借名买房纠纷中，借名人能否排除强制执行?

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借名买房在实践中非常普遍，既有规避法律、政策的考虑、也有争享特定购房优惠、隐藏真实的财产信息等考虑，鉴于借名买房行为涉及多重法律关系以及存在权利人名实不符等情况，借名买房纠纷成为司法实践中的一个重要问题。而借名买房所涉的具体难点问题也很多，如借名买房事实如何认定？借名买房协议的效力如何认定？本文仅从借名人在案外人执行异议之诉中能否排除强制执行做相应的梳理和分析，希望对你有帮助。

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文 | 查长宝 北京市炜衡（西安）律师事务所

本文由作者向新则独家供稿

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借名买房下权利性质及权利主体的认定

探讨借名人能否排除强制执行的问题要基于案外人执行异议的大背景，并结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议复议规定”）第二十四条所规定人民法院对案外人提出的排除执行异议应当审查的内容可知，明确借名买房下的权利性质及权利主体是分析能否排除执行首要解决的问题。

1. 借名人所享有权利的性质如何认定

借名买房是指实际购房人因不具备购房、房屋贷款资格等原因借用他人名义购房，借名人实际支付购房款，出名人对外签署房屋买卖合同并将房屋所有权登记在其名下的行为。前述借名买房行为是借名人作为委托人、被借名人作为受托人而实际开展的，借名人与被借名人之间是合同法律关系，借名人的权利是以借名人与被借名人的双方约定为基础，即借名人实际出资后有权占有和使用房屋，但是房屋需登记在被借名人的名下，待符合一定条件时借名人可要求被借名人办理过户手续。

另，根据《民法典》第二百零八条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”和二百一十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，我国法律将物权效力和债权效力的认定进行区分，同时采取债权形式主义的物权变动模式，债权只是物权变动的原因，物权变动的效力仍需要通过法定方式完成，即取得不动产物权的法定要件是进行登记。

基于上述规定和分析，借名买房下的房屋登记在被借名人的名下合法有效，在法律意义上具有物权效力，非经法定程序（过户登记/另案生效判决撤销）不得变更。同时，物权具有对世性和排他性，因此借名人在完成过户登记之前无法享有物权，其享有的权利性质仅为债权请求权，具体表现为借名人可依据借名买房的约定要求被借名人办理房屋过户手续。

2. 借名买房下真实权利主体如何认定

《执行异议复议规定》第二十五条明确规定了人民法院判断权利人的标准，按照不动产、机动车、船舶、航空器等特定动产、银行存款和存管在金融机构的有价证券、股权以及其他财产和权利五个类别进行分类，其中判断不动产权利人的标准是“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。

前述规定秉承了《物权法》和《民法典》关于物权法定和公示公信的基本原则，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因此，根据不动产登记簿确定权利主体是基本原则，而执行案件中法院所查封的房屋自然也是以被执行人名下的房屋为执行对象物的，如果仅以上述原则进行判断，也不会出现本文所需要讨论的争议问题。

不动产登记簿是确定权利主体的基本依据，但是实践的复杂之处在于权利主体名实不符的问题经常存在，即登记的权利主体并非房屋的真实权利主体。就实践中出现的此类问题，原《物权法司法解释一》（现行《民法典物权编司法解释一》）第二条对此问题给出了解决方案，即当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

上述规定即明确对权利主体的认定应重实质、轻形式，该规定的出台也是最高院多年以来所推行的“穿透式审判思维”的一个具体应用。但是，该规定的出台实际上也极大地冲击了物权法定的基本原则，不过却为借名人以及《执行异议复议规定》第二十八条规定的“一般买受人物权期待权”和第二十九条规定的“商品房消费者物权期待权”提出执行异议提供了支撑，由此也导致权利主体名实不符的相关纠纷此起彼伏。

基于前述分析，以不动产登记簿判断权利主体和以真实权利状态判断权利主体均有法律依据，这也是借名买房纠纷所遇到的一个基本困境，关于司法实践中真实权利主体究竟如何认定，笔者将在本文第三部分予以明确。

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借名人实现其权利的路径

鉴于房屋登记在被借名人的名下，而被借名人如果产生负债行为通常是借名人所不可控的，因此借名买房下的房屋随时都处于巨大的风险之中。本文第二部分结合借名买房下房屋所处的状态不同，即房屋是否被法院采取查封的强制措施，为借名人划分如下两条权利实现路径：

路径一：在房屋被查封之前提起要求办理过户的合同之诉

在房屋被查封之前，借名人实现权利的路径即依据借名买房协议/约定向法院起诉要求被借名人履行过户的合同之诉，通过法院的判决要求不动产登记部门办理过户手续，最终取得法律意义上的物权，落袋为安。当然，前述合同之诉仅涉及借名人与被借名人的纠纷，不涉及被借名人的债权人，自然也无涉执行程序。

在提起前述合同之诉中有两个实务问题需要注意：其一是该房屋必须已经具备办理产权过户的条件，比如借名人已经取得购房资格等；其二是借名人只能提起要求过户的诉讼请求，不能提起确权之诉，此问题在上海一中院发布的《借名买房纠纷案件的审理思路和裁判要点》中也进行过明确，即借名人依据借名协议以出名人为被告要求直接确认房屋归其所有的，法院可以向其释明，双方纠纷系债权债务关系，如借名人坚持其诉请则应判决驳回；如借名人变更其诉请为要求出名人按照约定将房屋过户至其名下，则参照要求配合过户的审理思路进行处理。

路径二：在房屋被查封之后提起排除执行的执行异议和案外人执行异议之诉

如果借名人行权时房屋已经被查封，鉴于《执行异议复议规定》第二十六条“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”之规定，即使借名人在另案取得请求办理过户的胜诉判决也无法实现其权利。一方面是因为此时房屋已经被查封，客观上无法办理过户；另一方面是因为借名人即便依据另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院也不会支持。

基于上述规定的梳理和分析，在借名买房的房屋已经被查封的情况下，借名人如通过另案起诉的方式无法实现其权益。因此，借名人只能介入已经开始的执行程序，向执行法院提出执行异议，如执行异议被驳回后，可依法提起案外人执行异议之诉。那么随之而来的问题是，借名人在房屋被查封后提出案外人执行异议之诉请求排除强制执行能否得到支持？详见本文第三部分的分析。

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借名人能否排除强制执行的分析

1. 关于借名人能否排除强制执行的观点梳理

① 上海一中院《案外人执行异议之诉案件的审理思路和裁判要点》

上海一中院认为：基于物权法定原则，借名人并不能当然取得涉案房屋的所有权，其仅对出名人享有请求办理过户的权利。在因出名人未履行相关金钱债权导致涉案房屋被查封执行的案件中，因借名买房合同系借名人和出名人之间的内部约定，不得对抗善意第三人，故在借名人作为案外人提出执行异议之诉的情形下，对于该类诉讼请求一般不予支持。

② 最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）（向社会公开征求意见稿）

第十三条【隐名权利人提起的执行异议之诉的处理】

③ 最高院相关案例

• 支持排除执行的案例
  
  

• 不支持排除执行的案例