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闽南县城地产商:我手握500套房,一套都没人要

挖数 2022-10-29

The following article is from 显微故事 Author 显微故事编辑部

当年轻人还在苦恼如何才能住进自己买的第一套房时,徐阳则在苦恼如何卖掉他手里的500套房子。

作为泉州某县城的房地产开发商,徐阳家族下所开发的楼盘共计600多套房子,其中近500套房押在了自己手上。

“连续5个月没有成交了”,徐阳说。如果县城房地产市场持续萎靡,没有人来购房,那么剩下的那些还在建的楼盘也面临烂尾的风险。

500套房,就这么砸手里了

这500套房位于泉州下辖某百强县。2019年,徐阳父亲前往该地考察,当时负责招商引资的工作人员介绍,该地是侨乡,很多当地人在国外工作赚钱后,会本着寻根、光宗耀祖等目的在该处置业。

“再早一些时候,很多人会自建房,但这几年自建房管控变严了”,工作人员说,除非有宅基地上房子翻新或者危房重建外,其余情况不得擅自修建私宅,这也意味着,“大量的高端置业需求得不到满足”。

徐阳父亲让团队跟进做了一系列调研,发现小镇不仅位置优越,举县城中心仅20分钟车程,毗邻4个乡镇,辐射人口超过40万,项目直接潜在客户超过4万。


种种数据都指向不愁卖、回款快。最终徐父以100万/亩的价格,在当地拍下了50亩地,准备开发带幼儿园和商业综合体的楼盘。

出于对项目的看好,徐父任命时年24岁、没有地产开发经验的徐阳为公司总经理,全权负责销售,“要什么资历?房子又不愁卖。”

按照徐父的规划,2020年开始盖楼并拿到五证,2021年开盘销售且于一年内售完,2023年交房回笼资金后,便可拿着成功的项目再去另外的县城复制这个模式——这也是徐父20年来的经验。

徐阳的父亲出生于福建泉州经商家庭,早年随亲戚到外地做土方生意积累了一笔财富后进军房地产市场,完整经历了房地产的黄金年代。


作为小开发商,徐父没有足够资金去大城市开发,始终在县城里耕耘,并赶上了2008-2016年棚改的红利。

棚改即通过拆迁还建等方式,帮助城市居民实现居住升级。在全国范围内来看,约有1亿人因此受益,不仅解决了2008年内需难题,也奠定了房地产经济命脉的地位。

因此,徐父一直将“县城”视为房地产的突破,“虽然住房不炒,可很多县城有产业、也有住房提升需求”,以浙江为例,不少县城的房价已经三万,比中部省会城市还贵,“但这些县城目前配套不足,城市化还有空间。”


但没成想,这个经验却在福建泉州失效了。
2020年底,徐阳的公司拿到五证开始售卖新房,在限价政策指导下每平5000元,不足市区价格一半,一套总价约60万。
就在大家准备迎接福建民间富豪哄抢时,日光盘局面并没有出现。最开始大家还自我安慰“县城去化周期长”市场需要一定时间,没想到2021年底新房去化还不足五分之一。
“一部分人因为疫情没钱购买”,当地百姓大多以经商为生,对现金流、市场极为敏感,选择了不购买房子;而另一批目标用户华侨,则因为交通熔断无法回乡置业。
但徐阳一家人还没意识到寒冬已至。“做生意每年都有人说行情不好,可总有人赚到了钱”,徐父宽慰徐阳。

漫长卖房路

在徐父看来福建人重根,发财了一定会回老家显摆,不然犹如锦衣夜行,就拿他自己来说,“发财了也不忘回老家留点名声。”

置业是当地人最好的显摆方式,自己是高端楼盘,还有教育加持,房子一定不愁卖。

但接下来的市场走势,让徐父意识到地产行业的现状已经开始脱离自己以往的认知。
首先恒大传出危机,接着恒大位于县城的楼盘纷纷停工,相关部门出台了政策,要求减少对土地财政的依赖,拿地变得不容易外,还对地产的监管账户提取、使用规范严格起来。
在买期房时,大家的房款不是直接到房地产的账户上,而是会被放在监管账户里,根据开发商的进度专款专用,以免烂尾。
“以往房地产都会挪动这部分钱,用来拿更多的地进行开盘,再用下一个楼盘的预付款支付上一个楼盘的尾款”,徐阳解释,当这笔钱不能任意提取后,不少账面紧张的小房地产直接面临资金链断链、停建的局面。
此外,疫情导致建材涨价,房屋修建成本暴增,也让徐阳公司上账目陷入了紧张局面。
徐阳负责的楼盘销售不佳。到2022年夏天时,他负责开发的新房楼盘连续5个月成交仅为每月1套,根本不够支付售楼部每个月的开销;且来自福州、厦门的房产商也受到了行业寒冬的影响,加快去库存的速度,每周都派车来县城里组织有能力置业的客人去看房。

徐阳望着空荡荡的售楼部,感受到了寒意。对于房地产商来说,房子没有价值,卖出去回笼现金流地才有价值,卖不动意味着“可能砸在手上”。
卖出房子是唯一出路。
但县城不同于一二线城市,缺乏人口流入,也缺乏产业,在国字头房企去一、二线城市救市提出“保交楼”的时候,县城房地产市场成了真空地带。
在众多同行决定等待救援时,一直看好县城的徐父一反常态,“县城房子拿什么等?只能靠自救。”
自救的第一步是留住销售团队。行业中销售团队提成一般在千分之三左右,即买一套50万的房子可以提成1500元。为了鼓励团队销售,徐阳咬牙将提成定在了千分之五,给销售团队开出了3000元无责任底薪,还出台了老带新的承诺,许诺已购房业主推荐一个成交客户则返1万元。

对于徐阳来说,这并不是一个轻松的决定,“毕竟我们所有房子卖出去后,再扣除建安费、土地成本后,毛利润都不足5%”。
同时徐父也从外地高薪请来了营销操盘团队,希望能通过广告、活动的方式加速去化。
按照外来团队的建议,徐阳将“学区”、“风水”等吸引目光但房地产明令禁止的广告语都印刷了出来,并在全城散发传单,“虽然查到了会罚款,可能卖出房也值了”,为此徐阳公司每个月支出接近200万。
销售上的努力并没有换回预期的光盘,随着烂尾的新闻越来越多,前来看房的居民虽然显著增加,每当到谈论价格的环节,对方都会支支吾吾的问起工期、交房的问题。
已购房的业主,也会时不时来询问进度,甚至还有60岁的大爷每天提着小板凳在工地上转悠、拍摄每天的工程进度。
“我们被逼到一个境地”,徐阳说,如果不建设完期房,大家担心烂尾而不会购买;不购买的话,公司则无法回笼资金,这批房子将彻底变成债务砸在手里,“似乎哪边都不是好出路。”
最后迫于老家人情世故,徐父拍板“要给父老乡亲一个交代”,决定赌一把:他打算自己筹措资金来“保交楼”,即将2023年交付的期房提前建好、确保不会烂尾后再组织看房团,“房子修建好了放在那里,大家看到了实物才有动力”。
更深层次的原因则是,徐阳和父亲测算了一下,“只要有5000万的资金进来,楼盘就不会烂尾,可以交付不说且有得赚”。5000万,起码得再卖出百来套房子。
但银行那边对房地产贷款管理严格,徐父只能抵押了自己名下所有可以抵押的生产资料,包括度假村、酒店等,换回5000万现金投入大楼建设中。

“不敢停工”,徐阳回忆,那是他第一次体会到“时间就是金钱”,他每天都站在水泥、灰尘中看高楼修建。
截止到2022年中旬,徐阳家族已经为这块地投入超2亿元,每个月的支出成本超200万元,换来的是楼盘里8栋大楼已经封顶、开始做外立面和绿化,“已经接近于现房,随时可以交房”。
但他们依旧没有等到消费者抢购,反而县城里的房地产市场更冷了,“大家都没钱了,也更谨慎了。”
徐阳的朋友圈里还是一片岁月静好,每天都更新着楼盘的优惠信息,“可我们售楼部已经几个月没有成交了”。
每天晚上从售楼部大楼望出去,徐阳都会看到那500套房子黑黢黢的凝视着自己。至于什么时候能卖出,徐阳没有答案。

陷入窘境的生态链
没有产业、人口流出大的县城房地产降价、遇冷已是不争事实。
依靠旅游业发展的海南县城陵水,2021年8月时候房价一度达到34738元/平方米,荣登中国最贵县城房价榜首,远超排在第二名的浙江义乌;而在2022年8月,价格回落到27500元/平方米,每平落差达7300元。
但另一方面,房地产作为大部分县城财政的主要来源,和土地上各个行业密切相关。房地产一旦发生波动,涟漪将迅速传递到二级市场。

首先感受到市场遇冷的是装修公司。直到8月,在湖北县城开设计工作室的胡林才接到了今年的第一个客户,而这名签约的客户早在去年就开始和胡林沟通,直到今年才同胡林签订合同,“预算还由去年的40万压缩到了30万以内”。
这也是胡林入行20年来,首次空窗这么长时间,胡林解释,“县城不像大城市充满工作机会,房子流动性差,那些原本置换的客户现在也保守了,整个装修市场行情不好。”
“能有生意做就很不错了”,胡林庆幸自己是小小的工作室,今年长达8个月没有收入靠着积蓄也能挺过去,她所在的县城里不少连锁的装修公司,因缺乏订单、养不起员工,已经在上半年大量倒闭。
但有订单也不一定能顺利装修。
“县城装修需求减少后,师傅们没活干了,不少离开了当地”,胡林回忆,自己接到订单准备联系以往熟悉师傅开工时,才发现原本合作多年的泥瓦匠师傅去了武汉,“那边买房的年轻人多,活多”,而年轻一些的师傅不少改行去一线城市送外卖了,一个月到手能有1万元。
接着感受到市场变冷的是建材商。
“新房都卖不出去了,买二手房的肯定更少了”,在泉州做建材生意的老李抱怨道。这两年来,他经历了原材料的涨价、房租的上升,手中的订单肉眼可见的少了,且在购买材料上的预算下降了约20%左右,“以前很多设计师带客户来,会选用西门子、施耐德等进口开关,现在多是客户自己来询价,选用公牛这样国产的插座开关了。”
生意不好做,也让许多建材老板关门转业,像老板的邻居,在年初就退掉了铺子选择了转行 ,“你去不同县城的建材市场看看,谁的生意还好?”

在湖南县城做瓷砖的方兴默认了老李的说法,他前几天去武汉的建材市场考察了一番,里面也萧条了不少,“武汉是中部人口大省,如果他们生意不好做了,被他们吸走人口的县城又有什么人气?”
衣、食、行等行业,也在县城房地产泛起的涟漪中,不同程度沉浮。
“房地产遇冷,说明年轻人走了,年轻人走了,衣服卖给谁呢,又怎么赚钱还房贷呢?”说这话时,服装店的老板娘孙丽看了看徐阳家建设的楼盘。
孙丽是业主,在徐阳家的楼盘买下了一套房,月供2000多元,她担心自己的店铺关门、毕竟在年轻人走后,孙丽所在的商业街上,店铺少了一半。
孙丽害怕自己还不起房贷,“县城没有什么赚钱的工作了”,她更担心房子无法过户,自己积蓄一堆没有用的废砖。
但她不知道自己能做什么,只能和徐阳一起祈祷。
在这场县城房地产引起的巨变中,没人希望自己是最后的接盘侠。
后记
2019年回父亲老家县城时,徐阳并不是单身回去,他携带了未婚妻——那是一个典型的福建姑娘,二人相识于大学校园,约定从校服到婚纱。
当时徐阳从父亲手中接过总经理一职时,心里筹划着年底卖完房子就结婚。
2021年,徐阳的未婚妻怀孕,就在双方决定年底领证时候,县城房地产发生巨变,徐阳家族投入巨资、背上巨额债务外,还面临破产威胁。
徐阳思索再三,没有和未婚妻履约领证。
如今徐阳的孩子已经2岁,在户口父亲那栏上依旧空白,“怎么能让孩子有个可能成为老赖的爸爸呢?”
在徐阳心里,他期盼着有朝一日能成为爸爸。但那一天什么时候来临,徐阳也不知道。
他唯一笃定的是,政策已经明确提出以县城为载体的新型城镇化发展方向——而中国大部分的人口都分布在县城,这也意味着未来县城作为连接城市、农村的中转站,在城乡融合、农业产业化方向大有发展,那时候大家还是会去县城买房子的。
“只是这个过程,一定是阵痛的。”
(应采访者要求,本文均采用化名)
END

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