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房企的黄昏年

杠杆游戏 2022-01-11

The following article is from 杠杆地产 Author 杆姐


撰文|杆姐&编辑|雯雯
杆友雯雯推荐EssE艾斯乐队的《face to sky》：如果没有抄袭，我觉得艾斯应该成为中国哥特交响女声金属乐队一姐。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）
 
9月23日晚上地产圈传一张信息不完整的截图，认真看完，杠杆地产特别平静。
外界很多朋友可能感觉有点震惊，房地产行业一直不就这样吗？如果把一家家房企脱光衣服、深度揭开看，大概90%的房企都好不到哪去。
当然，2020年，确实是很多房企的黄昏年。
昔日“飞虎队”福晟，不得不卖身世茂；绿地屡曝超高停工，债务压顶；协信控制权卖给了新加披丰隆；财信陷频繁质押举债困境；……
大瓜的热闹我就不去凑，相关方已经报案，大家关注已经很多，多我一篇也没啥新的分析思路、增量信息。

我更想借此机会，谈谈区域性比较显著的中小房企们的生活际遇。当然，杠杆地产还是用惯常的数据说话，成功的杠杆和淹死人的泡沫往往都是一瞬间。
浙江的朋友恰好和我聊天说，看看我们这里的佳源呗。他说很有意思的。想起10多年前，我也在浙江工作过，这家公司知道一点。
行，那就说佳源。
01

前8月销售目标完成率，不到五成
佳源这家公司和福晟有点类似，老板旗下分两部分，上市和非上市各一个公司。
佳源国际控股，是佳源的上市平台，其业务，以前主要集中在江苏省内，如今也拓展了不少地方。其他地产业务，以前则归属于佳源创盛。
所以我浙江朋友口中的佳源，其实是非上市部分，这一部分没披露，杠杆地产还真没法写。
和福晟一样，上市公司的体量相对小，当然比福晟国际还是要大。佳源国际控股大概占到集团总资产规模的20%多。
因为旗下有上市和非上市部分，且上市的佳源国际控股当时就100来亿元的销售额，以至于1、2年前，佳源在市场机构的销售榜中达到七八百亿元的销售额，遭受质疑。
上市和非上市主体加一起，销售额提高其实不奇怪，至于是否有榜单上那么多，大头没上市，谁知道。
所以，今天杠杆地产写这篇文章，只能用上市了的佳源国际控股披露的数据来说。
先说销售情况吧。刚好看到机构的统计数据，根据8月各大房企的业绩快报，年度销售目标完成率普遍不足六成。
佳源国际控股比这还惨，如下图公告披露，前8月销售额168.96亿元，同比增长了8%，看上去不错，但只完成年目标的47%。

2019年，佳源国际控股销售额为288.68亿元，同比增长了约43%——以为形势一片大好，于是2020年销售目标定为360亿元，谁知道……
如果按照中期业绩公告的披露，半年销售额为116.71亿元，当时只完成年度目标的32%左右。
而为此付出却很大。中期业绩公告显示，销售及营销成本从2019年同期的1.08亿元，增
加至截至2020年上半年的1.55亿元。绝对数字和动辄数千亿的大房企比，确实不多，但对于这个体量来说，这不是小钱。
何况，增幅高达约43%。中期业绩公告解释说：
主要是由于向物业代理支付的销售佣金增加。

行政开支，同比也增长了12%，从去年同期的1.76亿元，增长至1.97亿元。

02

美元债利率总是10来个点
中期业绩公告说，佳源国际控股利息资本化后的融资成本，由2019上半年的约0.76亿元，增至截至2020上半年的1.54亿元。融资成本增幅约为102%，由于2019年下半年已发行优先票据增加所致。
对，这就是今天杠杆地产想说的重点。
我们看中期业绩公告如下截图：

2019年9月，2.25亿美元优先票据，13.75%的年利率；
2019年10月，又是2亿美元，13.75%的年利率；
2020年6月，1.12亿美元，年利率11.75%。
这个融资成本，你说高不高？
故事还没有结束，如下图，佳源国际控股官网公告及财报截图。

2020年以来，除了杠杆地产上文划重点的高利率美元票据，还有几笔发行额外与之前的优先票据合并及组成单一系列，利率也都是维持10多个点。
实话说，看完佳源国际控股这些融资的利率，不得不感叹，成本真是高啊。
03

负债总额高，短债压力不小
2019年初，佳源国际控股的股价曾上演断崖式下跌。
股价从10来块跌到2块多港币，市值缩水200多亿港币。原因是榜单乌龙，由于计算主体出现了偏差，榜单显示佳源国际控股的销售额增幅1000%。
随后，佳源方面澄清该事件，也就是上文杠杆地产所写，佳源的上市和非上市公司口径。在那一场大跌后，迄今佳源国际控股股价，没有回过气来。

目前依旧只有3块港币出头……截至9月24日收盘，市值125.73亿港币。
一家年营收只有100多亿元，年销售两三百亿元的地产公司，出现乌龙，资本市场有看法，也不奇怪。
截至2020年6月末，佳源国际控股资产负债率79.63%，看似不高，但总负债高达526.73亿元，其中要付利息的银行及其他借款123.63亿元，优先票据还有72.07亿元。

这负债确实有点多啊。
如果看负债结构，就更显压力。截至2020年6月末，佳源国际控股现金及现金等价物有78.89亿元。
而银行及其他借款于一年内或按要求到期列为流动负债之款项30.50亿元，优先票据
于一年内到期列为流动负债之款项49.22亿元。

短债压力，谁欠谁知道。
其实，中小房企，在日渐艰难的形势和大房企规模效应挤压之下，往往都是这样。“三道红线”悬在头上，大家都难。
不得不说，2020进入房企的黄昏年。
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