明确了！法院判决：银行未将贷款打入预售资金监管账户，楼盘烂尾后，购房人有权不还贷！

律法读报 2023-10-16

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来源丨诉讼执行
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导读：近日，“至少14个烂尾楼业主公告强制停贷 ”话题冲上热搜，引发社会舆论和媒体关注。江西、河南、湖北、湖南等地有烂尾楼业主发出停贷告知书：要停止偿还贷款，直至相关项目完全复工为止。很多楼盘业主向银行发出停止还贷通知书！引发多家银行发布公告称“：风险可控”。

那么，在银行未按照承诺将购房贷款发放至预收款专用账户，在楼盘烂尾的情况下，法院判决购房人无需向银行偿还贷款。详情请看判决：

全文：

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广东省高级人民法院
民事裁定书

(2018)粤民申7516号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：招商银行股份有限公司惠州分行。
负责人：李仲华，行长。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：黄一婷。
一审第三人：光耀集团有限公司。
法定代表人：郭耀名。

再审申请人招商银行股份有限公司惠州分行（以下简称招行惠州分行）因与被申请人黄一婷以及一审第三人光耀集团有限公司（以下简称光耀公司）金融借款合同纠纷一案，不服广东省惠州市中级人民法院（2017）粤13民终1881号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

招行惠州分行申请再审称：

（一）招行惠州分行已将涉案购房按揭款支付至合同约定的银行账号，履行了合同义务，不存在任何违约行为，依法应予确认。

（二）一、二审法院判决黄一婷从起诉之日起至房产具备交付条件之前无需向招行惠州分行还本付息是错误的。

1.一、二审法院以缔约过失责任及公平原则，认定招行惠州分行应对涉案商品房具备交付条件之前的相关损害承担责任错误。招行惠州分行与黄一婷、光耀公司已就抵押借款达成合意并签订《个人购房借款及担保合同》、《个人贷款借款借据》，该合同依法成立并实际履行，本案不应适用缔约过失责任规则。

2.招行惠州分行已就合同条款履行说明、告知的义务。
首先，本案有关收款账户的合同条款并非预先拟定，而是需要协商后方能确定，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定不属于格式条款。
其次，合同中有关收款账户的约定是黄一婷的真实意思表示，依法应予确认。
最后，黄一婷要求招行惠州分行将购房按揭款转入其在招商银行开立的账号，招行惠州分行受其委托付款，黄一婷对银行账号的约定是知情、清楚的。
3.案涉商品房未能建设完毕和按时交付是光耀公司的违约行为所导致，而非招行惠州分行未向光耀公司支付购房按揭款。招行惠州分行并非案涉商品房买卖合同的销售方，根据合同相对性原则无需要承担交付商品房的法律责任。招行惠州分行没有违约行为，一、二审法院根据公平原则认定招行惠州分行承担损失错误。
（三）根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六的规定，《个人购房借款及担保合同》、《个人贷款借款借据》签订后招行惠州分行已履行合同义务，不再对黄一婷负有其他责任或义务，黄一婷对招行惠州分行负有到期还本付息的义务及责任。
（四）招行惠州分行并无违约行为，本案全部诉讼费用应由黄一婷承担。据此，招行惠州分行请求依法予以再审。

本院认为，本案为金融借款合同纠纷。根据招行惠州分行的再审申请，本案的主要争议焦点为黄一婷是否应依约向招行惠州分行偿还借款本金及利息。

本案中，招行惠州分行与黄一婷签订的《个人购房借款及担保合同》未约定案涉贷款支付账户，而后招行惠州分行未将贷款支付至光耀公司就案涉商品房项目开设的商品房预售款专用账户，而是支付至该公司开立的其他银行账户。对此，惠州市房产管理局向招行惠州分行发出的《关于对预售房按揭贷款发放进行整改的函》（惠市房函[2016]255号）表明，惠州地区商品房按揭贷款必须划转到贷款商品房对应的预售资金监管账户，由房管部门监管使用，违规可能引发不良后果。而且，招行惠州分行就案涉贷款出具的《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》，承诺将买受人所购商品房的后续房款（按揭款）全部存入预收款专用账户，如有违反愿承担责任。

由此可见，招行惠州分行在知晓商品房按揭款专款专用要求、光耀公司开设的商品房预售款专用账户以及违规发放贷款可能引发不良后果的情况下，仍将案涉贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户，并出具与实际付款行为不符的具结书，其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错，一、二审判决据此认定黄一婷从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向招行惠州分行履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，黄一婷已经向招行惠州分行偿还的本金及利息不予退回，在案涉商品房具备交付条件之时黄一婷仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，并无不当。因黄一婷的诉讼请求部分得到支持，且招行惠州行的上诉请求不能成立，一、二审法院有关招行惠州分行应承担相应诉讼费用的处理，符合《诉讼费用交纳办法》中“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，亦无不当。综上，招行惠州分行的再审申请缺乏理据，本院予以驳回。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回招商银行股份有限公司惠州分行的再审申请。

审判长　　林修凯
审判员　　黄湘燕
审判员　　杨　靖
二〇一八年九月十四日
书记员　　彭欣薇

附：本案二审判决理由

二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案是金融借款合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见。本案的争议焦点是：招商银行股份有限公司惠州分行在转账购房人所贷房款上是否存在过错？一审判决是否正确？

招商银行股份有限公司惠州分行是惠州市行政管辖内的银行机构。惠州市房产管理局颁布的《关于进一步加强商品房预售款管理的通知》惠市房[2011]19号规定：“一、预售人按预售合同约定的付款时间，向预购人收取商品房预售款，必须直接存入预售款专用账户……。二、办理预售房抵押业务时，贷款的商业银行必须向我局具结，保证将按揭贷款及在建工程抵押贷款存入预售项目的预售款专用账户……”。作为办理房贷业务的商业银行，长期从事商品房按揭贷款业务，应知晓上述文件关于商品房按揭款专款专用的规定，并且上诉人出具的《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》，承诺保证将买受人所购商品房的后续房款（按揭款）全部存入预收款专用账户，如有违反，愿承担责任。惠州市房产管理局向招商银行股份有限公司惠州分行出具的《关于对预售房按揭贷款发放进行整改的函》中“……在整改完成前，我局将不再与贵行新签商品房预售款监管协议书。同时，对由此引发的后果，我局保留提请相关关系人进行追诉的权利。”综上，上诉人招商银行股份有限公司惠州分行不仅了解政府部门关于预售房按揭贷款专款专用的规定，而且知晓光耀集团有限公司开立的商品房预售款专用账户，并且保证将按揭款项存入该账户。故，招商银行股份有限公司惠州分行未将按揭款打入专用账户存在过错。

因上诉人在本案履行合同中有过错，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”和第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，一审判决被上诉人从起诉之日起至涉案商品房具备交付条件之前有权不履行抵押贷款合同中的偿还本金及利息的义务，且无需向上诉人支付上述期间涉案借款的利息（含复利及罚息），在上述期间被上诉人已经向上诉人偿还的本金及利息不予退回；但涉案商品房具备交付条件之时，被上诉人仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务是正确的，应予维持。

综上所述，招商银行股份有限公司惠州分行上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

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