老人小区楼下箱子种的菜，镇政府、物业有权强制清理吗？

Original 烟语法烟语法明 2023-04-30

近日，多家媒体发布视频显示，上海青浦某小区一楼的一个院子里，多名身穿制服的人员，抱起一盆盆菜盆往地上扔！据悉，从通知到执行仅隔一个小时，致使种菜老人措手不及！有网友同情老人，认为老人摆放的整整齐齐，不会影响什么，何必清理呢？也有网友认为，如果占用的小区内公共区域，就会影响他人，应该清理。也有网友根据视频里的制服着装，怀疑是执法行为......

今天，媒体报道，小区的物业公司称，这个房子是安置房，除了房屋之外都是公共绿地，没有个人院子、花园之说。住户用泡沫盒子种菜是不允许的，物业平时也会上门通知，因现在有住户侵占绿地比较严重，所以政府统一派了工作人员进行整治。

今天，“徐泾镇人民政府”发布了《关于网传某小区老人种菜被城管执法相关情况的说明》称，经调查核实，说明如下：该视频拍摄内容为小区物业公司开展环境整治的场景。视频中着制服者为小区物业公司人员，对未自行整改的业主所占用公共区域进行清理；该业主堆放蔬菜的场地系公共地块，2月1日在小区张贴通知，事先告知居民，并于2月24日上门通知该业主。2月28日，物业公司对该户占用公共区域进行整治。

根据以上通知可知，视频里的清理老人行为，系小区物业公司根据当地政府通知的开展环境整治通知，经过提前告知老人进行的清理小区公共区域对方物品行为。至于爆料业主称的，“从通知到执行仅隔一个小时，致使种菜老人措手不及！”，各方说法不一。

从视频里看，物业公司人员直接将老人种植的箱装蔬菜倒进绿化带，这样的做法，虽然是根据当地政府的通知、打着清理小区公共区域的名义，但是否符合法律规定呢？物业公司是否能以整理小区公共区域的名义，强制毁坏拒不自行清理物品的业主财物呢？

这里边实际上涉及到了小区公共区域维护、物业公司的管理权限与业主个人财产的保护问题。

《民法典》第二百八十六条规定，业主大会或者业主委员会，对侵占通道等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，业主违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为民法典第二百八十六条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：......（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

根据以上规定，业主侵占小区公共区域的，“业主大会或者业主委员会”，有权起诉，“有关当事人”可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

物业公司有没有权力清理业主的占用小区公共区域的物品呢？首先明确一点，物业公司是服务企业，不具有任何的行政管理权。

《民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

国务院的《物业管理条例》第四十五条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

类似的各地规定也有，例如《北京市物业管理条例》第七十八条、第九十八条规定，业主、物业使用人、物业服务人等均不得侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施；发生该行为的，利害关系人有权投诉、举报，业主委员会或者物业管理委员会、物业服务人应当及时劝阻；劝阻无效的，应当向街道办事处、乡镇人民政府或者行政执法机关报告；由城市管理综合行政执法部门责令改正，拒不改正的，处五百元以上五千元以下的罚款。

根据以上规定，对于业主未经同意侵占公共区域用于个人用途的，物业公司仅有制止并且及时向有关部门报告的权利，并没有那个法律法规、地方规定授权给了物业公司，可以处理业主的物品，即便是违规摆放的物品。

可是，在很多法院的司法判例中，却出现了支持物业公司经过提前通知，有权清理业主侵占公共区域摆放物品的裁判结果，甚至登上了媒体报道。例如，北京市海淀区法院（（参见《北京青年报》2022年8月13日08版）。）就曾经发布过一个案例，裁判认为：

物业公司为维护小区正常生活秩序，消除小区火灾隐患，爸保障小区业主生命、财产安全，在提前限期通知小区业主自行将堆放在楼道、楼前、楼后的物品收回室内的情况下，对小区内仍旧堆放在公共区域的杂物按无主财物进行清理，该项整顿行为属于正当的履职范围，未侵犯小区业主的合法权益。

基本的法律意识都应该知道，即便是业主违规摆放的物品，非经法律规定授权、未经法律程序，任何单位和个人不得予以没收或是毁坏。法院如此判决，实际上通过司法裁判，赋予了物业公司在没有法律授权的情况下，具有了处分他人财产的权利。

行政机关拆除违法建筑，还需要给予采财物被处分人履行提前告知、留出自行拆除时间、申请听证听取申辩、给予行程复议诉讼等基本救济途径呢，物业公司却可以不遵守任何的法律规定，仅以占用了公共区域，就去处置业主的财物，是不是取得了比行政机关更大的强制采取处置权、执行权？是不是细思极恐？

说到这里，有人就会说，究竟应该那个部门管理小区业主乱搭乱建、侵占公共区域呢？《物业管理条例》第六十四条规定，违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：......(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;......个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

既然法律法规已经明确了业主侵犯小区公共区域的物业公司制止报告责任，业主或业委会的起诉及投诉举报的权利、房地产行政主管部门的警告责令改正罚款的法律程序，为何不予执行，而是屡屡由物业公司强制执行呢？

很多人潜意识里，见到不对的地方，就希望有个强力单位，可以不经繁琐的法律程序，干净利落的解决违法违规行为，就像私自占用小区公共区域的行为，希望有个部门以最快的速度对物品予以清理。于是乎，物业公司的强制清理做法，得到了不少人的支持，甚至有人还将物业公司奉为了管理部门，一些行政机关、司法机关，也放之任之。

不知道这些人想过没有，被清理的物品背后，是个人财产的处置权，即便是违规摆放的物品。以此类推的话，小区的保安是否有权以无身份证明为由禁止业主回家？小区物业是否可以安全检查为由破门而入？......没有了个人财产的严格法律保护，没有了财处分的严格法律程序保护，法律的底线一旦被突破，谁还会有安全感？

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