新年第一天，对于房地产及其“盟友”——银行来说，显得有点寒冷。
到上午收市，有12只地产股跌幅超过3%。格力地产一度跌停，到中午收盘跌了7.12%；地产龙头万科的A股一度跌了4%。银行股也寒意逼人。成都银行跌了8.34%，杭州银行跌了6.9%，兴业银行跌了5.46%，招商银行一度跌了超过4%。而上证综合指数上涨了31个点，创出了近期的新高。真可谓冰火两重天！地产股和银行股，为什么成为新年第一个交易日“最惨板块”？这跟2020年12月31日收市之后，央行公布的房地产贷款新规有直接关系。所谓“贷款新规”，是给银行设置的关于房地产贷款的“两道红线”：第一道红线是“房地产贷款占比”，指一家银行的全部房地产类贷款（包括个人房贷、企业房贷）占其全部贷款的比重。
第二道红线是“个人住房贷款占比”，是指“个人住房贷款余额”占一家银行全部贷款的比例。
2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；
超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。
这个新规公布之后，我曾在第一时间做了分析。今天再结合股市的表现，做进一步的分析。银行股和地产股之所以出现较大幅度下跌，跟上述新规有密切的关系。对于银行来说，新规主要影响第二、第三、第四和第五档的银行，其中部分房地产业务做得比较多（占比超标）的银行，比如成都银行、兴业银行、招商银行都需要压降房地产贷款，这意味他们将损失优质客户。成都银行的个人房贷占比达到了26%。而成都银行的名字，没有出现在第一档和第二档银行里，所以它只能属于第三档。第三档的个人房贷占比上限是17.5%。成都银行超标了8.5个百分点。此外，成都银行的房地产类公司贷款占比为9.8%，加上个人房贷占比一共是35.8%。而第三档银行总房贷占比的上限为22.5%，成都银行超标了13.3个百分点。由于房地产类贷款超标太多，成都银行未来几年调整贷款比重的压力非常大。所以，它的跌幅最大也就可以理解了。
兴业银行也是房地产贷款占比偏高的银行，截至2020年6月末，其个人房贷余额为9704亿元，占全部贷款的25.7%，超标了5.7个百分点。如果加上公司房贷3016亿元，全部房贷占全部贷款比重为33.7%，而第二档银行的红线是27.5%，超标了6.2个百分点。所以兴业银行降低房地产贷款的压力也比较大，今天上午股价下跌一度超过了6%。“两道红线”也对地产股构成利空，未来中小银行房贷占比和规模被严格管制了，这意味着钱的来源减少了，6家大国有银行（工、农、中、建、交、邮储）在房贷市场里的占比将大幅提升。更值得注意的是，三家政策性银行（国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行）将强势进入房贷市场，其中国开行处于第一档，空间最大。中国进出口银行、中国农业发展银行进入第二档，空间也不算小。三大政策性银行估计主要是给政策性住房、棚改等贷款，6大国有银行主要给商业房贷贷款。由此构成了未来房贷发放的主渠道。房贷“游戏规则”发生重大变化之后，普通的中小商业银行房贷比例受限，将流失优质客户，只能到实体经济里拓展新客户了。而对于房企来说，能拿到钱的银行减少了，难度随之增加。因为国有大行执行国家政策会比较严格。监管层之所以要把房贷集中在国有大行，有提高调控效率、增强政策直达性的含义。我的观点是：这只能让楼市更听话，而不会让房价下跌。原因很简单，2021年仍然是经济比较困难的一年，货币政策和财政政策的扩张力度将下降，印钞和地方政府发债速度也将降低。在这种时候，楼市需要进一步放大成交量，来支撑经济。2020年，中国大部分地区楼市仍然偏冷，比如华北、东北、西北和中部，很多城市都是如此。楼市的“加库存”也持续了两年多，有些地方开始有库存的压力。再加上财政的压力，所以2021年很多城市楼市都必须回暖。这从最近一段时间，上海、广州、青岛等众多城市出台人才新政，就可以看出来。所以，虽然2021年第一个交易日房地产股备受压制，但这个板块在2021年有估值修复的机会，只是时候尚未到来。整体而言，股市的大机会在科技、消费、大健康等领域。一季度的A股，将继续创出新高，并将突破2018年1月的高点（上证指数）。
在“刘晓博说财经”之外，我还有一个“刘晓博说楼市”公众号，欢迎大家关注。
本号“刘晓博说财经”将以财经话题为主，进一步拓宽视野，力争在“大金融时代”为大家提供更好的服务。“刘晓博说楼市”则将全力聚焦楼市话题。建议你同时关注这两个号，并“设为星标”。只有“设为星标”，才能确保第一时间阅读到我的文章。（点击本页面左上角的“刘晓博说财经”，然后点击下一个页面右上角的“…”，就可以设为星标了）