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徐斌:学会这十招,你就可以去买房了

2017-11-12 徐斌 功夫财经

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■ 文 | 徐斌


前一阵,我的一个女性朋友有件很头疼的事,两个人追她:一个是留学归来的金融白领,一个是阳光温柔的部委才俊,这姐们纠结了三个月,最终选择了有房的。

很多人对买房这件事不屑一顾

但人生在世 终有一买

或早买或晚买

终究还是逃不过这件事

毕竟为社会主义添砖加瓦 人人有责

一旦迈出「买房」这一步

就会发现这只是万里长征的第一步

过山车才刚刚启动

新楼盘vs二手房,买哪个更划算?

遇到烂尾楼,该怎么办?

订金交了,业主突然涨价毁约,房子还能不能买?

买房买到一半发现没有购房资格,如何拿回首付?

业主卖了房却不愿意迁走户口,占用学区名额,怎么破?

……

利益深处

处!处!是!坑!

有了这十招就可以撒~欢~儿~去买房咯

购买新房

通常来说贵的才是最好的

只买最贵的!收起正在翻的白眼,这其实是最简单粗暴的方法,贵一点儿的房子通常能得到更靠谱的邻居。尽管贵一点儿可能就是十几万元甚至几十万元的问题,但是这样的房子,在房价上涨的时候能涨得更快,房价下挫的时候比较容易保值。

开发商承诺你的都要录音

不要太相信销售的话,留个心眼儿。在进入售楼处前,打开飞行模式,开启录音功能,前者是为了防止来电话时中断录音功能,后者是为了给自己留下证据。选一个话多的销售人员,级别越高越好。当售楼人员告诉你某个因素是你的优先考虑因素之一时,比如,强调小区会对应周边一个三甲医院、也会有对应的学区,这时就要追问是哪家医院、什么学校?一定要让他说这个因素,既要明确具体,又要对价格构成重大影响,这就能被视为合同的一部分。日后一旦出现问题可以用来维权。

❸加入买房群,少踩一些坑

在售楼处邀请打算购买的业主们组建买房群,问问他们是不是有什么优惠,是否也要交电商服务费等,多问就有利于找到一些其中的猫腻。售楼人员会告诉你有些房子已经卖掉了,但开发商有时会先假装好的位置已经卖掉,等到不好的位置卖掉后,再拿出来卖。有些城市网站会提供房子是否销售出去的查询服务。

买二手房

10年的干净小区一定比一年的小区靠谱

10年的小区依旧干净,一定是业主和物业用心维护的结果。20年以后,必然是物业的品质决定了房价,而这个物业的品质,靠的是几十年如一日的维护,如果从现在开始就垃圾遍地、脏水横流,没有人维护房子,10年以后房子能住就不错了,怎么可能卖个好价钱!

❺抵债房:便宜的背后是高风险

房子的价格便宜或者高昂,一定是有原因的。抵债房便宜,实则是开发商资金链条断裂后,债主拿在手里用于抵偿债务的房子。虽然你能住但是挡不住开发商继续拿房子抵债,法院也可以因为房子没有过户查封拍卖,容易出现一房二卖的问题,钱花了却住不进去。同理,回迁房的价格也会低于同区域其他小区的房价,但大多易出现质量问题。房子便宜通常会让人有种天上掉馅饼的感觉,但是当你接近它时,才发现这是一块硬石头,要是用手接只会被砸得血肉模糊。

❻并不是所有的房子都能过户

虽然公房(军产房、央产房、校产房)得房率基本都超过100%,但是该类房屋上市交易往往有诸多限制和条件,多有不能过户的问题。看房的时候要问清楚中介这是不是央产房,如果不能确定就要去房管局查询这个房子能不能过户,得到肯定答案之后才可以买。

❼这样签合同可以防止业主坐地起价

大家常做的就是做低网签来避税,但是由买方负担全部税费对买家十分不利。如果业主以不能配合避税为由假意毁约,实则是想涨价,那么看中房子的买家要么选择承担高额税费,要么为了降低这一费用不得不满足卖家涨价的意愿来平衡损失。其实,在签合同时加上一句话就可以解决这个问题:过户时产生的税费由买房人XX承担,但是以X万元为上限,超出部分由业主XX承担。

➤这里顺便讲一个小知识:假若有业主直接以避税为理由解除合同,是不能得到法院支持的。

❽价格、流程,重要问题要跟业主见面说

中介公司为了避免买卖双方绕开中介交易,多采取由他们替你协商价格的方案。由于是隔着买家卖家联系,中介会和买家说一套、和卖家说一套。比如房子交易价格200万元,你觉得贵,对方觉得便宜。中介先告诉你,他会努力把价格砍下来,以换取你的信任和不跑单。然后他会跑到业主那儿说自己的买家有诚意可能会出高价,从而把价格抬上去。

❾一鼓作气,早签早放心

能早点儿签约交钱才是落袋为安,一方面房价会涨,另一方面谁也说不好什么时候就突然放出限购、限贷的政策。只要你的准备比对方更充分、更有耐心,不签下合同坚决不走,那么通常来说谈判的胜利会属于坚守的一方。谁先撑不住,谁就会答应对方一切条件。

这些条件包括:

• 价格,没有谁不关心价格。

• 交易顺序,先付多少钱后付多少钱,什么时候付费

• 时间,什么时候能办完贷款,什么时候能过户

• 解抵押,房子上面有没有贷款,什么时候解抵押

• 税费,满五唯一还是继承取得,费用谁来承担

• 共有权,是不是夫妻共同财产,另一半是否同意出售房屋

• 网签,什么时候做,按照什么价格做

• 定金,交多少

• 户口,户口情况,什么时候迁入迁出

• 租户,房子里面有没有租户,租户什么时候搬走

• 交房,什么时候交房,能不能提前入住

• 过户,过户给谁,有什么特殊需求

• 签约,先签定金协议还是直接签范本合同,要不要补充协议

• 付款

说不定在谈判过程中说服业主降个五万、十万的,所以,谈判前吃好睡好可是很重要的唷(๑•̀ㅂ•́)و✧

❿钱

当然,比招式更重要的是内力——钱。

这一招恰恰是我教不了你的,有钱没钱咱们提前准备起来,先练招式,再练内力!厚积嘛,才能薄发。

因此

合同要怎么签?

遭遇业主毁约要如何处理?

想要以小换大如何降低风险?

……

更多问题就要问本人手里的这本购房宝典了,从决定买房到正式入住,资深房产律师徐斌手把手教你分辨不同房屋的优缺点,破解常见的交易话术,争取有利条件,提醒你签约、交房的标准流程与重要细节,让你一次搞懂所有流程,轻轻松松买到心仪的好房子!

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