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这些房价破万的三四线城市,或将“一地鸡毛”

城市新财经 市井财经 2022-10-20


■文|东南偏北

■来源|城市新财经(ID:guide0755)



前阵子,社科院公布的2018年一季度报告中,就公布了2018年房价破万的城市,中国已有62个城市房价破万,其中有20个是三四线城市,占据了总量的三分之一。可怕了,三四线破万,意味着更多在一二线打拼的年轻人,可能连故乡都回不去了...



房价上涨已成为既成事实,若是再去分析其原因,估计众人都能够说道一番,比如:


1、棚改拉升了农民进城购房刚性需求

2、城市居民刚需和房屋改善租开始入场接力

3、返乡购房和部分投资需求入场哄抬房价

4、当地政府对土地出让金的渴望

5、前期涨幅过大的一二线城市房价是被死死摁住的,部分热钱开始流行三四线城市


这些说法,很大程度上把三四线房价上涨的原因都给说全了。但是问题在于,目前的诸多三线城市,真的配得上现在的房价吗?



从前面的表格中,我们可以出,目前房价已经上万的三四线城市包括:三亚、陵水、丽水、万宁、廊坊、舟山、漳州、莆田、保亭、扬州、衢(qú)州、乐东、湖州、琼海、保定、文昌、龙岩、大理、东方、芜湖、(惠州)。


看到这一堆城市名,很多网友估计听都没听过,最开始的时候,笔者打算拟从这些城市成都“生产总值”、“近五年的小学生人数变化”、“资金总量”等几个维度去分析解读这些城市。但是查阅了过半城市的资料后,笔者还是放弃了,因为用常规方法(指标)对这些城市压根就不管用。


比如陵水,海南东南部地区的一个自治县,GDP200亿不到,小学生在校人数刚3万出头,若是论数据,这数据连我老家那个18线小县城都比不上,更不用说其他城市吗,但实际情况是他的房价已经实打实的破了两万了。


笔者对以上房价破万的三四线城市,大致进行了一个分类。


环境溢价型:三亚、陵水、万宁、保亭、乐东、琼海、文昌、大理、东方

资源溢出型:廊坊、惠州、保定、芜湖

人口密度高度集中型:舟山、莆田

炒房团进军型:漳州、扬州、衢(qú)州、湖州、龙岩


上述房价破万的三四线城市,笔者将他们分成了四大类,“环境溢价型”、资源溢出型、人口密度高度集中型和炒房团进军型。


环境溢价型比较好理解,即购房者更多的关注点还是集中在空气质量、生态环境等,比如一线城市的深圳,深圳为什么能在过去的房价中全面领涨,其实里面也有许多“环境溢价”的成分,在市区500万以上的大城市中,空气质量没比深圳更好的,绿化覆盖率也没有超过深圳的。


以上列举的环境溢价的城市里,绝大多数城市都是海南的城市,而海南最大的一个优势就是环境资源。当然,并不是说拥有了好的环境,完全没有其他诸如产业、人口、资金等优势就可以“发疯般”上涨了。最近,海南出台了一系列政策,比如引进人才、产业,以及今天看到的消息,海南出台《海南省赛马运动发展规划》等,本质上都是为了吸引了全国以及东南亚的人才去海南,经济得到发展了,就可以很好的消化掉由于房价带来的泡沫。



另一类则是资源型溢出型,廊坊、保定、惠州、芜湖这几个城市,本质上都当属这类。


廊坊、保定都很好的承接了诸多北京的资源;惠州则承接了诸多深圳的人流,比如很多买不起深圳、东莞的房子的人,只能退而求次选择惠州。芜湖,则承接了部分南京的资源,我们曾经也统计过,全国各地的“城市私募基金管理规模”,其中芜湖是安徽私募基金规模仅次于省会合肥的一个城市,说明江苏省会南京确实对安徽的“临京”城市起到了带动作用。


这类型城市,相比其他房价破万的三四线城市,最大的特征就是,近几年的小学生人数均有显著增长。说明确实享受到了周边大城市的“溢出效应”。



最后两类是,人口密度高度集中型和炒房团进军型。在笔者看来,其中三四线城市的舟山跟莆田是最接近人口密度高度集中型的城市。


先说舟山,舟山房价为啥高?其实跟厦门有些像。舟山岛屿面积小,适合建造房屋的平地也少,造价高,所以使得人口密集度高(人口密集度好像已近似上海)。另一个就是莆田,莆田市区小,地少人多,扩展空间有限,城北城西靠山了,城南到木兰溪了,城东荔园路东边是绿心,不能开发。所以整体来说,舟山、莆田的房价高,很大程度还是因为人口密度的高度集中,可开发的土地有限。


另一类,则是炒房团进军型。不是说其他类型的城市,就不存在炒房团,只是在笔者看来,属于“炒房团进军型”的城市,哄抬房价的现象,似乎要比其他城市更加明显,而且这些城市往往没有极为出色的产业,以及显著的人口增长。


比如湖州,就是明显的“跟风涨”的城市,纵观长三角,有19个城市相继限购(部分限购限贷),围绕上海/杭州一小时经济圈的城市没有几个没限购的。近两年一线、强二线、弱二线都进入了空前强悍的调控模式,让游资难寻切入的口子,只能转向到三四线城市,而湖州就是其中的一个例子。


比如漳州,漳州地处闽南金三角,东临台湾,南接潮汕,距厦门岛仅40分钟车程,许多炒房团脱手厦门以后,就“顺理成章”的光顾上了旁边的漳州。





这么多三四线城市房价破万,从长远角度来看,这些城市的房价真的都可以得到长久维系吗?


在笔者看来,极难!


在前面也说了,三四线城市房价迅速上涨的一个诱因是棚改,棚改直接推动了房价的上涨。三四线城市棚改区是国家项目,说的直白点就是中央财政拨钱,地方政府配资,即房屋拆迁后,政府给你钱,你自己去市场上买房。


这样的意思你懂了吧,央妈出钱,地方赚钱,一进一出,地方降杠杆,百姓加杠杆,就造成了三四线房价的上涨。有机构研报曾指出,今年全国各省棚改基本上占比在50%以上。为了去库存,货币化安置比率越来越高了,其中,山东、湖南、贵州、湖北、四川等都是棚改大省。


说到这,那么问题又来了!是不是棚改结束后,三四线城市的房价就会变得一地鸡毛?


我们先来看下政府工作规划的“加快棚改”的工作意见,里面明确提到,棚改落幕的时间节点是2020年。


笔者保守估计,未来两三年,布局三四线的开发商极有可能加快周转,做好了干完一票好收手的准备,打一场速战速决的高周转战。


而这里面被收割的很有可能就是高位买入三四线房子的投资客,棚改结束后,对于没有产业,又不是“卫星城”,又没有环境溢价跟政策扶持,没有人口增长的诸多三四线城市来说,很有可能是“一地鸡毛”。


本文为作者独立观点,且不构成投资建议。


--全文完--

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