费增减的，除当事人协商一致外，增减部分仍应按国家税费法规确定承担主体。问题似乎是迎刃而解，但笔者查阅了相关判例却发现，实务中关于此类问题的判决却有不同的裁判结果。此类判决倾向认为，既然合同约定了税费由某一方承担，则无论税收政策怎么调整，无论税费增减，都由合同约定承担主体承担，如果是出台税费减免政策，减税利益由合同约定的税费承担方享有。以（2011）闵民三（民）初字第642号案件为例，法院认为，根据合同的约定，原、被告双方的交易税、费全部由原告承担和享受。根据财政部、国家税务总局发布财税〔2011〕12号文规定，全额征收营业税，原告按上述规定代被告支付营业税40875元。后有关地方税务机关根据有关规定发通知调整营业税（即现行的增值税）征收标准，可退税款差额，原告代被告支付的营业税（即现行的增值税）也属于该政策调整的范围内。
即本案房屋买卖中，国家向被告实际征收的营业税（即现行的增值税）金额发生变化。对于原告代被告多支付的营业税（即现行的增值税）款21255元，根据合同的约定被告有义务退还给原告。如果是政府再出台针对一手房开发商的增值税减税政策，在总价款为含税价的前提下，增值税税率的变化是否导致总价款变化呢？既然合同总价款是含税价格，那么增值税税率的变化是否会导致一手房总价款发生变化呢？尤其是在疫情过后，政府大概率会出台减税政策的情况下，购房者能否主张一手房总价款降低吗？虽然二手房类似案件存在众多不同的司法倾向，但一手房的此类案件的裁判结果却出奇的一致。笔者查询了近年来46起案件，所有的判决都认为增值税税率的变化不应导致一手房总价款变化。那为什么一手房的相关判决结果会与二手房的判决结果大相径庭呢？根据前文所述一手房的交易惯例不同于二手房，一般的合同总价款是含税价格，交易中出售人的税费由出售人承担，而且在计算利息、违约金、面积补差价等金额时亦总是以含税总价作为计算基数，一手房的总价非因面积误差等客观原因不发生变更乃是双方买卖合同关系中的应有之义。以（2019）京0111民初6693号案件为例，法院认为，购房人应承担的付款义务的范围和程度应体现为该含税总价款，即1656268元。《预售合同》附件中，房屋总价款被分割为不含税价格1492133元和增值税税金164135元，应视为在当时的增值税率下，合同当事人对房屋总价款进行的分解和细化，并不发生降低付款义务的效果。合同变更应满足约定或法律规定的条件，由于“降税即降价”并无法定依据，所以如合同中也无特别约定的，便无法得到支持。以（2020）京0106民初20848号案件为例，法院认为，双方不存在房屋总价款随增值税税率的上调或下降而相应上调或下降的约定。且开发商在回函中，明确表示税率的变动不影响房屋总价款，不同意调减购房总价款，并以原合同约定的购房总价款为基数主张逾期支付的购房款和违约金，即双方未就变更合同价款事宜达成一致意见……综上，购房者主张增值税税率调整带来的优惠应由消费者享有的抗辩理由不能成立。国家降低增值税率，直接目的是给企业减轻税负，从长远看，降税后必将产生一系列积极效应和连锁反应，最终必然惠及广大消费者，但并不意味着企业已签订尚未履行完毕的合同必须重新核算合同价格，立即“让利”与买受人。以（2019）京0111民初5997号案件为例，法院认为，国家下调增值税率，直接目的是减轻企业税负、激发企业活力。国家对税率的调整，并非必然导致案涉预售合同中权利义务的变化，预售合同双方是否对房屋总价款重新核算，应当取决于双方合意。购房者主张享有增值税税率下调所产生的优惠，理由不能成立。既然通过现有判例，我们可以看到针对一手房和二手房的交易，增值税费发生增减的会有不同的裁判思路，那我们能如何避免此类纠纷的发生呢？笔者建议，对于二手房交易，还是提前通过合同约定的方式来避免后期纠纷的发生。我们可以在二手房买卖合同中约定，本交易过程当中所产生的各种税费及中介费，均由“某一方”依据国家及本市有关法律、法规进行承担。若相关部门的法律、法规、政策发生变化，导致甲方应承担的税费增减而产生的损益由“某一方”承担。由于上海高院解答也确定了“约定优先、法定补充”原则，因此提前做好约定，无论是约定纳税主体承担还是约定主体承担都符合上海高院解答的要求。而且，在合同已经约定了税费变更的情形，说明交易双方对于交易过程中可能发生的税费变化已经有了预见，法院也不宜再适用公平原则对增减税费的承担再作调整。虽然根据目前的司法裁判口径，增值税税率的变化不会导致一手房总价款变化，但笔者仍然建议房企可以在商品房买卖合同中对于部分条款予以优化。为了减少增值税税率调整导致的购房纠纷，在增值税税率下降预期下，可以在商品房买卖合同中约定，增值税税率变化不影响合同含税总价，在含税总价不变的情况下，不含税价格随增值税税率调整相应变化。
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